地价1.2万，售价1.48万起！张槎价格战太狠了

有一些区域的性价比，正在慢慢显现。

去年下半年到现在，功夫君连续三次踩盘张槎，近日再去，发现区域市场现状一直维持着猛烈的价格战！

不过，随着佛山二号线一期开通，张槎新房性价比正在逐渐凸显。今天，功夫君就跟大家好好聊聊张槎楼市。

| 智慧新城地铁站

旭辉地价1.2万/㎡，售价1.48万/㎡起

咱们先从西部说起。

一个天朗气清的早上，功夫君八点就出门了，一路向西往张槎方向开去。过了创产，路况就变得紧张，一路缓行至张槎站，只见地铁站口陆续有滴滴或的士车临停下客。

“很少一大早开车来张槎，没想到这么多车往这边开！”我感慨道。同事对此却见怪不怪，“我以前在创产上班早高峰就是这么塞，很多人是从桂城跑过来上班。”

先看近期疯狂联动中介的一个盘——旭辉恒基铂仕湾。

刷屏的价格信息是：1.48万/㎡起，三房135万起。

该盘直线距离智慧新城站约200米，分两期开发，一期更靠近地铁站，二期南望东平河，景观更靓。

项目目前主推一期3、5座，三房为85㎡和89㎡，108㎡做四房，两梯五户。

| 项目沙盘

其中，3座去年年底开卖，位于小区西北角，现仅剩中高层单位，售价约1.8万/㎡，对比入市价相差不大。

5座两周前领证，位置没3座好，临近广佛高速，部分低层特价房1.48万/㎡起，好一点的楼层要1.6万/㎡起。

销售很坦白，项目在冲业绩回笼资金，首付允许先给一成，剩余两成最迟六月底付清。

“市场有一点回暖迹象，特价房也是为了吸客，大幅降价可能不大。后续可能会加推4座，价格看市场吧，好起来的话有可能会卖1.9万/㎡。”销售说道。

| 铂仕湾样板房

要说西部价格战持续最久的，无疑是海伦堡弘阳悦江一號。去年底至今，该盘一直在毛坯1.3万/㎡与带装修1.6万/㎡之间横跳。

目前，悦江一號已经进入尾货阶段，首批带装修最高卖到2.5万/㎡的楼王11栋，目前清货起步价只要1.54万/㎡。

至于特价房，毛坯仍是1.37万/㎡起，总价约129万；带装修单位仍要1.7-1.8万/㎡起。

讲真，持续输出特价房的确能跑货。广东粤湾数据显示，悦江一號今年来长期居于禅城新盘月度网签前十，三、四月更是蝉联网签榜第一，月网签量能突破百套。

| 4月禅城网签套数榜单（来源：广东粤湾数据研究院）

上述两盘定位不同，前者近地铁，主打刚需；后者有江景，主打改善。

但它们都靠近高架桥，噪音难以避免。不过铂仕湾坦白不利因素，会给临高速的楼栋主阳台做封窗。

| 铂仕湾异地板房—89㎡主阳台

东部老盘集体清盘，东建1.72万/㎡起

相比西部，东部更近祖庙老城区，城市界面也相对接地气，售价却要比西部高一些。一手盘目前只有东建世纪锦园、花曼沁园和弘阳德商昕悦府。

锦园开始清盘，全部是现楼。91㎡三房仅剩顶层，119㎡和126㎡的四房还有中高楼层可挑。

该盘2019年入市，凭借近祖庙这项优势，入市价就超过2万/㎡，一度刷新张槎东部天花板。但其后三年之间，项目价格一直徘徊在2万左右，最高曾卖到2.3万/㎡。

| 东建世纪锦园

该盘今年来特价房不断，售价也一再下探。二月份起步价是1.9万/㎡，四月份又出现1.85万/㎡，五月份最低价为1.72万/㎡，都需要七天内全款交易。

其中，1.72万/㎡对应的是133㎡顶楼毛坯四房，好一点的楼层就要去到2万/㎡。比较遗憾的是，如果你首付不够，销售直接泼冷水，并无首付分期。

目前，锦园已经有人入住。底商开了中介地铺、门窗店和便利店等。贝壳上显示，该小区已经有六套房源放盘，都是92㎡和110㎡的三四房，挂牌价约1.9-2.2万/㎡，与一手价相差不大。

| 小区底商

相比之下，花曼沁园价格就低许多，今年来都维持在1.6-1.8万/㎡，98㎡三房门槛最低约164万。

一番打听，我发现这个盘的首付政策是最猛烈的：允许先给一成首付，剩余最长可分期五年，具体看银行政策。

就在5天前，该小区挂牌第一套二手房，96㎡三房放盘价约1.7万/㎡。

以上两盘都在清尾货了，相比之下，弘阳德商昕悦府还有大量新房，在售95㎡三房、111、113㎡四房，约1.8万/㎡起，偶尔释放1.6万/㎡特价吸客，入市以来价格变动不大，预计明年六月交付。

总结一下：东建和花曼都是现楼，银行一放款就能申请拿房产证，对着急入住又不想买二手的购房者比较友好。昕悦府户型、交标更能打，113㎡四房能做到南北双阳台，但价格让利空间有限，毕竟地价已经要1.2万/㎡。

张槎下周一卖地，大华地王即将亮相

整体来看，张槎东部四房多，三房少，购房者更注重配套；西部产品更丰富，景观资源更多，对刚需和改善更有吸引力。

近两年，张槎西部配套不断落地，除了二号线一期已经开通，九年一贯制公办的智诚学校将在今年九月投用，不少家长可是盯着这个学校。

| 智城学校（原佛山四中附属学校）对口社区图

未来，西部楼市还将不断有新盘补充。

比如地价1.4万/㎡的大华紫樾府，直线距离张槎站约160米，产品涵盖89-141㎡洋房、143-199㎡叠墅，预计六月开放销售中心，售价暂无，有购房者表示：“按照目前情况来看，能卖1.8万/㎡就算不错了。”

| 大华紫樾府效果图

下周一（5月30日），悦江一號隔壁还将有一宗望江地块出让，其直线距离智慧新城站约1.7公里，起拍总价超过8.9亿，比首次挂牌降了约2.35亿，初始楼面价也从原先的1.2万/㎡降至9500元/㎡。

| 地块位置图

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