禅城二手成交破3万+！不靠广州客靠自己
“这下真的卖出3万+了，业主同小区不断复购、增购，一直刷新自己小区楼价。”
兆阳御花园楼下某中介兴奋地跟功夫君分享这个消息。
在店里做了五六年，这些年看着小区房价蹭蹭往上涨，从刚收盘的1.6万/㎡涨到现在3万+/㎡单价成交。
他的客户来自周边惠景城、华福公馆、丽日玫瑰等置换群体，还有不少长辈给年轻人在同小区增购的。
在他接触过的业主中，纷纷表示附近真的没有更优质选择了，无论是教育、医疗、生活配套，还是小区品质，几乎找不到“替代品”。
看看周边楼龄和距离的对比
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方圆1.5公里，没有比兆阳更好的选择
兆阳御花园大概2012年左右开卖，彼时开盘价还只是9字头，至2014年大概涨到1.1-1.3万/㎡，而且是毛坯价。
考究首批客户来源，主要是周边旧居民楼，譬如惠景城、丽日玫瑰、深村等市民。
7年过去了，这批业主习惯住在这一带，有些资金充足又不想远离这个生活圈的家庭，基本都朝着兆阳御花园的楼王置换。
“楼王受欢迎的原因是独立楼层刷卡，管理严格，200㎡起步，基本都是一大家人自住的，很少放盘。”
| 兆阳御花园楼王
为什么老街坊如此钟情于这一带？或许从周边生活环境就能得出结论。
以兆阳御花园为中心，方圆1公里内涵盖了基本的教育、商业、医疗配套，而且楼龄最新的只有它。
首先是教育。西门一路之隔便是绿景小学、惠景中学，又刚好划分到这两个学校，绿景小学虽名气不大，但胜在校舍新，设施好。
惠景中学这些年已经跃升至佛山TOP10公办初中，这样的配置实在让家长难舍家门口的学位。
| 惠景中学
再看看生活配套。往东北1.5公里生活圈，就覆盖了市一医院、文华公园、亚艺公园等市政配套，往西角1.5公里更覆盖到魁奇路地铁站、新DNA商场等。
虽然小区底商也有生鲜水果超市，但业主买菜还是喜欢回到对面“平、靓、正”的惠景市场。
| 惠景城&惠景市场
小区有兆阳广场，体量约5.2万㎡，现时已进驻美思佰乐、屈臣氏等知名商超，还有很多广东人爱吃的粤菜馆和年轻人喜欢的茶饮店。
| 兆阳广场
小区与商业连接的步行街，坐满了休闲的年轻人，每到傍晚，前广场就有很多活动，例如小孩的滑轮培训营等，人气很旺。
| 兆阳广场商业步行街
再看看小区品质。不同于地铁上盖商业综合体，兆阳的商业与小区是完全隔开，小区独立管理使得园林体量与品质有保证。
楼龄相仿的华福城南一号，房价就跑不过兆阳，很大原因在于小区品质。
“华福的园林太差了，一眼看去光秃秃一片，而且物业管理口碑很差，很多华福业主置换到兆阳来了。”
据了解，兆阳御花园有约4.6万㎡绿化面积，当年的宣传语是“澳洲风情园林”、“城中心的大绿岛”。
| 俯瞰小区园林
诚然，从整个小区品质、物业管理来讲，兆阳御花园基本是没有对手般存在，甚至豪宅标杆丽日玫瑰也输在了楼龄和产品上。
最后看看户型。除了中部楼王2梯2户，其余都是2梯3户或4户，在城中心有这么低密度的住宅已经很难得了。
| 兆阳御花园楼栋俯瞰图
彼时一手售卖时，受“70/90”政策影响，出现了很多双证户型，一般由大户型拆分而来，存在不同的楼栋，也有买入两套打通自住的，目前很多业主已经办理了合证。
贝壳上挂牌的最小50㎡小户型，就是由大户型拆分而来，总价不高，有些家长会拿来当做学区房的入户神器。
| 兆阳御花园50㎡一房户型（来源：佛山贝壳）
在所有挂牌户型中，关注度最高的是87㎡三房，据业主说赠送面积高达20㎡，使用率高，可以做到三房两厅带套间，还有南北对流，采光通风比90㎡南向的都要好。
| 兆阳御花园87㎡三房户型&实景（来源：佛山贝壳）
禅城的3万+，更多在为品质买单
虽然目前小区已经有好几套3万+挂牌房源，但业主大多是跟风叫价，真正突破3万+成交的只有1套，其他几套成交价在2.9万/㎡左右，在这些成交的业主人，默认小区是有这个价格支撑的。
中介说：“他们很多是业主邻居之间交易，直接跳过平台，省了税费。”
3万一直被认为是禅城房价的天花板，目前只有个别盘个别房源刷出这个价格，并不存在普遍现象。
说到禅城的3万+房源，你会想到哪里？
◉朝安*河，地铁上盖，价格就定在那里，你爱买不买；
◉湾华*海，地王附体，又是双地铁物业，3万+价值还是有支撑的；
◉奇槎*光，一线东平河江景，纯大户型没对标竞品，定价自己说了算；
◉奇槎*丰，板块内无一手竞品，没地铁，卖环境，能不能卖3万+，市场说了算；
◉季华园*光，被市场扼住3万+咽喉，目前已经回落到去年开盘价了。
二手方面，天湖郦都，亚艺豪宅标杆，部分房源挂牌价站稳3万+，再拉一下贝壳禅城挂牌单价最高小区，TOP20中有一半都在城南或亚艺板块。
再看看真实成交单价排行，几乎都是天湖郦都、九珑璧、文华熙岸、雅居乐花园几个小区霸屏，都是清一色亚艺宜居豪宅盘。
| 天湖郦都三期王座
还是说回兆阳小区，老一辈想跟年轻一辈保持一碗汤的距离，周边除了兆阳，真的没有品质可选，业主们“一个愿打一个愿挨”，邻居抬价出售也只能接受了。
实在无法忍受不断刷高的价格，有些只能折衷买回丽日玫瑰三期皇家壹号楼王组团。
桂城地铁上盖盘，无园林密度高，都能刷到4万+，对比之下，禅城人买房显得尤其实在，没有优质的环境与配套，免谈。
这个观点，你们认同吗？
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