新房还有1.2万/平！博爱湖凉了吗？
最近有人说，博爱湖凉了，拍地延期，底价成交。
2月底，越秀以楼面价1万/平拿下湖边地块，算起来，博爱湖2年以来地价都维持在万元左右，最高冲到1.2万/平，就再无突破了。
在新房市场，价格主要是2字头，1字头也能买到房，这实在跟那句“下一个千灯湖”的豪言壮语，有不少落差。
博爱湖市场到底怎样？看完小塘，功夫君直接杀过去了。
| 博爱湖新房一览
7年老盘，还有1.2万/平新房
去年，新城璟城清货时，曾以12XXX元/平大杀四方，今年开春终于收官。
博爱湖终于要扬眉吐气，再也没这底裤价了吗？没想到，恒福天悦接过了这一棒。
| 中间一栋就是11座
项目是一个7年老盘，在售最后一栋11座，2梯4户，涵盖87、111平三房，143平四房，均价约1.3-1.7万/平。一套低层87平带装修单价1.36万，总价约120万，两成首付约25万。
整盘最便宜的一套在8座2楼，134平毛坯四房，单价约1.25万，总价168万，两成首付34万。
| 11座户型图
看着很便宜是不是？要知道，项目2015年入市的时候，周边还是一片荒芜，最低才卖5千/平，在整个销售周期里翻了2-3倍。
虽然项目周边多了几个盘，但整体配套还是依靠底商，门前的广云路大货车较多，周边依旧有不少工厂，环境很一般。
再加上博爱湖北湖周边路网还有部分在修，即使项目直线距离湖边只有1公里，但目前去湖边需要绕路，相比其他新盘，便宜也是有原因的。
| 百度地图路程
博爱湖老地主，还有新货
当你以为，恒福天悦7年老盘卖到现在已经很绝了，其实最绝的，还数博爱湖老地主。
占据着湖边最好的位置，楼却是卖得最慢的，说的就是锦绣半岛和美立方花园，两盘分别于2005、2009年获取土地证，因而产权只剩50多年。
| 项目沙盘
锦绣半岛目前主推47栋高层住宅，2梯5户，130-160平，均价约1.9-2.3万/平，还有部分临湖小高层，总高6层，2梯2户，108-156平，也是差不多价格。
高层楼栋明明位置不错，却做成了2梯5户的布局，密度挺高，大部分单位都只能南向和西向看湖，看到的湖面不大。户型布局正常，部分单位还有三个阳台。
| 西向越过小高层可望湖
小高层44/45栋还有房源可售，户型设计是厅大房小，甚至都没有一个像样点的主卧。可以说，在最好的位置，卖最烂的户型。
小高层可以北向和西向临湖，然而现场可见北面还是野生荒地，还有一些地块用来种菜了，看不到多少湖面，不过若是这里也能修成公园，那景观应该好不少。
| 小高层一线临湖景观
另一个盘，美立方花园，目前只剩两种户型，90平三房，均价1.7-2.3万/平，望湖的较贵；143平四房仅剩几套，2.5-2.7万/平，可以北向二线望湖。
| 美立方花园二线临湖景观
此外，在售楼部一路之隔，还建设有三期，入市时间待定，按照该盘一贯的尿性，也有可能是全部建好了再拿出来卖。
| 美立方花园在建三期
这两个项目，说白了就是老板不差钱，也不急着卖，而且卖得慢点，还能吃上楼价普涨的红利，实现超高溢价。
不过，由于销售时间拉得太长，不少房源的装修已经变旧，当年很“显豪”的配置，现在看来也逐渐显得土气。
| 美立方花园交付标准
外来房企卖得最好，期盼越秀入市
看完以上三个项目，明显感受到本地房企的设计和交标，都很落后。
例如恒福天悦，老气的贴砖电视墙+玻璃大吊灯；锦绣半岛，超大的玄关、超多的阳台，房间却很小；还有美立方花园，爸妈那年代的波打线、复杂天花造型等等。
就算是价格低、地段好，但始终有点买不下手。那种感觉就是：曾经沧海难为水，见识过好东西，就不想委屈自己。
