镇安村小变铁军东！这个板块业主赢麻了

要问祖庙明年最有盼头的学校是哪个，铁军东校区一定不会缺席，尤其对于同兴居委、新城居委业主而言，划分利好已经到位，只等开学。

最近，多妈走访了两个居委对口小区，跟大家分享一下看房感受。

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超1万户社区，铁军东建设迫在眉睫

翻查历史资料，铁军东校区首次被提起是在2018年，彼时周边社区还不多，或在新建、或刚刚交付，入住家庭较少，学位需求不大，适龄儿童分配镇安村小或坐校车至环湖东小学。

今年4月，学校正式动工，预计在2023年9月投用，可提供1620个公办学位，今年入学的还能借文华小学读一年，明年搬回新校区。

| 铁军东校区效果图

未建成先借读，同兴居委、新城居委共计七个盘超1万户家庭终于盼来了家门口的优质学校，充足的学位、高大上的环境、又有铁军老牌资源加持，家长们都很满意。

| 铁军东校区效果图

价差6000元/㎡，七大对口小区怎么选？

对口小区二手挂牌价跨度有点大，从2万/㎡到2.6万/㎡，房企品牌、小区品质、户型设计更是参差不齐，但有一点让多妈印象深刻的是，这里竟然很多2梯4户楼栋，部分社区楼间距超百米，实属难得。

