DW开盘，板块哭泣！首付30万，选新城还是张槎？

以前，DW开盘，板块升天。

现在，DW开盘，板块哭泣。

上周末，张槎大华入市，带装修1.59-1.98万/㎡，最低总价140万。粤湾数据研究院显示其当日成交89套，去化率约31%。

| 张槎大华紫樾府沙盘

大华开盘当日，同板块的悦江一號推出特价房，总价132万起，铂仕湾特价134万起。

抢客，是当务之急。

同一天，新城的世纪中心也释放吹风价：2-2.2万/㎡，无论大小都是这个区间。

很快地，同板块邻盘马上放出一批特价，单价1.56万/㎡起，总价最低约134万，不过主流价格仍是1.75-2.3万/㎡。

于是，有一个询问引起了我探讨的兴趣：总价相仿，张槎与新城选谁？

我一开始的反应是：这还用问吗？当然……但很快地，我冷静下来，还真不是想当然那么简单。

什么人在关注这两个板块？

首先，这个对比视觉基于外地客，他们没有地缘情结，但价格敏感强，只要配套齐全，通勤便利就能上车。

而张槎本地人，或许只会对比老石湾或绿岛湖，鲜有想到新城去；禅城城南土著，哪怕过了东平桥去新城也有心理隔阂。

两个板块什么价位？

世纪中心78㎡一旦入市，总价门槛低，必定冲击华发三房，后者拿出87㎡做134万的特价房，就是要抢客。

张槎大华最小88㎡，总价140万，似乎看不出优势；再看看悦江一号，95㎡三房总价132万起，总价相仿，在这里能买到大三房。

悦江一號95㎡大三房

再看中南三房，90㎡特价152万起；世纪中心96㎡三房，预测总价需要190万起，显然，除华发以外，佛山新城的普通三房门槛更高。

再来对比下四房，彼此都有紧凑型入门级四房，张槎总价门槛同样更低，但价差没有三房大。

项目	四房产品	优惠总价
华发滨江府	111㎡	184万
中南春风南岸	113㎡	198万
海伦堡悦江一號	110㎡	174万
旭辉恒基铂仕湾	108㎡	178万

华发110㎡四房

再看单价，华发1.56万+的特价可能已是板块下限，但对张槎来说，还不是。看！海伦堡又放出1.39万+的特价了，所以相似价格在张槎还有蛮多选择。

两个板块有哪些优劣？

对本地人来说，张槎以纺织产业闻名，大型商业少，工厂较多，城市面貌一般。

对外地人来说，张槎有地铁2号线，有智城学校，有智慧新城，还有美丽的东平河江景。

| 张槎城市面貌

对本地人来说，佛山新城有很多地标，适合周末休闲。

对外地人来说，佛山新城有地铁，有江景，学校规划中，城市面貌可以对标珠江新城。

| 佛山新城面貌

本地人对板块的认可会基于历史固有印象，外地人对板块的好感是基于发展现状和未来规划。

先说地铁

张槎已经开通佛山二号线，线路穿板块南侧而过，而热门的一二手主要集中在西侧、南侧沿江用地，跟地铁站相隔较远。
该线路往东直达南站，部分张槎盘销售表示，有少量广州客会沿着地铁线过来找房买房，但其实更多还是通勤回到禅桂中心区。

| 张槎站A口

佛山新城主要依赖广佛线，板块内设有三个站点，东侧二手盘享有很便利的地铁优势，西侧的一手盘需要接驳才能到达地铁站。

对于自住群里来说，不必太纠结哪条地铁线未来更有价值，从自身需求出发，哪里方便选哪里。

再说教育配套

张槎buff值加满，智城学校准备开学，周边销售都拿来宣传，作为禅城第一家九年制公办，周边在读村小家长都嚷嚷要转学过来。

| 智城学校实景 图源：项目销售

即便小区距离地铁再远或其他缺点，一个智城学校就加分不少，或许对于小年轻来说不敏感，等到孩子上学你就知道学校近有多重要。

教育配套无非考虑三大因素：接送距离、硬件环境，三是师资，只要占据两个优势，已经赢了！

按照目前张槎入住率和智城学校学位，基本可以满足所有户籍生入读需求，而且九年不换学校，还能比这省心吗？

佛山新城目前仅一所东平小学，大概1/3学位留给周边拆迁村民子女，剩下学位给楼盘生，按入户顺序录取，没录取的分流到7公里以外的乐从第一实验学校。

| 乐从公办学校分布

5月底召开的万亿强中心大会发布了佛山新城教育规划蓝图，最靠谱的是华师附属乐从小学+中学（乐从二实），最快2023年9月投用。

| 乐从二实效果图

这是要让大众对佛山新城教育增加信心，虽然长远规划很美好，但有粉丝认为兑现不容易，这个“饼”还是需要点耐心去品尝。

这么一看，肉眼可见的智城学校，让张槎赢了一回合。

说说医疗商业环境

除了学校，生活最不能缺少的是医疗，尤其是上有老下有小的家庭，对一公里范围内的医疗有强烈需求。
对比来看，张槎板块内没有大型医疗支撑，佛山新城已有妇幼保健院、往北过了桥还有三甲佛山市一。

| 佛山新城妇幼保健院

加上佛山中医院新院区大概率落户，新城的医疗倾斜蛮明显的。

至于商业配套，张槎智慧新城源海国金广场目前引进肯德基、麦当劳、华丰乐源超市等商家，业态不算高端，开业两年人流量不大。

| 源海国金广场

在新城，保利商业运营操刀的东平保利广场已经有54个商家进驻，不乏喜茶、小米、荣耀等品牌店，经常搞主题活动，虽然空置率也不低，但整体环境干净舒适，体验感好。

| 东平保利广场

张槎有临江的智慧公园、王借岗公园，佛山新城也有很多市政公园、滨江长廊，后者地标多、开发成熟，居住舒服，大众认可度高。

| 佛山新城滨江公园

| 智慧公园

从这个维度来看，佛山新城掰回一局啊哈哈哈。

功夫君写在最后

从刚改产品端来看，张槎大多以T4或T5为主，户型面积较大，居住更舒适。

有人会追求环境稀缺牺牲户型舒适，有人会追求户型舒适忍耐一点不便。

买房是很个性化的需求，如果从功夫君个人的工作地点、家庭结构、环境喜好来看，我会更偏好佛山新城，当然我还可能会预留点资金给孩子找个好点的学区壳或民办学校，解决教育问题。

如果是极刚群体，一笔资金需要兼顾自住和学位，我认为张槎不失为一个折衷选择，选盘尽量靠近地铁、商业体，或者备一台小电动多走几步，而学校的分配，没有就是没有，无法改变。

下周我们继续直播间聊聊怎么选房吧

点击【预约】才能收到开播提醒哦！

——END——

PS.功夫君已开通佛山新城交流群，欢迎扫码进群。

注：为保证群交流氛围纯粹，暂不对中介、销售、微商开放，敬请理解。

入群方式：扫描下方二维码，转账支付5元，经过核验即可。

【学区】总价80万!狮山一梯队学区汇总

【旧改】大沥旧改速度，刷新我的认知

【关注】1.35万/平！越秀摘平洲新靓地

【利率】LPR再降!首套房贷利率4.1%起