相比之下，进入狮山的外来品牌房企做的产品就要正常很多，事实证明他们也都卖得不错，例如奥园弘阳公园一号，开盘一年有余，整盘已经卖掉一半。
| 项目外立面
目前项目主打8/11座高层，2梯4户，涵盖97三房和123平四房，三房均价约1.7-1.8万/平，四房均价1.8-1.9万/平；此外，还有3栋小高层在售，2梯2户，主打143平四房，2.3-2.6万/平。
一套97平低层单位，总价165万，单价约1.7万，两成首付约33万。
| 模型楼体皆为在售楼栋
项目主打新中式风格，展示区做的中式园林很漂亮，户型设计没什么问题，97平三房开间可观，122平四房还做到南北双阳台对流。
要说缺点的话，就是这盘既不近湖边，也不近商业中心和信广场一带，商业配套主要依赖底商，一路之隔只有穆天子山庄，生活氛围相对差些。
| 97平三房样板间
同样是外来房企的首创禧瑞园著，卖了2年有余，如今进入清盘阶段。
目前整盘剩下21/22最后两栋，2梯6户，涵盖88平、100平三房，1.8-2万/平，此外还有最后一套148平临湖四房，2.6万/平。
| 小区内景
一套中低层88平单位，总价156万，首付两成约31万，美中不足的是88平三房只有一卫。
现场可以看到项目已有部分楼栋开始交付，小区内部园林部分已做好。在项目一旁就是越秀地块，销售多次提到，这块地出来一定很贵。
北湖已建成，临湖二手没啥好选
有趣的是，博爱湖真正的地王，是锦绣华庭拿的1.2万/平地块，但几乎所有项目都会拿越秀地块来说，不少销售都表示，这块地应该全部都做大户型，刷新区域新高。
回想起此前弘阳博爱湖一号飞一般的销售速度，一年有余全部卖完，也许狮山的富豪们，的确会很爱临湖大户型这种产品。
| 从北湖看向弘阳博爱湖一号
目前，想在博爱湖买到一线望湖的房子，新房方面没什么好选择，可以预见，越秀项目的入市，关注度只高不低。
一手已经没啥好选了，二手方面也没有好太多，在众多一线望湖盘中，板块最贵、位置最佳就是依云曦城，甚至有人说这是博爱湖的YYDS。
| 依云曦城外立面
目前，贝壳显示该项目挂牌仅有53套，均价约2.4万/平，越是大户型越贵。
不过，该盘户型设计一言难尽，88平三房只有一卫，125平只能做大三房，格局不够方正，只有去到140平以上四房和200平以上五房才好一点。
能说出YYDS的人，可能没看过多少好房子。
| 依云曦城90平三房
望湖的次新房还有长华国际，不过该盘是西向望湖，西晒太过于销魂，且商住混合，再加上受到商场烂尾风波的影响，就连周边中介对该盘的风评都比较差，称其“在最好的地段，做了最差的楼盘”。
| 长华国际
目前该盘贝壳挂牌均价约1.4万/平，足足有328套挂卖，也是整个博爱湖最多的，一半是住宅，均价1.4万/平，大多是三房户型。
另一半是居然是公寓，挂牌价最低7-8千/平，对比起开盘时1.1-1.3万/平的售价，简直亏到奶奶家。
所以说，还真不是光近湖就赢了，还得看产品如何。
那么，现在的博爱湖，修得怎样了呢？
功夫君到北湖逛了一下，公园大部分区域都已经做好并开放，沿湖有步道，还有一些湖心岛屿，已有零星市民在跑步、溜娃。
来，上一波图▼
有一说一，现在的博爱湖还真有千灯湖当年刚开放那模样，而且北湖相比南湖更开阔，人少清净，还是蛮惬意的。
未来如果临湖新房卖3万+起步，功夫君是不意外的，但对于目前尚未有其他太多利好的博爱湖板块，天花板也就这样了。
因为这个板块始终以居住功能为主，主要做“睡城”，产业都分布在外围，除了一个和信广场，其他商圈都起不来，已经可以说明问题。
一言蔽之，住，没有问题，很舒服，投资嘛，得认真想想了亲们。