跑了一趟北滘新城，那叫一个尴尬！

情人节快乐！

今早，上班路上又恢复了堵车的热闹景象，我才终于有了“大家都复工了”的真实感。

目前，功夫君的虎年探春特辑正在进行，如果你有哪些特别想看的楼盘或板块，可以在文末留言说明原因，功夫君将酌情考虑安排哦！

多妈看完朝安后，说她很心动，无奈学区配套很扎心；

超人看完三山后，说销售逐渐回归状态，有些盘开始积极吸客，部分特价房还是挺吸引的；

萨姐看完灯湖北延后，颇为震惊，直呼好家伙，好货都贵到飞起，便宜的又挑不下手。

财爷呢，则跑了一趟北滘，看了新城、会展板块几个指标盘，总结下来是两个字：尴尬。

先别急着喷我，且听我细细道来。考虑到广告嫌疑和表达重点，本文所涉楼盘均不具名。

| 北滘新城

看房的人，太少了

考虑到复工后这一周天气都不太好，本来就冷，再下雨看房更不方便，于是财爷特地挑了星期五。

按照以往经验，周五尤其是下午，看房的人都会多一些，2月11日那天更是天公作美，下午放晴，还升温转暖。

可在走访北滘新城几个盘时，财爷留意到，售楼部看房人数屈指可数，偶见一小队人马上门看房，要么是渠道中介，要么是楼盘竞品踩盘。

| 猜猜这是哪个盘

财爷在某四字盘逗留时就遇到渠道中介组队踩盘，一进门就是5、6个人，让原本就不大的售楼部瞬间热闹起来。

当地一名资深中介小王也深有同感，他表示，往年正月十五之前带看楼盘都非常忙碌，而今年却空闲许多。

“春节至今，对比顺德其他镇街的开单量，北滘是比较冷的，基本都是个位数，一只手就能数清楚的那种。”小王说。

产品同质严重，三房难溢价

北滘很大，新城与会展板块的客群不同，就不一概而论了。

单说北新，目前在售、货还比较多的几个一手盘产品都存在同质化，三房多四房少，同是三房，彼此也就是95和99㎡的差别，户型设计差异也不大，这就导致三房户型很难溢价。

财爷逛了新城几个盘，大家的小三房和大三房面积段相差不大，基本上是95-107㎡这个区间，户型设计不能说一样，但总体相对接近，两卫、三开间朝南是标配。

所以，在去年底那波降价潮里，同样PK三房，高地价的新盘一定受到了旧盘的满点伤害。尤其是当投资客热潮褪去，本地客成为主要客群时，三房的去化更为艰难。

你想啊，比你地段成熟的盘，价格比你还便宜，那你咋整？

上了四房，差异性就出来了。

这次走访，财爷发现，比较靠江的那两个新盘，四房卖的要比三房更好，溢价能力也更强，可惜整盘规划以三房为主，销售也很犯愁啊。

“价格杀手”拉低心理底线

财爷踩盘前一天，就收到渠道中介发来的信息，称某四字盘重现全款1.9万/平。

这一消息又刺激到了邻盘，要知道，去年那波类似操作直接拉低板块底线，以至于有一些购房者仍想继续观望，等它再推一波看看有无可能首付三成也能卖1.9万+。

不过，财爷辗转多个渠道，结合现场实踩，得知1.9万+和2.2万+的房源只有个别几套，不能随便挑选。

该盘目前还有余货大约220多套，北向三房报价2.2-2.3万，南向大三房报价2.5万左右，南北向四房报价2.4万左右。

抛掉这位“价格杀手”，综合年前年后来看，北滘新城的价格还算稳定，没怎么再降。三房的底线基本在2.1-2.3万/㎡，四房更吃香，能卖到2.6-2.7万/㎡。

至于二手，小王透露，此前扛着不肯降价部分业主，受四字盘一波价格冲击后，加上广州七号线西延顺德段即将开通，年后开始陆续放盘，挂牌价对比去年高峰时要冷静许多。

| 美的大道站

比如，雅居乐英伦首府毛坯99㎡三房，去年高峰期时挂牌要240万，现在220万就有了；又如美的翰城带装修106㎡挂牌卖200万，去年三月萨姐看过类似户型可要250万呐！

央企就是牛，全现楼慢慢卖

对比新城，会展板块就是另一种画风。

某央企盘一、二期30多栋高层，全部封顶，可一期明明还有至少四栋高层没卖，二期全新。

只能感慨：有钱，是真有钱啊！

| 猜猜这是哪个盘

相比北滘新城，会展板块的楼盘最大的卖点一直都是：价格。

一方面距离两个新城开车都不远，配套都能借用，只要自身品质OK，价格足够划算，刚需就会买单。

中介小王对此也表示赞同，他目前主推的楼盘也是这个盘，一来货量充足，价格虽然较去年底涨了一点，但远比北滘新城和佛山新城都要便宜，刚需接受度高，容易出单。

财爷看板房要经过一期中心园林，阳台上悬挂着中国结的都已交付，有人已入住，沿途只见阿姨结伴在跳广场舞，儿童游乐区嬉闹声不断。

| 某央企楼盘园林

对比北滘新城，这里的三房面积较小，约90㎡-107㎡，四房差不多，约118㎡，室内交标品质不错，北向望一期中心园林，南向望二期，一二期之间会建一个市政公园，最大抗性在于周边厂房较多，生活配套和居住氛围还没起来。

| 南向景观视野

按目前在售的楼栋来看，可选单位也不太多了，像四房118㎡，只能考虑顶层、高层或低层，而且南向视野内一半都是厂房。

不过，价格是真的便宜，118㎡四房高层单位折后还不到1.6万/㎡，大三房170万左右就能成交了。

如果现在买房，几乎不用怎么等，6月前如果能批贷款，6月底就能收楼，反之就要等到12月底再收。

该盘一期还有几栋楼王未推，都是大面积，销售称要卖2万，暂时不推。未来，项目先主推二期复式，主打99和118㎡的四房，计划3月底开板房。

讲真，放平心态来看，现在的北滘新城真心冷静不少，刚需可以慢慢比盘、挑选。毕竟现成配套都摆在那里，学校、医疗、商业俱全，广州七号线西延顺德段已经官宣一季度将开通，近期将举行试运营发布会仪式。开通后，这将是一个相对宜居的成熟板块。

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