不懂就问：为什么房价不涨，就是耍流氓？

近日，广州南沙某盘房价跳水风波，引发业主们骚动，最终以开发商辟谣告终。

事实上，先不说房价跌了让业主难以接受，即使是房价不涨，同样令佛山投资者们坐立难安。“我高位站岗了”、“利率6.0%买房的，吃哑巴亏了”……

那么问题来了，为什么购房者普遍认为：房价不涨就是耍流氓？

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惯性思维：房价就应该上涨？

大家知道，商品房的固定属性是不动产，也是具备一定流通价值的商品。既然是商品，其价格就会受到市场供求关系影响。

为什么消费者可以接受手机、电脑、汽车降价，唯独不能接受房子降价？

萨姐认为，可能跟我们的惯性思维有关。一般来说，前三种商品属于消耗品，只要厂商更新换代，旧款一定会降价直到停产。

但房产不同，它是刚性需求，跟婚姻、户籍、学位、社会福利等捆绑太深，优质地段的二手房价甚至跑赢一手。

过去十几年，伴随着中国经济飞速发展，楼市给人的刻板印象就是“房价一直上涨”，或者至少是“阶段性上涨”。

而佛山楼市更是相当稳健，从2008年至2020年，全市一手住宅网签均价上涨143.6%，年均增幅达11%。13年间只有3次房价同比下跌，即2012年、2014年和2020年。（*2021年官方数据未公布）

所以说，大家的惯性思维在一定程度上没有BUG。

但是最近三年以来，国际经济形势转变、新冠疫情冲击、人口老龄化等问题，为中国房地产带来全新的考验。

过去那种“房价普涨，闭着眼买房”的时代已经结束了，房地产已进入“黑铁时代”，更考验投资者的眼光。

投资客：房价不涨=无法回本

去年萨姐写过一个深圳投资客的故事，他拿着170万想来佛山全款买房，考察过绿岛湖、城北、城南、佛山新城4个板块后，最终因为没有找到合适楼盘，带着遗憾离场。

他说的一句话让我印象深刻：“只买核心资产，每年房价涨幅要达到10%-15%，不然投资就没有意义。”【回顾】

这笔账是怎样算出来的？

①假设他把170万用于保本理财，市场上一般年化收益率为4%，三年后他的收益约21.2万，综合收益率约12%。（*假设年化收益率不变）

草稿纸①第一年收益：170万*4%=6.8万第二年收益：（170万+6.8万）*4%=7.072万第三年收益：（170万+6.8万+7.072万）*4%=7.35488万三年合计收益：约21.2万*以上仅供参考

②假如他把170万用于购房，至少产生1%契税+1%物业维修基金（约3.4万）。按保本收益12%推算，三年后房子售出价格至少应该达到200万（包含中介费用，按双方合计3%计算）。

由此推算，每年房价涨幅需要达到5.6%左右，并没有深圳投资客说得那么夸张，按佛山历年平均房价涨幅11%，可以达到保本目标。

草稿纸②设房价涨幅为X。170*（1+x）³=200x≈5.6%*以上仅供参考

但是市场上普遍采用按揭购房方式，假设首付4成，按揭贷款6成，按照现在二套纯商贷4.9%、贷款30年期等额本息计算，前三年偿还利息约14.66万，偿还本金4.83万。

若业主想提前还贷，则需要支付剩余的97.17万。假设三年后房产成功售出，考虑利息成本，房产实际购入成本已经达到184.66万。

按照目标收益率12%推算，此时房产售出价格应该达到213万（包含中介费用），要求每年房价涨幅达到7.8%以上，注意这是保本要求。（具体算法参考草稿纸②）

深圳投资客所说的每年涨幅10%以上，是一个实现盈利的目标，是优于保本理财的方案。

当然，在房住不炒的背景下，萨姐还是建议大家多关注房产的居住功能，以实际需求出发考虑买房问题。

买房当房东如何？瞎折腾

有人说，如果房子卖出价不理想，还不如放租当房东。但事实上，住宅的租金回报率也一般般。

根据中国房价行情平台的统计，2022年9月佛山住宅租金平均单价约26.88元/月/平，排行全国第38位，同比去年下降1.8%。

这意味着，一套90平的房子，平均月租金约2419元，一年满租约2.9万。

还记得前面我们算了一笔账吗？如果把170万用于保本理财，第一年预计收益约6.8万，远超过住宅租金收益。（参考草稿纸①）

即使把170万定存在银行一年，利率约1.5%，产生利息收益2.55万，与租金收益相差3500元，优点是稳定无风险。

当然，如果你买到以下这些房子，租金收益会大大提高，但问题是购房成本也会大幅提高，如果选择住宅，200万以下根本够不着。

无论房价涨跌，心态摆正一点

对于开头提及的广州南沙某盘降价风波，有粉丝评论说，“房子跌了100万，业主接受不了，但如果涨100万要怎么做？”

对于纯粹的投资客，萨姐只能劝你一句，投资有风险，入市需谨慎，如果结果不理想，只能愿赌服输。

但对于自住客户来说，如果你只有一套房子，别操心太多，如果房价跌了，不卖只是账面亏，如果房价涨了，不卖也只是账面赚。

道理大家都懂，可还是难受怎么办？

萨姐给你看一组数据：《中国财富报告2022》显示，2021年中国居民户均资产达到了134万元，其中接近7成为实物资产，主要是房产。由于惯性思维影响，很多家庭都把大部分资产压在房子身上，旺市时身家上涨，淡市时财富缩水。

这意味着，你所苦恼的，大部分人也在经历，如果你只有一套房子，真的无须过分担忧。

| 示意图（来源：视觉中国，已授权）

对于还没买房的朋友，建议设定一个具体目标，当楼盘价格进入自己的目标范围，就可以考虑出手了。毕竟真正能“抄底”的人实在太少了，无限期的观望，可能会耽误入住、孩子上学等等。

最后，想引用一位9月买房的粉丝的话结尾，他错过了退税、错过了低利率，但仍然保持乐观心态，看清了楼市真貌。

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