张槎地价天花板刷新一周后，有楼盘按捺不住了

一周前（8月26日），张槎诞生区域新地王。戳我回顾

就在弘阳&德商联合体夺地后两天（8月28日），与之直线距离约500米的花曼沁园（花曼丽舍二期）新货认筹，吹风1.6-1.78万/㎡。

如果这一吹风价属实，对比今年4月的首次开盘价1.52-1.64万/㎡，差不多要涨800~1400元/㎡。

△项目实景图（摄于2020年1月）

花曼沁园一直卖毛坯房，目前在售的是1/2/7座余货，两梯五户，户型为91-119㎡三、四房，预计本月中旬加推3座，两梯四户，面积段为96-122㎡。

▲项目沙盘

回顾沁园的销售时间轴，可以发现价格是在不断上涨。

4月，项目首次开盘推售2座，处于清峰路及轻工二路交汇处，噪音影响较大，价格也相对较低。目前2座还有一些低层余货，售价大概1.55万/㎡左右，与开盘价无差别。

7月加推7座，面积与2座相似，同样近马路。现北向望花园单位已卖完，仅剩部分中低层南向靠马路单位，售价1.6-1.7万/㎡。

8月底，3座开始诚意登记，由于楼栋位置不临轻工路，两梯四户，密度相比之前所售楼栋较低，加上楼下规划有农贸市场，吹风价最高去到1.78万/㎡。

需要注意的是，新货在面积上有所增大，三房起步97㎡，四房去到122㎡，上车门槛也有所提高。

▲3座楼层平面图

该盘本身地价低，且主推毛坯房，价格亲民，去化速度相对较快。

▲二期四月开盘现场

但随着价格的不断上涨，成交量的确有所回落。来自粤湾数据研究院的数据，7座加推当日去化率47%，与此前相比有明显下降。

▲7座加推当天去化（数据来源：粤湾数据研究院）

在张槎市场，花曼一直是上车盘的代表，即使涨个1000块，价格优势依旧在。

目前除了花曼沁园，张槎在售新盘主要有东建世纪锦园、招商岸芷汀兰、东基童梦天下、佳兆业悦峰，待入市的还有恒大滨江华府和海伦堡弘阳项目。

东建世纪锦园地价较高，售价也是板块最高的，带装修卖1.9-2.2万/㎡。童梦天下轨道交通优势明显，地价成本也低，怎么定价都有利润空间，目前售价也是随行就市。

▲莲塘站出入口

招商岸芷汀兰位置特殊，上车门槛板块最低，不过卖的是复式产品，带装修售价1.4-1.6万/㎡。

佳兆业悦峰是新入市项目，地价高，首次开盘1.87-2.05万/㎡。8月28日，悦峰加推了7座一些毛坯单位，单价1.6万+/㎡，有降低姿态的意思。

接下来，纯新盘恒大滨江华府预计9月5日开放销售中心，近日已召集大批中介进行培训，吹风价1.8-1.9万/㎡，带装修，离入市不远了。

另外一个纯新盘星禅宝丰府也已经开放了样板房，户型涵盖74-125㎡，目前等开盘。

▲星禅宝丰府

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