逛了一趟顺峰山，我爹想卖掉老家换大良

大家好，我是功夫财。

过年那会，我带我爹去了一趟大良顺峰山公园。车子行驶在南国东路上，老父亲满口称赞。

| 大良顺峰山公园

“这个城市不错，马路又宽又干净，看着也大气！”

没想到，刚从顺峰山公园出来，他就问我：“你觉得，我把老家那套老房子卖了，来这里买一套小的怎么样？”

| 顺峰山公园

“您是认真的吗？”我问。

“是啊！”紧接着，他就开始琢磨着老房子能卖多少钱，并让我了解一下大良的行情。

说来惭愧，我对大良的认识主要停留在德胜新城和欢乐海岸一带，因为那边新盘较多，但对中心区、东区了解甚少，趁此机会，我打算做做功课。

先搞清楚大良的居住板块划分

大良的居住板块主要分为——

东区、西区、南区、北区、中区、德胜、五沙、逢沙。

这种划分只是习惯性称谓，无特定意义。像德胜新城还被称为大良新城或顺德新城，其实都是一码事。

至于西区和五沙，还有大量工业园，住宅小区少，配套也少，不成气候，胜在价格便宜，受关注度比较低。

一位熟悉大良的经纪人解释称，五沙的买家主要是南沙客和非常刚需的顺德客，除非资金非常少，一般不会轻易推荐买五沙。中区和东区都是富人区，前者属于传统富人区，后者属于新晋富人区。

在楼盘广告里，我也遇到过逢沙楼盘将自己纳入大良东区的情况，毕竟东区给人的印象就是新、高、贵。

同一片大良，也有鄙视链

首先要明确一个概念，大良对居住板块的划分，主要还是以清晖园作为原点。

接下来，我们简单介绍每个板块的特点。

北区和中区是大良的老城区，北区在新滘路口一带，中区在凤城酒店一带。这两个板块的居住人口最为密集、生活配套也完善。最重要的是，大良公办第一梯队的小学以及优质的学区房都集中在此。

大良人公认的公办小学三强都在中、北区，分别是：西山、本原和顺峰，当中以西山称霸天下。

想了解大良学区房，敬请阅读提前2年入户！啧啧啧，大良学区房都卷成这样

| 顺德西山小学

无论在哪个地方，老城区的置业优缺点都是泾渭分明。北区和中区的优点在于配套成熟，尤其是配套小学积淀比较久，生活气氛浓厚，买菜也便宜；缺点是设施偏旧，交通堵塞严重，商品房楼龄较大（普遍超过20年），适合预算低，但又想要成熟配套的刚需。

西区和五沙前文有提到，配套少，楼盘也少，不成气候，价格在1万/㎡左右，除非买家极度刚需，一般中介不会轻易推荐。

在西区，目前还有一个新盘，总价88万就能买到三房。身处同一片大良，价差何止一半？然而地图一搜，其东侧直线距离不到900米就是飞鹅墓园，也就知道原因了。

南区在大良汽车客运站附近，是连接大良老城区、伦教、勒流的接合地带。2005年进驻的大润发让这里的生活氛围一下子起来了，最出名的小区要数顺德雅居乐和大盘康格斯。

东区配套设施新，有地铁设站，靠近顺峰山与大融城，学校也排在前列，整个大良的地价天花板也在这里。就在上周，华润挺进东区，佛山首座万象系购物中心明确落地，东区配套再添王牌。

| 大良东区航拍图

大良地价天花板在东区

华润携万象汇来了

既如此，咱们就先重点聊聊刚卖过地的东区。

关于东区的城市界面，大家直接扫码看功夫君的全景航拍

2017年，闽系房企金辉强势进驻东区买了块小地，一举将整个大良地价水平拉到超1.6万/㎡，至今无人超越。

这块地即后来的金辉岭南云著，已经收官交付，就在华润地块东侧。对比华润，金辉地块肯定是贵了，加上地块小园林少，差不多价格，购房者更倾向周边二手。

| 金辉岭南云著

如果你问中介，东区哪个盘关注度最高，一定是华侨城天鹅湖。

这个盘聚集了一大批大良本土富人，产品不错，尤其是直望顺峰山的大平层值得买，但是刚需户型就略逊于敏捷畔海御峰。

在贝壳上，天鹅湖带装修三房挂牌最低一套是265万，单价2.2万/㎡，户型比较大，接近120㎡；四房面积接近140㎡，挂牌最低一套总价要320万。

这个盘有一个很有趣的点，底商没有二手地铺，如果你想找中介门店，只能就近去敏捷畔海御峰和恒大帝景那几个二手盘。

对此，恒大帝景一家中介门店经纪人是这么解释的，天鹅湖的底商铺租比较高，加上顺峰小学周边几个次新二手都集中在南国东路北侧，所以就把门店开到那边去了，有客户想看天鹅湖再带人过来。

