东莞升级！黄埔收紧！佛山咋整？

大家好，我是基哥。

最近的市场，是山雨欲来风满楼。

上周，住建局发文：对调控不力、房价上涨过快的城市，要坚决问责！
昨天，东莞市住建局联合8部门，发布“莞八条”，以雷霆手段，堵住N个漏洞。
同日，广州黄埔取消人才购房政策，外地人通过本科学历+一年社保买房，行不通了。

后台不少粉丝提问：接下来佛山会跟进吗？市场会凉吗？新房会降价吗？

大家别方，先放结论：

佛山市场整体还是挺健康的。

一、大家得先搞明白，何为不健康？

刚需买房有钱也抢不到，得交茶水费，这不健康。

房价上涨过快，涨幅远高于周边，这很不健康。

为了炒房，用经营贷套资金，注册个体户套名额，短进短出炒高房价，这非常不健康。

以上，都是今年以来在东莞、黄埔出现过的市场情况，所以早晚都得治一治。

二、那么佛山市场健康吗？

搞懂了何为不健康，相比之下，佛山市场健康与否呢？

在佛山买房，99%的楼盘其实都不用抢，只要你有名额有首付，直接买就行了，对刚需还是很友好的。

至于房价涨幅，除了临广几个热门板块，其它涨幅并不算大。再说了，我们还有以下“四大招”

第一，拍地我们有限价，新挂牌地块一律不超2.2万/㎡。

虽然尚未出台限售价，但2.2万/㎡这条线，已经在很大程度上控制住了未来房价的天花板。

毕竟开发商也不是傻子，把地拍得死贵，到最后难挣钱的还不是自己。

第二，卖楼我们有备案限价、限签。

目前，佛山商品房设定60日内不予调整价格的限定，包括上调和下调，对于严重脱离市场价格的调价行为，要在60天基础上再延迟调价时限。

虽然无法跟大家细说调价规则，但可以明确的是：

这根绳子的松紧很灵活，可以随着大周期的变化做出调整，不会放任房价肆意奔跑。

第三，除了千灯湖板块，其他地方还用不上二手指导价。

千灯湖板块由于地缘优势，一手供应极其稀缺，二手卖家有恃无恐，自然也就产生了一些“天价挂牌房源”，目前贝壳上超过5万/㎡的房源都被隐藏处理了。

如果你走出千灯湖，再看看其他版块的二手挂牌情况，祖庙、石湾、城南、平洲、南庄等等，还有大量2字头单位，再往外部镇街看，1字头也比比皆是。

这样的价格水平，还用不上指导价。

| 买不起就别买呗，又不是非它不可

第四，针对炒房，我们有限购政策。

你知道吗，东莞目前二手房是不限购的，只要你是有钱的本地人，不论在什么板块，爱买多少买多少。

佛山呢？个人或家庭为单位，不论一二手，在限购区只能买两套。这实际上已经让大批量炒房行为在限购区绝命。毕竟再怎么炒，也就1、2套的事情。

不过，相对健康，不等于就不会调控，如果有的板块在作死边缘试探，不排除会有针对性的调控政策。

关于未来佛山可能的调控方向，此前我们已经写过一篇【好文回顾】。

三、市场会凉吗？佛山楼价会降吗？

实际上，市场已经有点凉意了。因为最大的墙头草，就是购房者本身。

看到当下楼市新政瞬息万变，不少持币买家都开始观望了，再加上当前的首套房贷利率大多都要去到6个点，购房利息成本非常高。

若社保和个税未满一年的外区客户，在限购区买房，普遍需要四成首付和二套利率。

也就是说，在这样的背景下买房，供楼压力前所未有的大。

来看贝壳统计的房贷利率表

基哥了解到，最近就连大热的三山新城、映月新城、北滘新城的上门客户都减少了，不少销售反应，本来谈得很不错的客户，接二连三转为观望状态。

对于临广楼盘而言，更担心人才卡渠道被收紧，毕竟从今年的客户组成部分来看，人才卡客户不在少数。

我们了解到，近期已有一些临广盘开始催促人才卡客户，抓紧时间办理网签。

虽然购房者心态摇摆，但基哥认为，热门板块降价的可能性很低。

今年上半年，不少项目已经跑出了不错的成绩，也卖出了预期中的溢价，当前只是风吹得紧，说到底也还没出新政，该买房的人始终会买，项目往后的策略顶多就是不涨价。

此外，从今年的土地出让情况来看，热门板块的地价基本都上了2字头，往后入市注定不会太便宜。

不过，凡事都有例外。

一个是偏远地区镇街，对外区投资客的依赖更大，本地客户需求量有限，迫于去货压力，自然会降价走量。

二个是像某H、某J等资金压力大的房企，一旦市场风向有变，会迅速做出反应。

四、购房者怎么做？观望还是出手？

第一，如果你是刚需的人才卡客户，一边持续购买社保，一边抓紧网签。

第二，如果你是贷款的本地客户，可以等金九银十，以及年末冲业绩的那波再出手，不排除在严控的大环境下，能收获比较美丽的折扣。

第三，如果你是全款的本地客户，可以尝试大胆跟项目议价，当前受银行放款慢的影响，开发商巴不得你一次性付款。

此外，不妨看看二手楼，特别是对于卖一买一的买家来说，你的全款无疑是人见人爱，等于拥有了主动议价权。

第四，如果你是投资客户，全款的你随意，贷款的当前利率很高，利润空间压缩，必须要选好板块、做好长持心理，还有就是别太依赖地铁红利。

不过，如果你的情况真的特别复杂，不妨来咨询答疑小能手@功夫丘比特，全心全意为你答疑解惑！

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