独家揭秘：保利佛山首例旧村拆迁补偿方案出炉！亮点逐个看

2021年7月，佛山千灯湖旁，备受关注的《保利聚龙南经济社拆迁补偿安置方案》新鲜出炉！

虽说整个夏北社区5个经济社的拆补方案都差不多，但这毕竟是保利在佛山的首个旧村补偿方案，功夫君也发现了一些微妙的变化，一起来看！

首先，以往永胜、果房村需按时完成90%签约率才能成为实施主体，而聚龙南村依据【佛更新2号文】的最新政策，达到80%签约率即可开拆。

其二，聚龙南村改造范围约159亩，保利将按照项目土地估值，投资37.59亿实施拆迁改造。

其三，改造之前，聚龙南村集体年收入约500-600万，改造后保利将对集体物业返租20年，集体年收入将翻倍至2901万起，并每三年递增10-12%。

聚龙南拆迁补偿安置方案逐点剖析

改造类型、实施模式以及供地方式

本项目为旧村居改造，采用整体拆除重建的方式、选取市场主体实施，以协议出让的供地方式进行改造，分为融资区、回迁区。

在本项目实施方案和拆迁补偿安置方案经聚龙南经济社全体成员大会表决通过，并获得南海区政府项目认定后，保利需在2年内与80%以上的权属人签订《拆迁补偿安置协议》。

改造范围159亩 总建面35.44万平

经过实际测量：聚龙南改造范围159亩，净用地面积约140亩。拆迁改造之前，现状建筑基地面积约4.1万平，现状建筑面积约9.4万平，其中现状宅基地建筑面积约8.6万平。
实施拆迁改造后，聚龙南改造项目总计容建面约354441.42㎡，其中规划住宅建面201443.67㎡、商业建面145084.07㎡）。
村集体将获得173263.87㎡的可分配物业：①居住用地计容建面100721.83㎡；②商服用地计容建面72542.04㎡。
| 还有另一部分回迁房在千灯湖地铁口
值得注意的是：为解决历史遗留问题，聚龙南还有政府划拨的商业规划指标7913.68㎡，这部分不参与村企物业分成，交由合作开发企业销售，保利向聚龙南经济社支付107963226元作为补偿。
上述增加的计容商业物业建筑面积的规划指标并入融资地块由开发企业建设，聚龙南经济社获得的107963226元优先用于本项目第二阶段认定的土地赔偿，余款亦由聚龙南经济社自行安排。
简而言之，整个项目就是保利出钱、聚龙南出地，建成后大家50:50分成。

拆迁补偿标准明细表

经核对，保利的拆迁补偿标准主要变化在于：原指导方案的货币补偿标准为9000元/平，最新方案货币补偿标准上调至3万元/平！
但在功夫君看来，整个方案的初衷还是鼓励选择回迁房，因为选择货币补偿是有条件的：被拆迁人必须同意按3万/平的价格，并按照应得回迁面积向市场改造主体购买国有性质的住宅物业。
回迁房补偿二选一：证载面积1:1或土地面积1:3；货币补偿标准：30000元/平； 有证建筑拆除补偿：最高1500元/平；无证建筑拆除补偿：最高1000元/平；租金补偿：20元/平/月；搬  家 费：50元/㎡；
为顺利推进方案表决，除上述补偿标准外，本项目还设有以下奖励：（按测量成果确定的建筑面积计算）

• 限时签约奖励：300元/㎡；

• 完成搬迁奖励：200元/㎡；
  

• 整体签约奖励：300元/㎡。

功夫君注：参考目前千灯湖的房价，绝大多数被拆迁人都会选择回迁房，聚龙南的货币补偿3万/平虽然是很高标准，但有条件。
参考同类项目的话：永胜村货币补偿是9000元/平、祖庙果房村货币补偿是14320元/平，广州天河的货币补偿也就2.5-3万/平，保利这个标准就连黄埔等地区都达不到。
在货币补偿标准提高的同时，增购面积的代价也相应提高了。如永胜村增购15平以内的面积代价是7000元/平起，而聚龙南则需要30000元/平来增购差额面积。

可选择增购≤15㎡的回迁房

若被拆迁人选择的回迁房面积大于确权面积，差额部分可按3万元/㎡向村集体进行增购，不得超过15㎡。据了解，这是由于村集体在分配完回迁房后，所剩住宅物业有限，所以才将增购价格调整至3万元/㎡。

至于首期回迁房的位置，就在宜家家居旁，距离千灯湖地铁口仅200米，占据黄金地段！

村民多久可以住上回迁房？

项目分两期建设，遵循“先安置、后拆迁”的原则。回迁房与商品房可同步建设，但复建安置物业须在融资物业之前竣工验收。
保利将在JLN-05地块供地后36个月内完成首期回迁房竣工交付，装修标准不低于1200元/平。
其中：一期净用地面积42814.93平，计容建面128444.78平；二期净用地面积50711.89平，计容建面225996.64平；

每100㎡配备一个地下车位

车位的分配于永胜村基本一致，即按每100平配建不少于1个地下产权车位，回购的车位由聚龙南经济社统筹分配。

改造后集体年收益≥2901万

保利将在JLN-02地块为聚龙南经济社代建集体商业物业72542.04㎡，代建总投资额不低于54144.62万元，建成后由保利返租20年。
改造前，聚龙南年收益约500-600万元；改造后，预计年收益将不少于2901万元，每三年递增。

保利佛山聚龙南、聚龙北村改造前情回顾

2019年7月，保利旧改连下两城，相继中选聚龙南、聚龙北村的整村改造合作开发企业，同意率分别为93.85%、98.63%，旧改民意度极高。

2020年7月，保利聚龙南/聚龙北双展厅盛大开放，89-160平回迁参考样板房同步曝光。【点击回顾】

目前，金融高新区二手次新房挂牌价约3.5-5万/平，唯一在售新房为保利天悦，售价6-7万/平。

接下来，预计聚龙北也将很快推出方案表决。

聚龙两村未来相继实施改造后，将成为佛山版的“琶洲村”，不仅坐拥价值高、可流通的回迁房，还有长期、稳定的集体物业收益。

| 琶洲总部效果图

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