| 敏捷畔海御峰

相比天鹅湖，东区高档小区里，敏捷畔海御峰算是性价比较高的一个。这个盘是前几年交付的，还很新，三房主要在二期南向靠南国东路那一排，能直望顺峰山公园，视野很棒，但马路噪音也很吵。

| 敏捷畔海御峰南望顺峰山公园

目前贝壳上挂牌总价最低是274万，面积102㎡，单价超过2.6万/㎡，缺点是一卫。如果考虑108㎡，就能多一卫，但主朝向朝北，总价也就多一点。

至于四房，要视面积段而定，像146㎡毛坯总价都接近400万了，如果要200多方的大平层，单价低但总价更高。

相比敏捷，恒大帝景的价格比较低，三房面积也比较小，有98㎡的，目前贝壳上挂牌最低总价是260万，但放盘量少，原装修也比较土味。

至于天悦湾和宏宇海山壹号，前者小户型多是复式，无平层，后者小户型极少放盘，都以大户型为主。

再有一点，东区的学区加持也比较明显。

东区最好的学校是顺峰小学，几乎都是楼盘生源，近些年整体水平有赶超本原的趋势。如果想连读顺峰幼儿园、顺峰小学、顺峰初中，敏捷大概是最佳选择。

| 顺峰小学

那么问题来了，在东区，有没有价格便宜，同时又能对口顺峰小学和初中的盘呢？

有是有，但楼龄很大。比如顺峰小学南侧的宝翠花园，楼龄接近15年，有楼梯楼也有电梯楼，楼梯楼便宜，两房125万就有，三房150万起。楼梯楼两房要160万起，三房普遍要200万以上。

| 宝翠花园

这个盘虽然楼龄大，但单价并不便宜，除了配套学校，最大亮点在于直对顺峰山公园，真的太近了，过条马路就到，业主也很清楚自己的优势。

| 宝翠花园楼梯楼

如果能接受老二手，除了宝翠花园，明日华府也可以考虑，对口顺峰小学，起步面积小，总价门槛低，一房89万起，两房116万起，三房133万起，但户型格局多少有些毛病。

| 明日华府

所以，想住东区，必须接受两个现实：次新的二手靓，但价格贵；老二手相对便宜，但楼龄太大，户型设计有缺陷。

因此，功夫君对华润地块充满期待。这块地总体地价水平不高，估算住宅部分的楼面价大概在1万/㎡左右，将来定价空间很灵活，当然，还要看华润最终会做什么样的产品。

| 华润东区地块位置图

一桥之隔大良北

伦教盘有了机会

我沿着桂畔河一路向北走，过了河又看到两个一手盘——

美的桂畔君兰和唯美臻岸华府。

其实，过了新基北路那座桥，就是伦教地界。中区和北区无新盘，东区价格高，接壤大良的伦教南部楼盘也就有了机会。

虽然在地界上，它们属于伦教盘，但在心理划分上，它们将自己打成大良北项目，以便更好的融入大良商圈。

一位比较熟悉北、中区的经纪人告诉功夫君，那些住惯了北区，习惯了附近生活的土著换房是会考虑伦教这两个盘，毕竟一河之隔，平时买菜、散步都很方便。

我特地看了美的桂畔君兰，总共分两期，一期已经卖完交付，都有人住进去了，二手都有挂牌了，目前在售二期，户型就三种：89、114和128㎡，其中89㎡最便宜的是4楼西南向，总价165万，单价也要1.85万/㎡。

说实话，这个价格在大良北商圈偏高，主要是卖给北区的改善土著和一小部分想上车大良的刚需，既能住新房，又能融入大良北成熟商圈，也不限购。这么说吧，从桂畔君兰开车到清晖园，与从顺峰山出发距离差不多，但在顺峰山周边，你还能找到这个价格的新房吗？

所以，伦教南部新盘还是有机会。但对于上车的刚需来说，考虑伦教新盘有一个问题比较麻烦，就是学区划分与大良无关。

由于篇幅原因，新盘比较集中的逢沙板块和德胜新城，我们留待下次再聊，最后总结几点：

①大良工厂少、商业多，政府舍得砸钱建配套，宜居、环境好，适合自住；

②大良楼市的客源除了本土，多是南沙、中山客；

③虽然3号线是市内地铁线，但对大良房价还是有影响，3号线地铁站附近房价变动比较多，本地人更期待佛山11号线。

④大良房价涨得慢，但并非不适合投资，需要等待，需要选好板块。

下一篇，我们再来重点聊聊，为什么大良房价跑得慢？如果你对大良市场感兴趣，点击【预约】，下周三来直播间和功夫君一起聊聊。

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