既要保值又要增值，铁军小学学区房就它了

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桂城置业成本高，民办学费也高，就连公办都“争崩头”。于是，有家长表示，刚需想要兼顾自住与好学校，禅城也能考虑。

的确！看完铁军小学学区房，多妈都快被这一片的宁静安祥种草了。

铁军小学

六上尖子生与同济小学齐平

不查不知道，铁军小学原来是一所全日制实验小学，前身是“五四”时代1920年创办的季华两等女子学校，算下来已是百年老校。

1958年教育调整，季华小学与佛山二小合并，同时为纪念革命烈士陈铁军，故改名为铁军小学。

▲铁军小学

虽不及环湖、同济、九小更知名，但铁军小学也不错。

2013年上华英最少有21人，2017年有些许下滑，大约是9人上华英；2020届六年级上学期期末考区前500名，铁军约有10-15人，与九小、同济差不多。

要找铁军小学学区房一点都不难，因为次新房只有佛山万科广场一个，其余都是十几年的老盘。

交付7年的佛万，回头看它的社区和户型，有什么优缺点，我们仔细剖析一下。

佛山万科广场

铁军小军唯一次新学区房

佛山万科广场在佛山里的知名度不如南海万科广场，就连贝壳平台的小姐姐都差点要搞混了。

该盘是开放式社区设计，住宅分三期，共有14栋住宅，主打刚需，三房房源占了8成以上。

跟现在常见的蝶式塔楼不一样，佛万的楼栋呈现正儿八经的矩形，2梯6户楼栋占了一半，排布也非常有“个性”。

看以下这张图会一目了然

▲佛万社区户型分布图

最具代表的是北向三房，门槛很低，200-220万就能拿下，首付约60多万，放在禅城中心地段，确实难得。

一分钱一分货，以这个价能拿下的三房，不仅朝北，空间也有点鸡肋，多妈现场看了一套，88㎡三房，总价220万。

▲88㎡北向三房户型图

该户型问题主要是横向开间太长，两个卧室朝西，一个卧室朝北，还挨着厨房，中间的横厅倒是挺宽敞。

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这种户型也并非一无是处，如果三代同堂，长辈与年轻人分居东西，互不干扰，但老人家那边还是缺了个卫生间。

多妈看的房源位于四期5座高层，北阳台直望铁军小学，还能俯瞰附近几个老盘。

▲高层景观

在佛万，这类长条状的三房占了挂牌房源的1/3，还有一些是纵向长条，主阳台朝西。

若想要找南向三房，总价起码要加20万左右，首付相差不多，但月供却相差了近1000元，这也是横在很多刚需面前的难题。

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▲88㎡南向三房户型图及实景

而南向三房，户型也没有太大优势，凡是2梯6户的楼栋，基本没有南北对流，尤其是夹在中间的两房，只有南向单边采光通风。

▲82㎡南向两房房户型图

再看每一栋的景观朝向，四期有3栋住宅，刚需三房为主，西门出去就是怡乐幼儿园，往北走几步就是铁军小学南门。

▲怡乐幼儿园

由于这是社区内部道路，车流量少，低年级（1-3年级）学生由此门接送，学校的考虑还是挺周到的。

最靠近铁军小学的是5座，介意学校噪音要慎选，但作为父母的，能天天望着楼下孩子，也是挺幸福的事儿。

五期有4栋住宅，刚需改善型各占一半，跟学校处于对角线位置，有133㎡四房可选，南北对流，南侧两栋景观稍逊色，望写字楼和商业街。

六期最大，有7栋住宅，园林、儿童设施都齐了，位于西侧的楼栋能看到铁军小学，北侧楼栋主要看南浦村旧楼，往南有些楼栋望园林，有些望社区绿化带，这期大部分为毛坯房，业主需自行装修。

▲六期内部花园

▲六期景观

虽被切割成三块，但万科的社区管理还是相当严格，3.38元/月/㎡的物业费，规定中午晚上都不准带看，出入必须刷门禁卡，每栋都有门禁密码。

▲住宅楼栋大堂

这种街区式住宅，又带来一些便利，餐饮、生鲜超市、水果店、便利店都开在了三个社区接驳位，真的超级方便。

▲五期商业街

▲六期商业街

虽然铁军小学没有同济、九小口碑那么好，但在某些家长眼中，房子的保值增值性比相差一两位的学校排名要强，更何况拉开差距主要在初中。

因此中介提到，她成交过的客户中，有在读同济小学的家庭，过来买佛万的房子，“她家同济的房子太老了，买套次新房住得舒服。”

