地铁900米！多图揭秘城北地价最高新盘！手把手教你选筹
12月12日，天气晴，距离2020年收官剩下不到20天。
一众新盘为赶在年底前亮相，纷纷选择今天开展点、开销中、开板房。
例如城北地价最高项目—敏捷珑玥府，昨日就正式开放了营销中心和样板房。
作为城区土著的功夫君，自然不能错过。走，去瞅瞅！
01.
地价1.42万/平城北最贵，仅规划4栋住宅
踩盘前先来说说这个盘的地价。
今年5月，敏捷击退8家房企，以总价5.36亿斩获地块，成交楼面价约1.42万/平，一举刷新了城北楼面价记录。
纵观周边几个新盘地价，珑玥府要领先不少。
拿地时间 | 项目 | 楼面价 |
| 2016.08.22 | 滨江首府 | 8491元/㎡ |
| 2019.08.29 | 中交白兰春晓 | 11415元/㎡ |
| 2019.09.25 | 保利时代天珀 | 11418元/㎡ |
| 2020.05.09 | 敏捷珑玥府 | 14211元/㎡ |
那这个盘和其他几个有啥不一样的呢？
首先，体量最小。
项目占地只有1.7万㎡，建面约3.77万㎡，仅规划4栋住宅，其中1、3座32层高，2座26层高，4座7层高，共计约359户。
这个规划户数大约是保利时代天珀的1/10 ，滨江首府的1/5，中交白兰春晓的1/3。
其次，密度最低。
该盘的容积率是2.2，板楼设计，1-3座为2梯4户，4座为1梯2户。其他几个新盘容积率都在3.0以上，且基本为2梯5或6户。
最后，没有90平以下小户型。
项目主打90-128㎡三四房，起步就是90㎡，而白兰春晓起步是79㎡，天珀起步是85㎡。
至于价格，销售小姐姐说暂时未定，可参考周边价格。
目前天珀在卖2-2.2万/㎡，白兰春晓1.9-2万/㎡，滨江首府在清尾货，1.8-2万/㎡。
△周边新盘分布
02.
首推1、2栋，全部西南向望汾江河
项目首推位于小区北面1、2栋，一共有四个户型，分别为90㎡、102㎡、105㎡三房和128㎡四房，全为西南向望汾江河和中山公园。
其中，90㎡分布在2座中间2户；102㎡分布在1座右侧3户；105㎡分布在1座最左侧和2座最右侧单边户；128㎡分布在2座最左侧单边户。
各个户型具体表现如何，我们逐个来看。
先看已开板房（异地）的102㎡三房两厅两卫。
该户型为传统竖厅设计，入门留有凹槽可放置玄关柜（非交标）。
右侧是U型厨房，预留冰箱位，洗手盘上方带东南向采光窗，整个空间大约可同时容纳3个人。厨房三件套为老板或同等品牌，交标带凉霸。
客厅开间大约3.5米，厅出约6.4米西南向阳台。
需要注意的是，这个阳台没有完全连通次卧，大概只延伸了1/2，因此次卧连通阳台的门开得比较小，对稍微胖点的人不太友好。推拉门旁边开了个小飘窗补充采光。
主卧为套房，飘窗基本做到全开，板房布置了一个直角衣柜，这样做的好处在于既能多一个独立衣帽间，又能避免卫生间正对床的问题。
另一个次卧朝东北，一半房间为阳台报建，只计算一半面积。所有房间都铺了木地板。
卫浴方面，两个卫生间交标都带浴霸，镜柜一直延伸到马桶上方，增加收纳空间。
另外镜面底部留空，经常使用的洗漱用品和小化妆品都可以放在上面，方便拿取，这一点细节不错。
沐浴门为三折推拉门，门洞空间较大，方便给婴儿洗澡。台盆柜下方留有空间放置脸盆等杂物。
对了，项目交标会带智能家居，包含红外家电控制器、煤气泄漏报警器等。
