都2022了，还有人买这种房子？长点心吧！

今天是大年初五，你是不是已经踏上返程？如果路上闲着没事，可以点开看看我们，功夫君已恢复日更。

每次写到使用权项目，评论区总是声泪俱下的控诉，还有业主手书千字自述被坑经历，字字悲伤……

我们就纳闷了：提醒那么多次，怎么总有小白不明不白地掉坑，而且入坑方式总出奇地相似。

先说明一下：使用权物业本身有存在价值，可以盘活集体土地，为土地权属人提供长期稳定的收益，也能增加租赁住房供给。

有些人群是可以买的，但这类物业缺点也很明显，以至于出货不易，销售过程中总是存在主观诱导欺骗，因此我们决定结合实际案例，奉上一份《防坑指南》，希望大家买卖都要整得明明白白。

误以为有产权

案例：A先生，总价35万购买金沙洲盛禾美筑，多次确认产权证问题，工作人员多次承诺五年后或者楼盘售罄后集中办理个人产权证。

后来发现合同不对劲，就联系房管局，方才得知开发商无销售许可，项目不能进网，无法申请独立房产证。

首先，咱们先搞清楚使用权项目的性质是什么？

一般是由开发商以租赁形式向地块权属人或村集体租用，开发企业获得土地的使用权，产权仍在权属人或村集体手里。

因此，开发商所出售的只能是物业的使用权，而非产权，与购房者签订的只能是一份《XX项目物业使用权出让合同》，而非购房合同。

| 项目物业使用权出让合同

说白了，你与这套房子之间，就是租赁关系。遵照《合同法》执行：住房租赁合同期限不得超过20年，超出部分无效。

需要注意的是，根据已实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定，租赁期限超过20年但不超过同类用途国有土地使用权出让最高年限的，超过部分依然有效。所以，具体要看开发商和村集体签订的土地租赁合同具体是多少年。

这时候销售可能会说，不用担心呀，届时到期交钱就能续期了。你可千万长点心，产权都不在你的手上，人家权属人或村集体如果说不租了收回土地，地上房屋与你就无关了。

如桂城的丽日广场，使用权至2045年，到期后土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有权人无偿收回，到时房屋与你毫无关系，是否能再续约谁也说不准。

最重要的是，根据目前国家相关政策规定，使用权项目不能办理《不动产权证书》。

由于没有房产证，未来项目周边房价涨跌与你无关，若缺钱想卖掉，找个接盘侠都难。

那么，如何辨识项目土地性质？

最直接的，就查询项目有无办理商品房预售许可证。

| 正常商品房预售许可证

其次，在销售中心多留个心眼，去翻一翻公示区的公示证件，若发现有与村集体签署的土地租赁合同，多半是使用权项目。

再者，看价格。同一地段的住宅别人卖2万，这里才卖8千，肯定有问题。

误以为能住人

案例：B先生认购了丽日广场某单位，期间发现开发商存在向不特定公众宣传房屋可以商住两用。同时，B先生还发现样板房中设有卫浴、卧室，还摆放了床等生活用品，混淆物业的用途。

样板房的住宅式布置，会让参观者误以为使用权物业能住人。

| 某使用权物业样板房

然而，对于使用权物业的房屋用途，政府部门已有明确规定。比如，南海区《关于加强非住宅用地管理意见》和规划设计要点等文件规定：

①  农村集体建设用地项目不得建设住宅或类似住宅（公寓、酒店式公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店）的居住用房；
②  不得以商品，公寓带有居住性质的名义进行违规宣传、销售；
③  项目建设的商业、办公，配套设施用房等非住宅建筑物在使用过程中不得改为住宅用途。

实际上，除了使用权项目，有些产权公寓也在打擦边球，让不少小白购房者以为可以住人。

退一万步说，其实你悄悄住，也不会怎样，但这样的产品无法办理居住证，更无法落户读书。

蒙查查签合同

案例1：C小姐没留心地签署大沥某使用权项目合同后，第二天销售却全力阻止她再次阅读文件上的条例。

案例2：皆因现场销售采用“房产证没有租赁合同有用，有使用权合同房子以后就是你的。”等话术诱导，D先生签了一份“金沙美筑使用权转让合同”。

在看房的过程中，买家沟通最多的是销售、中介，有些销售为了卖房，真的什么瞎话都能出来，他们在成交拿到佣金后，就不再对这一单买卖负责，想要找他们退房退款，难于登天。

这时候，你要一定要保持清醒，别被销售洗脑以及现场水军烘托出的热闹氛围打乱节奏，签合同一定要逐字看清，有疑问立刻提出，必要时录音拍照，留下证据以便日后追究。

误以为租金回报很高

由于使用权项目没有产权，将来不能转手变现，也不能抵押贷款，难以保值增值的功能，唯一获取收益的途径是出租。

在租金回报上，有些项目会采用返租形式包装，“×年返租，租金回报×%”、“不用自己操心，每月都有一笔租金收益到账”等说辞都成为诱人的点。

虽然各项目承诺的返租收益不同，但宣传的共同点是：零风险、高回报。但你想想，真有这么好的事情，开发商还会到处找中介推广，经常打电话骚扰你吗？

例如，功夫君曾踩过禅城朝安的首建海洋王国，卖使用权商铺，销售称每月近5000元收益，但这一切都是在理想状态下产生，万一经营不善，买家血本无归。

又比如，高明高登广场承诺每年享受12个月保底租金+35%的利润分成、月租每两年增长10%，吸引不少投资客，后来项目因涉嫌非法吸收公众存款，相关负责人被依法刑事拘留。

这里要提醒下，购买使用权物业交付的房款，直接进入开发商账户，资金缺乏相关部门监管，一旦开发商资金断裂，买家基本束手无策，谈啥收益都没有用。

此外，有些项目物业、酒店返租3-5年后，室内软装旧了以后，托管公司可能出现单方面解除合约，买家的权益很难得到法律保障。

作者：功夫小超人

审校：功夫基、功夫财

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