像铁军小学这种犹如长在社区里的学校，接送便利度让很多家长省心，走几步路就到了，幸福感不要太强。

▲佛山万科广场

“何况铁军也不是什么垫底的学校，再说了旁边的怡乐幼儿园已经转普惠性，这里还直升三中，真是12年不愁啊！”

中介还提到，今年以来已有3台客户冲着铁军小学买房的，就连自己领导也买入了。

“无敌是多么寂寞”，想读铁军小学，又不接受老旧的房子，佛万的好与不好你也得接受了。

同等总价买大三房

这些老旧学区房安静又舒适

当然了，抛开增值性来看，多妈认为铁军小学对口的几个老盘还是挺宜居的，挂牌房源加起来都不及佛万多，侧面印证这些老房子的自住粘性高。

为此，中介推荐南浦新村、名雅花园、嘉俊雅苑，选择范围比较多的是南浦新村。

南浦新村体量非常大，整整有26栋住宅，最老组团建于1998年，最新组团建于2001年，从楼栋外立面都能明显区分。

▲南浦新村

放盘较多的是原步梯老房，以马赛克外墙或粉色条砖外墙为主，7-11层高，最近在加装电梯，均价约1.4万/㎡。

▲马赛克外墙旧楼

多妈现场看了一套加装电梯的房源，106㎡大三房，总价160万，电梯口接驳后阳台，房子进门就是阳台和厨房。

▲106㎡三房户型图

▲加装电梯入口

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▲106㎡三房房源实景

橙色外墙为最新组团嘉俊苑，原装电梯，均价约1.6万/㎡，虽外墙光鲜亮丽，甚至比佛万那沉沉的棕色要好看，但内部实用性不见得很高，放出来全是大三房，总价门槛210万起。

▲南浦新村原装电梯楼

名雅花园是跟南浦村差不多时期的楼盘，外墙粉红色，每户有独特的半弧形阳台，有些做了封窗处理，中介说那是主卧阳台。

▲名雅花园

中介带多妈去看了21年前的楼王，1梯2户，130㎡三房，总价220万，佛万北向小三房的价格在这里可以有大三房，中介认为此房源偏贵，比整盘均价高约1900元/㎡。

▲名雅花园楼王户型图

虽是电梯房，实用率不低，每个房间都很宽敞，阳台也很大，主卧阳台纳入室内，可以当个起居小厅。

从屋内装修来看，放在20年前，价格不菲，“前业主很爱惜这所房子，即便旧了都要求戴鞋套看房，每半个月请阿姨来搞卫生，而且价格咬得紧，不肯降。”

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▲名雅花园楼王房源实景

多妈看房之时，旁边一户老人家也上前咨询，其表示在这里住很多年了，很喜欢这里的环境。

最后就是楼龄仅次于佛万的嘉俊雅苑，房源也是屈指可数，贝壳挂牌只有76㎡两房和176㎡四房，不适合大众胃口。

▲嘉俊雅苑

这类小区普遍物业费为1-2元/㎡/月，除了旧一点和人车不分流，基本没什么毛病，相比佛万，这些老小区绿化率高，宜居舒适。

▲人车不分流

重点是，多年的居住氛围很浓厚，小区之间由九曲十八弯的内街小巷相连，餐饮店、便利店、服装店穿插其中，过往都是相熟街坊，一片安静祥和，简直是藏在城央的世外桃源。

▲后龙街

▲荟景园

▲汇贤雅居

这一片划分的学位确实很优质，铁军小学+佛山三中，所以要物色这里学区房，还要结合自住性，找适合生活习惯的房子，毕竟一住就是10年呀！

【免责声明】以上学区房攻略根据2020年禅城公办学校地段划分（2021年暂未公布）作介绍，仅作参考，入学涉及户籍及招生政策，具体请以当年度招生方案为准。

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