| 铁军东校区招生范围

① 价格对比

从价格梯度来看，星星凯旋国际撑得起铁东军学区的天花板，挂牌均价2.6万/㎡，改善型大社区，业主重视教育。

第二梯队数天丰誉城、绿地中心，二手挂牌价约2.3万/㎡，两个盘踞在镇安地铁附近，又有环球港商业加持，地段不可复制。

第三梯队要看东海银湾，跟星星凯旋一路之隔，二手价约2.1万/㎡，中介总结星星社区更大、更近地铁、大户型占比更多是拉开价格的原因。

第四梯队看非凡领域、季华金品，部分毛坯价1字头可入，社区比较迷你，在星星和银湾两大社区“围攻”之下，存在感不大，但对一些预算有限的刚需却非常友好。

列入这个梯队的还有恒福新城，楼龄超过10年，即便地段不赖、社区舒适，也只能徘徊在2字头左右。

② 园林对比

园林由小区面积决定，毫无疑问，这个片区最大最舒适的要数星星凯旋，即便南北分区，各自占面也达到15万㎡，加起来超30万㎡，是妥妥的百万方大社区。

据中介介绍，南区收楼入住时间早，园林更茂盛，居住氛围也更浓厚。

| 星星南区园林

|  星星北区园林

同样超过10万㎡体量的还有恒福新城，占地约12万㎡，共有36座小高层，楼间距超百米。

| 恒福新城园林

长信东海银湾也拥有舒适大园林，占地约8.6万㎡，虽然偏于一隅，外部就是桂澜路主干道，但入则幽静，内部还是相当舒适。

|  东海银湾园林

剩下的4个社区受先天条件限制，比较迷你，譬如非凡领域，11个楼栋围合式布局，一眼看尽；季华金品，每四个楼栋围成一个小四合院。

|  非凡领域园林

绿地中心虽然占地7万㎡，但大部分为商业用地，住宅只有6座，呈一字排布，园林也比较“小气”；天丰园林也比较有限。

|  天丰誉城园林（来源：贝壳找房）

③ 密度对比

为什么单拎这个点？因为多妈本人对密度很敏感，关乎到居住的舒适感、等电梯时长、户型朝向等。

看完这片区几个二手盘，发现大部分都是2梯4户，大户型还有2梯2户、2梯3户，这使得不少楼栋做到户户朝南，保证采光和通风。

比如星星凯旋，南区最小户型密度最大也是2梯4户，大户型为2梯2户或2梯3户，此外，星星南北楼距可以做到近百米。

|  星星楼间距

东海银湾全是2梯4户；季华金品甚至是2梯4户，最高18层；绿地中心全是2梯4户；非凡领域大部分为2梯4户。

|  东海银湾楼栋

|  非凡领域楼栋

|  季华金品小高层

天丰密度大一点，2梯5户，又是高层住宅；恒福新城虽然有2梯4、2梯5，但赢在高度小、楼距大，相对舒适。

|  天丰国际（来源：贝壳找房）

④ 户型对比

作为高档住宅小区，星星凯旋所有楼栋大门都比较大气，大堂内部保养较好。

| 星星门楼&大堂

最小户型89㎡三房，分布于南区南侧楼栋，北向望园林，南向望马路，南向户型部分有可能被在建公寓遮挡的可能，南区1号楼虽然有89㎡南向望花园，但房源不多。

| 星星户型分布

| 星星南区三房南望马路

“南区没有完美的小三房，所以很难出货。相反，北区有挺多南向望花园的小三房，甚至有些没住过的毛坯次新房。”中介分析。

星星给多妈印象最深刻的是原装落地窗，据老业主说交付时大多数飘窗可打，实用率很高，看了几套房源，主卧室落地景观采光真的很棒。

| 星星原装落地窗

长信东海银湾，有最小26㎡的房源，也就是我们常说的公寓式住宅，户型迷你，总价低，用来入户比较合适，这部分房源1.5万/㎡起，拉低了东海银湾整体房价。

最小三房80㎡起步，单卫浴，北向，客厅、主卧室还有南北对流设计。

东海银湾80㎡三房南北对流▼

非凡领域有最小66-73㎡两房，位于小区西南侧的7、8座，这两个楼栋为2梯6户，比较密集。

非凡领域87㎡三房▼

最小三房87㎡起，动静分区不明显；另外还有很多不同类型三房设计，或竖厅、或四叶草型，部分楼栋不能望园林，景观有点逊色。

非凡领域南向景观▼

季华金品有最小36㎡复式，全部集中在南侧的8、9号楼，这批复式折合单价不低，约2.5万/㎡，比普通平层的2万/㎡要高。

季华金品36㎡复式▼

天丰誉城最小70㎡两房，三房选择也很丰富，最经典的是89㎡三房南北对流，主卧270度飘窗采光很好。

天丰誉城89㎡三房▼

绿地中心87㎡三房为竖厅，户型进深较长，很多业主把入户花园改为第三个卧室；116㎡四房也是类似的竖厅和改造。

绿地中心89㎡三房▼

恒福新城的户型就更丰富，最小55㎡一房一厅，也有业主勉强改出两房；60-75㎡都是正规两房设计；最小三房87㎡起步。

恒福新城55㎡一房▼

⑤ 管理对比

星星凯旋南北两区分属两个不同物业管理，南区不久前更换了时代物业，物业费降至2.5元/月/㎡，北区保持2.8元/月/㎡。据北区业主说，北区还没成立业委会，换物管的呼声没那么高。

| 星星分区

同样经历物业更换的还有东海银湾，目前由万科物业管理，费用为2.3元/月/㎡，业主对新物业认同感比较高。

| 东海银湾万科物业

如今，电动自行车是中心区每家每户出行必备工具，如何管理也很考验小区物业，以上看过的所有小区，都统一把电动自行车摆放至楼栋架空层。

| 非凡领域电动车管理

至于充电问题，部分小区在加装充电桩，部分小区业主考虑到安全隐患，反对加装，只能在外围社会公共桩充电。

其他设施方面，东海银湾偌大的小区，目前只剩下1个游泳池运营，水景池也因维护难度高完全干枯处理。

| 东海银湾水景池

星星凯旋不同，两个区游泳池都有正常运营，北区正门更是潺潺流水，迎接业主归家。

⑥ 配套对比

东海银湾位于桂澜路边上，去桂城相当方便，楼下底商丰富，还配套有东海银湾童帅幼儿园，连同兴居委也设置在这里楼下。

| 东海银湾丰富底商+居委设点

往星星凯旋方向走，三个盘的底商就开始冷清了，业主猜测应该是跟租金较高有关，此外，星星凯旋楼下幼儿园至今未投用，业主多数跑到亚艺就读。

| 尚未投用的星星幼儿园

星星凯旋门前在建的地铁3号线首通段今年底也即将试运营，周边市民也将结束绕道行驶，但未能开通至桂城这点让业主多少感到遗憾。

| 地铁3号线镇安站

【写在最后】

在铁军东到来之前，这里很多小区业主买在桂城、置换桂城、读在桂城，根据业主爆料，他们不少买在花苑广场一带入户，每天在同兴社区和花苑小学之间接送。

铁军东校区的到来，相信可以改变这一带的教育格局，留住一部分改善型家庭。

多妈也亲眼目睹铁军东校区的划分过程，背后确实有一帮重视教育的家长在支撑，相信铁军东的生源不会差，加之这一带小区品质不低，应该能支撑起铁军东的未来。

最后多说一嘴，这个板块对口初中为佛山十中，排名不靠前，不知道在业主们的驱动下，能否让十中打个漂亮翻身仗呢？

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