跑了一趟三山，折扣体系多到让我流泪

这个10月过的好快，一转眼，工作日只剩最后一周。

这段时间，功夫君跑盘跑得比较勤，总结出两条经验：

①现在买房，线上与案场可能是两个世界。

②与中介保持密切联系，他们会告诉你第一手价格信息。

站在楼盘的角度，降与不降都很无奈，要考虑多方影响。即使真有笋嘢，也不敢昭告天下，只能冠之以工抵房、员工房之名，或者通过中介渠道扩散消息，既能精准抵达意向买家，还能保有解释的余地。

这两天，功夫君又跑了一个热点板块：三山，看了三个指标盘，很考验数学水平，因为折扣体系多到让人想流泪。

01

折扣体系超丰富，按揭2.8万/㎡起

这个盘，光看图大家就已猜到了，为了大家阅读方便，我就称其为Y盘吧。

在Y盘，我感受最深的是：折扣太多了，项目走货诚意十足！

我简单梳理了几条，你们感受一下：

• 购5万优惠券，可打2个98折；

• 参与团购，再打一个98折；

• 开盘一周年搞活动，再打一个99折，还赠送10年物业费；（活动10月24日结束）

• 全款还能额外打一个98折；

• 如果一次性买两套，能申请人防车位。

• 首付可以分期三个月。

怎么样，是不是很有诚意？差点忘了说，赠送的10年物管费，可以直接在房款里扣。

那么，现在价格如何？

Y盘目前主推B区7、8、10栋，7、8栋主要是大面积，10栋是两梯六户的小户型，主要是84和86㎡的小三房。当然，如果你能接受面积大一点的，销售还会给你推A区的4栋，两梯四户，南向三房有98㎡。

要论三房价格，10栋北向单位肯定最便宜，面积小、密度大、临马路、北向，但能清晰望见广州小蛮腰，功夫君计算了一套高层北向单位，扣除能扣的优惠，折后28999元/㎡。

| 高层北向阳台景观视野模拟图

如果非要南向三房，A区4栋会比B区10栋便宜，当然4栋三房面积大，总价更高。

我计算了A区4栋和B区10栋两套南向中层三房，单价都要3万以上，前者要比后者便宜大约1000元/㎡左右，但后者面积小，总价低，而且望花园，不临路。

02

200万能拿下三房，折扣还能争取

第二个盘有个很梦幻的名字，我就称其为W盘吧。

和Y盘一样，W盘也开了中介渠道带客。但在该盘，销售与中介对折扣的呈现方式却完全不同。

首先，项目主推的是40、41、42、43座，小面积集中在40和41座，都靠近马路。76和89㎡三房朝向东北或西北，如果不介意朝向的朋友可以考虑，价格会便宜点。93㎡朝南，价格就高一些。

我找销售先计算了41栋两套高层76㎡，都是一口价，按揭单价2.85-2.94万/㎡左右，如果全款买，单价不到2.8万/㎡。

同样是41栋，我再计了一套中层76㎡（这套房并不在一口价房源之列），折算后按揭单价是2.68万/㎡。对比高层价格，每层单价价差大约200多元，算合理。

不过，不同于销售直接给个一口价的呈现方式，中介会把每一项折扣都列举出来，大概有以下几条：

• 买房就减20000元；

• 赠送10年物业管理费，可以在房款里扣减；

• 还能再打一个98折；

• 每平米减1000元/㎡，76㎡可以减76000元；

• 全款有额外折扣，付款时间越短折扣越大。比如，7天内全款92折，一个月内全款95折，三个月内全款97折，一套76㎡算下来总价能便宜6-16万。

一位刚带购房者看过W盘的中介告诉我：“这还没完，想争取的话还有折扣。”

那么问题来了：如果你是购房者，你会找销售成交，还是会找中介成交呢？

03

“我们没有降价趋势，今年内都不会有价格变动。”

第三个盘太有名了，我就称其为Z盘吧。

全然不同于前两盘，Z盘的销售显得更加“君子之交淡如水”，除了介绍项目及周边情况，便再无进一步的劝买行为。

 ▲z盘沙盘

“我们没有降价趋势，今年内都不会有太大价格变动。”销售干脆地说道。

Z盘目前主推西区的5、7座，以及4座少量房源，都是两梯六户，不同朝向之间价差依旧很大。

功夫君分别计了4座西北、西南两套84㎡三房，单价分别为3.2万/㎡和3.5万/㎡，西北向要比西南向便宜3000元/㎡左右。

——END——

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