价差100万！业主现身说法，禅城城南三大名盘PK
上回我们粗略列举了一些就读惠景小学+惠景中学系列的学区房源【戳这里回顾】。
由于篇幅问题，没有涉及过多配套和居住体验，本文就请来几位业主现身点评。
以惠景路为界，北侧为惠景城地盘，最低二手总价95万，南侧为丽日系列两大豪宅盘，最低二手总价180万，两者价差达到100万……
20多年老房子，旧业主居住体验良好，大多已搬离
惠景城是城南知名老小区，体量庞大，占地23万㎡，有91栋住宅楼，足足有5600多户，常住人口2万多人。
不熟悉的人走在里面容易迷路，为此小区也设置了多个地图指示，你们感受一下。
▲惠景城小区地图
小区早期是半开放式街区，随着人口增多，管理困难，近年筑起封闭式栅栏，也给年初抗疫打了很好的基础，但物管水平跟现代化小区还是有差距。
关于楼栋
小区内有15栋为高层电梯楼，其余大部分为低矮步梯楼。部分加装了电梯，玻璃透明的电梯间为楼梯间带来了明亮的采光。
▲惠景城步梯房
步梯楼房较老旧，外墙是那个年代流行的马赛克瓷砖，或蓝白相间，或绿白相间，阳台的防盗网很多已生锈，随着雨水冲刷，外墙锈迹斑斑。
高层电梯楼的外立面明显新净，整个设计也更加现时代化，从这个角度看去，似乎有种时空穿越之感。
▲远眺惠景城电梯房
关于配套
经过多年建设，小区周边建起了一圈以“惠景”命名的配套，如惠景幼儿园、惠景小学、惠景中学、惠景市场、惠景书城、惠景公园、惠景写字楼、惠景公交站等等。
▲惠景书城
▲惠景公园
在这里住了19年的老业主评价道：“环境优美，旺中带静，舒适方便，学校资源丰富。”
▲惠景市场
惠景城小区中部有一个中心公园，大树成荫，下午时分很多老人家在这儿带着小孩乘凉。
▲中心公园
业主说：“惠景城刚建设就很重视绿植，每户都交植树费用，绿化非常充足。”
停车位方面，那个年代的小区基本没有地下车库，现在车辆都是停在地面，本就不宽阔的小区路变得很狭窄，也容易有剐蹭的风险。
▲惠景城
关于教育
惠景城的教育资源在上一篇已经详述【戳我回顾】，“从幼儿园到初中，在家门口读完12年书”，就是这位老业主的真实写照，高年级学生甚至可以上下学自理。
在这位业主看来，惠景幼儿园口碑极高，“每年报名都很热闹，摇号也很难进去。”
至于惠景小学和惠景中学，恰好这位业主就是当年入读的第一批学生，但当时学位争抢并没有那么激烈。
▲惠景中学
此外，业主对于惠景小学和惠景中学的教育是大加点赞的，他说：“我自己亲身经历过，肯定是百分百点赞，尤其是惠景中学近几年的成绩有目共睹。”
深挖其原因，这位业主倾向生源论：“惠景中学的学位涵盖了惠景城、丽日豪庭及亚艺板块部分楼盘的生源，这些生源都是比较优质的。”
▲惠景小学
当然，也有业主认为与个人及家庭环境有关：“学校里有成绩好的学生，也有成绩差的学生，不代表进了这个学校你就能有好成绩。”
关于住户
根据业主的描述，惠景城一二期是单位分配房，机关单位、学校职工、国企职工均分配进去居住，上篇说的微利房就是这类了，交易需要补缴税费，而惠景城三期以及高层才是对外售卖的商品房。
如今，这些老业主也陆续搬离惠景城，房子放租，租金大约1500-3000元/月，部分房子也已经在市场上流通交易。
▲惠景城
人员洗牌之下，这个小区如今居住的大多是外来务工人员，他们或是刚毕业的小白领、或是外来新婚家庭。
二手总价180万起，老业主粘性高，置换同一小区
接下来主要谈一下丽日系列两大盘，功夫君主要结合与几位业主简单交谈的内容和在小区内部走下来的感受来谈。
关于小区
丽日豪庭占地15万㎡，总户数约1455户，丽日玫瑰占地22万㎡，总户数约3000多户，体量比惠景城大，但居住密度较低，毕竟是豪宅盘。
两个项目之间隔了一条澜石大涌，有一条内部路连接两个小区，两个小区的居民日常经由这里来往。
▲丽日双盘隔河相望
丽日玫瑰的一、二、四区做了地势抬高处理，通过月亮湖、惠景公园、澜石大涌，分隔出一个极高端的三区——皇家壹号组团，都是140-180㎡的大户型。
▲丽日玫瑰小区入口
