超百人上石门和佛一！南海桂江一中最全入户神器攻略
致力于将每一篇都躺在家长的收藏夹里，是功夫多学区房系列文章目标。
进度虽然有点缓慢，但桂江一中学区房攻略出来了，粗略统计贝壳挂牌的至少有35个，小区较多，咱们将分为上下两篇分享。
本篇先集中在“学区房神器”，即我们常说的以入户为目的，以“租抵供”的学位获取方式，需要说明的是，这些房源面积小，对积分作用不大，适合本地户口迁移家庭。
▲桂江一中学区房范围
01.
桂江一中：桂城公办初中TOP1
桂江一中是学区家长群内公认的第一公办初中，历年中考成绩不俗。2020年中考数据显示，单科状元达到10人次，600分以上约355人，上石门中学和佛山一中分数线共计137人。
相关数据显示，桂江一中连续三年（2017-2019年）中考600分以上学生呈现逐年上升趋势，由占比不到40%到如今过半人数，而高分生人数则每年有所波动。
桂江一中创办于1988年，现有42个教学班，学生约2465人，在编教职工约110人，2020年新招约900名初一新生。
▲桂江一中
桂江一中信息学比较出名，已连续十年被评为“广东省信息学十强学校”，也是桂城公办学校中首间提供“课间餐”的学校。
按照2020年最新入学标准，桂江一中对应入学地段所包括的小区很多，从老破小到高大上的新住宅都有，而且所对应的公立小学口碑也不赖。
02.
桂南名都：总价60万起，临街噪音大
这个小区是很多家长推荐的，因拥有70年产权极小面积住宅，且价格不高，被众家长捧为“学区房神器首选”，对应的是花苑小学+桂江一中。
该盘位于南桂路地铁站南侧，由7栋住宅+1栋公寓式住宅组成，呈东西一字型排列，共计1103户。
挂牌房源显示，一房户型最多，占了7成，总价最低60万，按照最低租金计算，每个月大约要补700元月供，物业费是1.2元/月/㎡。
功夫多采访一位粉丝，其提及2016年买入桂南名都约42㎡户型，总价约50万，如今挂牌价可达到70万，不仅没有亏本，还有一定的收益。
中介推荐功夫多看的是靠近十字路口“L字型”楼栋，4梯27户，53㎡两房，总价118万。
▲桂南名都纯公寓式住宅楼栋
小区与花苑广场共用一个出入口，没有门卫看守，仅靠门禁卡出入，有不少尾随现象。
两套房源都是东向，阳台望南桂路与桂澜路十字路口，这类小公寓空间布局没什么可说的，一眼看尽，现场感受，通风采光不错，但不可明火煮食。
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▲桂南名都第一套房源户型及实景
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▲桂南名都第二套房源实景
公共空间方面，走廊进深较大，内部设有照明，采光尚可，部分保养不佳的楼道墙面，会出现剥落或渗水现象，所参观楼层的防火门为常开状态，垃圾桶散发少许异味。
▲桂南名都公共走廊及消防通道
至于外部大环境，小区楼下就是百花时代广场，商铺餐饮林立，来往人流较多，低层噪音比较大。
▲桂南名都底商
其他住宅楼栋分布有83-168㎡三四房或大户型产品，总价186万起，房源数不多，业主反映，由于园林面积有限，家长遛娃散步会到后面花苑广场小区。
03.
越秀星汇云锦：总价90万起，走廊很高档
这个小区位于桂城地铁上盖，距离桂江一中较近，对应学区是桂城中心小学+桂江一中，性质跟桂南名都相似，也是有70年产权极小面积住宅，不可明火。
最大区别是，这里大堂管理严格，出入登记，刷卡进入相应楼层，公共空间维护较好，走廊装修高档，当然物业费价格也是最高的，得3.8元/月/㎡。
▲越秀星汇云锦公寓式住宅走廊
房源方面，一房户型有63套，占了5成，最低总价90万，单价接近2.4万/㎡，也有单价低的房源，譬如功夫多看的一套47㎡总价93万，折后单价不到2万/㎡。
小户型住宅集中在南海大道以西，4梯12户，密度比桂南名都低，以往由酒店统一维护管理，于是就有了如酒店般富丽堂皇的电梯间和公共走廊，包括门牌等装修风格统一。
房源内部，基本硬装齐全，较为新净，配备了基本厨电，大面积落地窗采光，北向望虫雷岗山魁星阁，购置些小家具即可拎包入住。
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▲越秀星汇云锦47㎡总价93万房源
这种一房小户型仅适合单身或年轻小情侣、朋友合租，地铁上盖，楼下就是写字楼和商超，更适合白领一族。
据中介解释，因疫情后酒店退出管理，房源多由房东自己出租或出售处理，贝壳上租金大约1700-3300元/月，按最低租金计算，月供至少自掏1600元。
功夫君现场偶遇一组投资客，也是相中极小面积户型，中介对于该小区房源也是推荐投资用途为主。
▲越秀星汇云锦49㎡总价100万房源
▲越秀星汇云锦45㎡总价90万房源
南海大道以西那块大面积住宅较多，面积从71-206㎡，总价135-560万不等，可明火煮食，适合自住。
▲越秀星汇云锦东西区
无奈的是，受楼栋形状设计影响，低实用率成了硬伤，贝壳上不少大户型房源还处于毛坯次新房状态。
▲越秀星汇云锦南海大东以西
04.
20多年楼龄步梯房，总价83万起
还有一种适合入户的是老旧步梯房，单价低，大部分在1-1.2万/㎡，粗略统计贝壳上大约有80套，零散分布在各个老旧小区里，楼龄大部分有20多年。
以南师附小周边几个小区为例，中介基本会问你是否买来读书，可侧面反映该片区成交多来自学区房。
这类步梯楼总体存在人车不分流，外墙老旧，楼道较暗的缺点，但胜在实用率高，很多可实现两房改三房的条件，部分小区正在申请加装电梯。
▲南师附小
这些小区整体出租价大约为1500-2000元/月，在现在年轻人普遍追求居住质量的当下，恐怕在租赁市场上不是太受欢迎，若是考虑自住，还需要花重本重新装修。
▲富豪花园
▲桂城百合村
老旧小区底商都比较接地气，烟火气息浓厚，绿树成荫，环境清幽，仿佛与外面主干道隔了一个世界，而且靠近学校，接送也相当方便。
▲桂三社区七街区
▲桂三社区十街区
▲天佑六路
还有一个美邦公寓，也是有70年产权极小户型，面积约40-48㎡，只有4套房源，总价约75-87万；而像美豪邨、民园小区等楼龄相对较新，配有电梯，在众老旧小区中比较鹤立鸡群。
▲美豪邨
▲民园小区
好了，这期分享到此为止，下一期我们专注桂江一中适合自住的二手小区攻略，敬请期待，若想要桂江一中最全二手小区清单，也可以加功夫多私聊获取。
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