狂加十几个中介微信，我就为了抢桂城这个双学位房
你们期待已久的桂城学区房来了！
最近，学区交流群热闹非凡，家长们都在热烈探讨佛山的公办民办教育质量、学校排名、二手学区问题，其中一条信息成功吸引了功夫多的眼球。
为此，功夫多也到贝壳平台搜索了一下数据，怡翠花园正在挂牌出售的约有44套房源，一个月带看有63次，近90天就成交了10套，成交均价约2万/㎡，坐实了中介所说的“卖疯了”的事实。
“若算上地铺的小中介房源，估计放盘量达到70多套。”一位相熟的业内人士告诉功夫多。
01.
双公立第一梯队附体
在学区交流群家长眼中，南海教育为五区最强，桂城以桂江一中、南海中心小学两所公办学校为坊间公认第一梯队学校。
▲南海中心小学
虽说是坊间排名，但也有数据支撑。一份关于2020年石门中学高一新生生源表显示，公立初中里桂江一中录取人数为29人，排名全市第三。
排名前四的都是民办初中，录取最多的是南海实验中学（下称南实），有210人，为此，南海中心小学的坊间排名就以上线南实为标准。
根据一位教育机构的老师说法，2016年南海中心小学迎来首届毕业生，大部分考进南实和南海外国语学校，因此家长普遍认为该小学不错。
经过核对验证，怡翠花园正是唯一有南海中心小学+桂江一中两家公立第一梯队交集的二手小区，难怪成交如此火爆。
02.
20年楼龄，周边配套齐全，户型有硬伤
怡翠花园距离南海中心小学直线只有400米的距离，穿过怡翠公园上学，大约只需要10分钟的步行距离。
▲怡翠花园及周边配套
环伺在附近的，还有南海实验中学、华师附属实验高中、南海实验幼儿园等私立学校，若是选择南海中心小学+南实的搭配，附近的小区都能在家门口完成九年义务教育了。
▲怡翠公园
怡翠花园南门有十来家中介门店，西侧是银行、私家诊所、养生美容类店铺，北侧只有一家早教机构，西南侧有一家私立幼儿园，东南侧是社区服务中心。
▲小区南侧中介店
▲小区西侧街铺
▲小区北侧教育机构
▲小区西南侧机关幼儿园
大范围配套还有，城市广场、南海新天地广场、南海区妇幼保健院、广佛地铁南桂路站、南海新交通等等，日常生活配套基本不愁。
▲新天地广场
▲南海妇幼
根据贝壳整理的数据显示，怡翠花园占地25万㎡，是一个大型住宅小区，建有79个楼栋电梯楼，3500多户家庭。
小区分期开发，南边的百合苑、翠竹苑为一期，楼龄较旧，最低成交价约1.8-1.9万/㎡，为整个小区最低。
二期是西侧的紫荆苑，三期是北侧的芙蓉苑，四期是东侧的海棠苑，南北组团都有小户型，中间组团为大户型、错层复式，自住较多，放盘量少。
▲怡翠花园分区情况
了解该盘历史的人说到，一期的早期业主是南方电网职工，现在也差不多置换走了，他们大多会迁往千灯湖、禅城奇槎板块。
在这边工作四年的门店中介提到，怡翠花园在2016年之前二手均价才1万/㎡，2016-2017年之间涨幅最大，涨到1.8万/㎡，近两年基本稳定在2-2.2万/㎡。
“北区芙蓉苑靠近佛平路的房源最多人关注，一梯三户，品字型结构，两翼户型为110-117㎡，南北通透，方正合理，一旦有房源放出，三天内必定卖掉。”
▲110-117㎡房源户型图
除楼龄以外，户型其实是怡翠花园的硬伤，现在贝壳挂牌中只有一套百平以下，为61㎡两房，而且这个两房是在原基础上改造，空间感较差，挂牌接近2个月也没有成交。
▲60㎡两房户型及实景
熟悉该盘的中介解释，“该房源此前也有130多万总价成交的，所以目前卖不出也不奇怪。”
再大一点的户型就直接跳档至110㎡以上了，总价大多在250万以上，这样的总价门槛，会让首置买家犹豫。
▲怡翠花园贝壳平台房源
功夫多实地看的是190㎡四房，总价382万，由于客厅面积较大，四个房间看起来并不实用，但不可否认的是，采光和景色都一流。
“对应学区很好，但户型是怡翠花园二手价格上不去的重要原因，类似的问题还有附近的颐景园。”业内人士说。
▲海棠苑实景
一位租住在怡翠花园的房客提到，小区的物业管理也比较落后，“毕竟较久了，损坏的问题较多，物业维修不及时，经常要业主提醒。”
▲小区园林实景
03.
教育资源虽好，楼龄大流转难
正因为有了双学位的加持，怡翠花园的成交火热持续了好几年，相熟的中介提到，大约每年的3-5月份是成交的高峰期，今年是疫情出现成交高峰滞后。
“几乎百分百都是冲着学位来买的，基本手续都齐全的，年初交易完成了，9月份就能入学。”
▲怡翠花园周边
探究其中客户的组成，大约6成是来自广州，“广州房价太高了，能够在这里买到2万左右的价格，还带双学位的小区，很吸引人的。”
当然，并非所有挂牌房源成交都很顺利，为了孩子读书，入户是基本保障，有些放盘业主不急售，户口未能及时迁出，是影响成交的原因之一。
“怡翠花园除了楼龄大，其他都很好。”这是群内粉丝对该小区的总结，怡翠花园一期建于1999年，距今已有21年，楼栋外立面也显得有些陈旧。
▲怡翠花园一期实景
“我有点介意它楼龄，要是等读完9年书，都已经快30年了，还好卖掉吗？”这是部分买家犹豫的心态，而且楼龄大影响了可贷款的额度，首付压力不小。
有对教育资源研究透彻的人做出这样的计划：“桂城公办小学学位7000多，公办初中学位才3000多，严重不足，读民办可能性很大，所以估计上小学稳定以后就卖掉怡翠花园了。”
▲怡翠花园海棠苑（左）、芙蓉苑（右）
也因为这样，对口南海中心小学的颐景园、万科金色家园、怡翠馨园、万科金御华府等都是关注度极高的热门小区。
04.
佛山民办资源热度大于公办
在跟业内人士了解过程中，他提到一个感受，就是广州人对于公办教育的热枕度高于佛山，有些老广为了读书，宁愿卖掉大房子，一家五口挤在小两房里。
“相比之下，佛山的氛围轻松很多，佛山新建一个学校，还没成绩就可以获得认同，广州人是非常追捧那些公立老牌学校的。”
▲南海（国际）实验幼儿园
在坊间眼中，广深等一线城市的公办资源更优秀，佛山、东莞的民办教育资质更好，因此佛山没有天价学区房。
所以你会看到，即便像怡翠花园双公立第一梯队附体的小区，也没有卖出比千灯湖核心区更高的二手价格。
▲华附南海实验高中
“学位在有些人看来是唯一要素，在有些人看来只是附加值。佛山人买房更注重居住舒适度吧！置换出去的人还是认可千灯湖、奇槎这些好环境的。”
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