“这个月我看了差不多10套房，要么是看完第二天就卖了，要么就是不卖了或者要涨价。”近日，一位家住罗村的粉丝D先生告诉功夫君，他打算置换孝德湖板块一套四房，然而看房过程并不顺利。部分业主的心态变化源于即将出让的一宗宅地（8月24日），初始楼面价已破万，大概率会是一场龙争虎斗。在此之前，该板块已经七年零供地，新房断供多时。“罗村市场是有走下坡路的。”一位熟悉罗村市场的中介告诉功夫君，其在7月底成交了万科城市之光一套三房（89㎡），业主发票价125万，最终成交价为128万。
“业主自己说，那套房起码亏了30万。”该中介说。
至于孝德湖板块，该中介表示，价格相对比较稳，但成交量却下滑得比较厉害。
△罗村孝德湖 图源：佛山城市治理
“奥园公园一号和招商依云华府价格最稳，除非是急售，一般变动不太大。”该中介说。
来自佛山贝壳数据显示（虽然不能代表全部，但也能反应部分成交情况），今年上半年（1-6月），奥园公园一号成交了16套。其中，三房还是主流成交户型，面积小单价高，带装修成交单价都超过1.85万/㎡，南北向差异不会太大。户型超过110㎡的大三房，单价会低许多，毛坯不到1.7万/㎡，有的带装修、朝向差一点的房源不到1.7万/㎡也能成交。四房价格跨度比较大，1.66-1.85/㎡都有，看朝向、看装修情况。相比之下，两房最卖不起价，1.4~1.5万/㎡就能成交，成交周期也最长，大部分都超过100天，有的甚至长达20个月。7月份贝壳渠道成交的5套房源中，2套成交周期超过一年，超过120㎡的毛坯三房最低成交单价才1.63万/㎡，与上半年情况差不多。
相比之下，招商依云华府上半年成交量稍低，价格也便宜一些，小三房带装修单价在1.6-1.7万/㎡之间，看具体朝向；两房价格和三房差不多，四房便宜很多，不到1.5万/㎡就能成交。力迅城筑的日子可就没这么好过了。其今年上半年只成交了4套房源，单价都不超1.6万/㎡，四房最低不超1.4万/㎡。
一位熟悉该楼盘的中介告诉功夫君，除了2016年涨了一波，力迅城筑其实一直在降，之前卖1.6~1.7万/㎡，现在总价130~140万就能买到三房，单价大约1.5万/㎡。今年上半年，该盘在贝壳渠道上成交了4套，成交周期最短的一套四房，单价不到1.4万/㎡；三房带装修都不超1.5万/㎡。2018年4月和2020年初，功夫君曾两次探访过孝德湖市场。彼时，禅桂限购不松口，孝德湖板块凭借在建地铁和相对成熟的居住氛围吸引了不少广州客。
当时由于新房供应匮乏，二手肆无忌惮，尤其是奥园公园一号，放盘价超两万的房源不在少数，但一直有价无市。2万/㎡对于孝德湖板块来说，是个槛。想跨越的人很多，但也顶多是伸腿试一试。
直到2019年5月，奥园公园一号一套132四房成交价率先突破2万/㎡，成交周期只有短短2天，还是东北向。
两万买罗村孝德湖，值吗？趁着一宗环湖宅地即将出让，这个话题又再一次被翻起来。
对此，功夫君询问了四位常住罗村的居民，有三位认为孝德湖目前房价相对于城市界面来说偏高，只有一位认为匹配。
他们普遍认可这里的居住氛围，高铁站、地铁站（在建）、公交站、医院、市场等配套多次被提及，缺点在于道路窄，易塞车，偶尔会有飞机噪音。其中一位罗湖花园业主认为，孝德湖板块2013年才开始开发，楼龄虽新，但配套并没有罗湖花园和时代倾城一带成熟，卖到2万/㎡并不值。如今拍地在即，“孝德湖攀上2万大关”的说法又甚嚣尘上。地块挂牌后没多久，有业主就将放在中介那里的钥匙收回。不过，也有中介表示，有信心是一回事，也得看市场接受度。“南庄抢了罗村好多生意，一方面价格确实不贵，新房也多，也有湖景，2号线预计通车时间比3号线还早，冲击其实很大。”该中介透露，其所在的渠道公司一直在主推南庄新房。除了上述原因，功夫君认为，另一个更重要的原因是，佛山人才T卡的放松给限购区开了一道小口子。纵观整个南庄市场，货量尤为充足，价格区间跨度也很大。想要环境好的，绿岛湖一带带装修洋房1.7万/㎡就能买，接近2万/㎡可以考虑近湖的楼盘。想要价格便宜的，沿着2号线、南庄大道找，单价1.25万/㎡起步就有了，大把新货可挑。除了南庄，另一个对手板块——城北也动作频频。
从地理位置来看，城北紧挨桂城，更近广州，虽然整体城市界面还有很大提高空间，且配套尚未完善，但新货频出，大盘聚集，只要价格上有优势，还是能吸引客户。
日前，两大纯新盘相继亮相，中交白兰春晓已开销售中心，预计下周末开放样板房；保利时代天珀刚开售楼部；老盘滨江首府更是在努力出货，目前住宅带装修售价1.85~2.15万/㎡。
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