而三区地势又恢复至正常水平，为此，设置了一段Z字型坡道，供骑车、推车的人行走，细节处还是考虑得很周到。
▲丽日玫瑰小区设施
两个楼盘的绿化都做得很好，茂盛的大树遮挡起来，高处俯瞰就像一座森林，走在树荫下凉风习习，好不惬意。
▲丽日玫瑰小区园林
▲丽日豪庭小区园林
如果两个盘对比起来的话，丽日玫瑰的档次是相对更高，尤其是南向望私家湖的三区大户型。
▲丽日玫瑰皇家壹号组团
关于楼栋
丽日豪庭建设年限较早，分有步梯房和电梯房，步梯房楼道并没有上世纪八九十年代那种阴暗感，反而铺设了精致的瓷砖和木质扶手，档次较高。
▲丽日豪庭步梯楼梯间
无论是步梯还是电梯，楼层都不算太高，二层的户型还能享受赠送的大平台，有些业主设置了玻璃阳光棚，泡茶、栽花，休闲自在。
▲丽日豪庭二层赠送平台
丽日玫瑰的部分楼栋设计了架空层，设置了社区共享空间，康乐器械，供老人小孩玩乐。
建筑风格方面，丽日豪庭相对简约，以黄白色外立面为主，有点发旧；丽日玫瑰相对较新，皇家壹号组团建有大面积的落地玻璃，相信室内采光很好。
▲丽日豪庭小区内部
此外，两个盘的阳台都拥有优美的曲线，似乎是该开发商的统一风格。
▲丽日玫瑰楼栋实景
关于配套
丽日玫瑰虽然高档，但内部的烟火气稍微欠缺，需要绕到小区南侧魁奇路或东侧商业街才能解决。
丽日豪庭分隔南北区的内部路，就设立了丰富的底商，生鲜超市、便利店、水果店、美容美发店、中介地铺，应有尽有。
▲丽日豪庭小区底商
此外，还有一家丽日豪庭IEC幼儿园，丽日玫瑰的业主会选择让小孩在这里上幼儿园，日常买些小东西会到丽日豪庭的底商解决。
▲丽日豪庭IEC幼儿园
近年，附近的新一佳超市、新福港DNA、世博广场、兆阳O立方、银行、711便利店、商场餐饮等现代配套跟上节奏，茶余饭后，居民也有了新蒲点。
▲丽日玫瑰南门商业街
▲丽日玫瑰南门世博广场
关于住户
功夫君简单接触了几位业主，发现两个盘的住户粘性都很高，而置换的终极目标几乎都相似——丽日玫瑰皇家壹号。
一位丽日豪庭的业主说，她母亲已经习惯了这一带的居住，想要在这里养老，但步梯房始终不便，于是置换到了丽日玫瑰。
▲丽日玫瑰小区路
“旧房子是婚房，舍不得出售，但为了资产配置更合理，只能割爱，未来会置换到桂城。”
有趣的是，这位业主和她孩子都是读惠景小学、惠景中学，母子俩都是校友。
另外一位是丽日玫瑰的业主，家里三代同堂居住，出售的旧房子是一区的小户型，如今住在三区的大户型里。
她说：“每天从屋里就能看见孙子在幼儿园玩儿，多方便！”
还有一位业主老太太介绍道：“旧房子是女儿的，之前给她朋友住过一段时间，住下就喜欢上这小区了，还计划买下来呢！”
▲丽日玫瑰小区园林
问及两位老太太的孙子们是否都读惠景学校，他们摇了摇头，“都读实验学校呀！今年刚好又摇中了！”
这一点让功夫君非常感慨，能够住上这里的人早已不稀罕周边的教育，而稀罕这里学位的人，却未必够得着买下这里的门槛。
再仔细观察他们的衣着、谈吐、旧房子的保养，高净值人群的气质早已渗透其中。
惠景片区四大盘周边交通路网也是相当发达的，北至绿景路、南至魁奇路、西至汾江路、南至岭南大道，条条都是区内主干道。
地铁方面，早年已经开通有广佛地铁1号线，在建中有地铁2号线，未来通过魁奇路站可换乘。
▲惠景片区四大盘位置图
因此，有些旧业主会沿着广佛线北上去往桂城改善置业，有些业主会沿着未来的2号线去往西部的绿岛湖置换。
总结来说，这一带的四大盘各有优缺点，惠景城比较接地气，在资金不足的前提下，得接受楼房老旧的现实，但配套几乎无可挑剔之处。
丽日玫瑰是豪宅盘，二手价都已经突破2万/㎡，有些甚至达到2.2万/㎡，除了贵，没什么毛病。
▲丽日玫瑰月亮湖
玫瑰名园和丽日豪庭介于以上两者之间，可选房型丰富，前者多数是步梯房，后者面积偏大，总价偏高。
▲丽日豪庭楼栋
虽说惠景路成了四大盘的阶层分界线，虽说高净值人群有让人艳羡的学业选择，但也不能否定每一个努力攀升，安家乐业的人儿。
因为有了他们，这个城市才更加丰富多彩，活力向上。
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