其他三个户型今日暂未开放样板间，我们可通过户型图了解。
90㎡三房两厅两卫
该户型与102㎡相比，除了面积小一些外，整体格局基本一样，阳台没有延伸至次卧，最小的卧室为阳台报建，计一半面积。
105㎡三房两厅两卫
该户型最大的亮点是带南北对流双阳台，主阳台长5.7米连通次卧。厨房依然为U型布局，空间比前两者要阔绰。美中不足的是没有设置玄关，但留有放置小鞋柜的空间。
128㎡四房两厅两卫
该户型是功夫君眼里的“三好学生”。双阳台竖厅设计，客厅和其中三个卧室都朝西南，可望汾江河和中山公园。
从居住舒适度来看，功夫君认为2栋128㎡四房>1栋105㎡>2栋105㎡三房≈1栋102㎡三房≈2栋90㎡三房，估计单价梯度排名也会遵循这个规律。
由于四房没有可替代户型，对卧室数量有要求的购房者直接看着买就可以。让人比较纠结的是三房的选择，对此，功夫君建议：
①预算有限，直接入总价最低的90㎡。
②对性价比有要求，喜欢大阳台的可以看看102㎡。
③追求居住舒适度，对南北对流双阳台比较执着的可以选105㎡，其中1栋视野比2栋更开阔。
03.
老城区配套成熟，该有的都有
说完产品，我们再来看看周边配套。
该盘具体位于禅城文沙路西侧、田园大街南侧，前身为一针厂，此前曾作为南堤市场服务附近街坊许多年。
其西侧临近汾江河和中山公园，楼下还有个文沙公园，生态休闲资源蛮丰富的。
但东侧仍以旧村居为主，路边会有很多小摊贩，面貌一般。
现场有部分购房者提出疑问：“中山公园是叔叔阿姨们跳广场舞的圣地，居住在附近会不会很吵呢？”
以功夫君土著的生活经验来看，虽然音响喇叭很响，但这个公园树木非常茂密，声音基本不会传出去，对附近居民影响不会太大。
交通方面，该盘直线距离佛山3号线中山公园站和叠滘站（在建）约900米，不过两个站点都不在3号线首通段范围内，暂无法预计开通时间。周边有多个公交站点，若是自驾到千灯湖或祖庙，车程都在20分钟内。
不过老城区的道路都比较狭窄，上下班塞车难免。
商业方面，项目楼下就是文沙市场，南侧是国瑞升平里和东方广场等老字号商业，生活氛围浓厚。
△国瑞升平里
△东方广场
教育方面，周边有佛山市第一中学、佛山市第六小学、怡东小学等多所公办学校。
至于医疗配套，该盘1.5公里范围内有佛山市中医院、佛山市口腔医院、永安医院等，还有不少社区卫生站，大病小病都有地方看。
一句话总结：配套成熟，烟火气十足，但面貌一般。
04.
住这里，是老街坊的一种情怀
功夫君踩盘时和几位购房者攀谈了几句，在此作简单分享。
一对住在附近的中年夫妻表示，现在的房子是步梯楼，年纪大了上落不方便，想置换一套有电梯、环境比较好的新房。“在这边住了几十年了，晨运友都在附近，每天都要约一起去公园跳舞，换房当然也不能跑远，这个盘挺合适的，但如果2万+对我们来说有点贵。”
另一位在千灯湖上班的年轻人则告诉功夫君：“有计划结婚买一套和父母一起住，其实我们更喜欢金高区那边，但是老人家觉得住这里是一种情怀，要他们过那边住也是不习惯。”
综合采访、项目产品、地段配套等，功夫君大概描摹了一下这个盘的客户画像：禅桂中心区上班、重视生活便利度、对该片区有感情、本地土著。
如果你的置业标准满足以上其中一项，这个项目不妨去看看。
功夫君视频号已上线！这里不仅有最新的房产咨询、买房知识小剧场，还有哈喽少女带你看新盘！赶紧动动手指扫码关注。