寥寥无几！九小对口优质学区房，只能看这3个小区
虽说“佛山教育看南海，南海教育看桂城”，但去年多妈基本把桂城知名学校学区房都覆盖了，这段时间准备回归到禅城。
禅城最近已经公布了公办小学报名方案，但这仅仅是拿张入门券，真正的地段划分尚未公布。
禅城比较热门的学区房板块无非是祖庙和城南，前者多妈已扫过同济小学学区房【回顾】，这一期就直奔九小学区房。
01.
老牌公办名小，新校区待建
佛山九小是禅城老牌公办名小，地处佛山市卫国路，入口不太显眼，隐于一堆老公房中。
这所学校是由著名骨科专家李广海先生于1946年创办的栅溪民校，1952年经政府发文定名为佛山市第九小学。
▲九小本部实景
因紧邻佛山市政府，传闻这所学校家长圈大多是附近的机关单位工作人员，生源质量高，教育口碑好。
2013年，南庄紫南小名更名九小西校区，今年，普君片的九小新校区也即将动工建设，九小的成员队伍越来越壮大。
02.
逸彩美寓：入户神器，总价58万起
这里需要更正的是，去年提过的逸彩美寓，多妈误把它划入同济小学学区房了，经核实应为九小学区房，但两所都是名校，且相距甚近，不妨碍家长选择。
▲逸彩美寓
逸彩美寓位于普澜路，独栋单体楼，一楼为街铺，没有小区花园。一至五层是连体的多边形建筑，里面是住宅式公寓，六层以上分为3个楼栋，是普通住宅。
在九小对应的学区房里，只有这个小区有适合的学区房神器，一房一厅总价58万起，是正规的70年产权住宅，可入户读书。
多妈现场看了两套，其中一套可改成复式，挤一挤，三口之家陪读问题不大。另一套是简单的一室一厅，有独立厨卫，阳台采光尚可。
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▲房源实景及户型图
这类房源公共走道没有自然采光，很长很暗，租客较多，环境复杂，体现在租金上也不会太高，大约1300元/月（来源于贝壳）。
▲公寓式住宅走廊
03.
九鼎国际城、越秀岭南隽庭
社区维护好，房源多，总价165万起
如果要兼顾居住性，比较推荐的两大对口社区是九鼎国际城、越秀岭南隽庭，两者距离相近，二手挂牌价接近，约为2.3万/㎡，有一定可比性，多妈结合来讲。
先罗列两个小区的基本数据
虽然两个小区建设年代相差5年，但在地段与小学学区相似的情况下，二手已经普涨至2.3万/㎡。
越秀只涵盖了住宅、公寓及底商，体量较小，房源较新，小区维护好；九鼎国际城涵盖了住宅、公寓、商业综合体、写字楼，体量较大。
梳理两个小区挂牌房源，接近9成都是一居室公寓，40年产权，不可落户入读，也拉低了整体挂牌价，给了整盘均价很低的假象。
真正的住宅只占10%左右，挂牌价约2.3万/㎡，两三居室房源面积段比较相似，九鼎国际城的入手门槛更低。
九鼎国际城有最小的72㎡两房，总价165万起，也有把厨房改成卧室，餐厅改为开放性厨房的三居室。
▲九鼎国际71㎡房源户型（来源：贝壳找房）
值得一说的是，九鼎国际城有部分90㎡房源，可以改造出4房空间，多妈现场就看了一套，2梯4户，改造后，客厅房间都很宽敞，实用性很高。
▲九鼎国际90㎡四房户型（来源：贝壳找房）
▲九鼎国际90㎡四房实景（来源：贝壳找房）
九鼎国际城目前放盘最大户型只有1套130㎡房源，可以间隔出6居室，为毛坯次新房，总价290万。
越秀岭南隽庭最小户型住宅从81㎡两房起步，入手门槛为180万，多妈现场看的就是这套，2梯6户，中楼层北向望同济东路。
▲岭南隽庭81㎡三房户型（来源：贝壳找房）
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▲岭南隽庭81㎡房源实景（来源：贝壳找房）
这个小区还有165㎡四房大户型，全是2梯2户，望丰收涌、明珠体育馆的楼王单位，如今还有不少毛坯次新房。
考虑越秀的家长，还要留意这里有3栋为回迁房，已补地价的可正常出售，但房源实用率欠佳，如111㎡只能做到三房，其中1房只有6㎡，空间还有点鸡肋。
▲岭南隽庭111㎡三房户型（来源：贝壳找房）
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▲岭南隽庭111㎡房源实景
再看看两个小区的保养，外立面方面，早5年建设的九鼎国际城采用灰黑色外墙砖，稍显老旧，越秀则是干净如新的白色外墙，更耐看。
▲九鼎国际城
▲越秀岭南隽庭
园林方面，九鼎除了设施老旧一点，其他问题不大，物业管理费为1.6元/㎡/月；越秀走的是岭南中式风格园林，目前保养维护较好，物业费2.7元/㎡/月。
▲九鼎国际城
▲越秀岭南隽庭
最后看看周边，九鼎国际城附近为塘房村，这里布满大大小小制衣厂和家庭小作坊，与九鼎一样，户口同属北江居委，都能入读九小。
▲塘房村
九鼎国际城最大的便利是楼下为大型商业综合体，有商超、餐饮、教育机构等，城中村还有不少便价菜市场。
▲九鼎国际城
该小区距离在建地铁3号线电视塔站只有300米，一路之隔就是文华公园，往东走几步就是恒福GO GO PARK，生活非常便利。
越秀岭南隽庭楼下则是清幽宁静的内部小公园，目前生活主要依赖底商，生鲜超市、小餐饮、便利店都有，距离最近的地铁站需要1公里。
两个盘对比，中介说更多为买越秀是为了学位而来的。
04.
其他散盘：楼龄高，步梯房，总价59万起
可以入读九小的其他散盘还有康睛居、达磐恒悦园，均只有2套房源，后者为动迁安置房，购房者需理清产权入手。
▲康睛居
▲达磐恒悦园
九鼎附近还有一个比较旧的小区涉趣园，上世纪90年代的建筑，也只有6套房源，最低总价59万起，入手门槛跟逸彩美寓有得一拼。
▲涉趣园
如果回到九小附近的老公房，旭日居委、卫国居委也有零散房源，如普君大厦、普君南苑、路苑、市府大院、公安宿舍等，但普遍都在20年以上的楼梯房，最低总价140万起，部分外立面进行了翻新。
▲公安宿舍
▲路苑
中介说：这类房源虽然总价不高，但一般很难做到贷款，需要审慎考虑。
需要提醒的是，在售的一手盘普君新城华府II也是纳入普西居委范围，根据2020年政策还是划入九小+三中范围，当中不少购房者是冲着这个学位配置来的。
东建普君新城、普君新城华府等作为九小附近比较大型的社区，却无缘九小本部，业主一起期待九小新校区的建设，最新消息指出预计今年年中可能动工。
而远离的北江居委是否有可能随着九小的新建划分而被调整出去，目前未能定论，我们也会密切留意公办学校地段划分通知。