“带押过户”落地佛山！能促进二手交易吗？
日前，佛山首例二手房“带押过户”落地南海，不少中介、业主询问具体条件和操作流程。
为此，我咨询了多位按揭专家、银行贷款人士，得到的回复相当硬核——
“带押过户和转按贷款相似，但前者优势更多，除了工行，中行和建行部分分行都有相关业务，未来在其他银行会越来越普遍。”
其中涉及专业术语较多，我们一个个来说。
| 示意图（设计制作：@功夫房产）
防走丢，快关注功夫君二胎@功夫楼视
在传统二手房交易过程中，如果卖家尚未还清住房按揭贷款，普遍采用“先赎楼再过户”模式。一般是买家提前支付购房款垫付或卖方自行筹措“过桥”资金，两种方式都存在风险。
对于买家来说，提前垫资后可能面临房屋不交付的风险；对于卖家而言，垫资过桥增加交易成本，为了配合买家贷款，房产需要先过户，可能存在过户后拿不到房款的风险。
所谓“带押过户”，是指卖方不需要先归还原有房贷，就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款，简化二手房交易流程，降低交易成本。
萨姐从侧面了解到，前文提及的佛山首宗带押过户案例中，买卖双方均在工商银行同一支行办理房贷业务，具体条件和流程尚未披露。
| 佛山首例二手房“带押过户” 图源：佛山新闻网
其实自今年8月以来，全国已有近20个城市陆续试水“带押入户”，包括深圳、广州、西安等热点城市，也有中山、丽水等三四线城市。
谈及佛山首宗带押过户案例，广州资深按揭人士C先生认为并非新鲜事。
他表示，在此之前，佛山中行就有相当成熟的“转按”业务，要求买卖双方在中行同一支行办理房贷，大致操作流程是这样的：
| 按揭人士讲解中行“转按”流程
“带押过户和转按贷款十分相似，最大不同点在于担保方，前者引入公证处资金监管和行内资金监管两种方式，供客户自由选择，后者一般是银行认可的具有资质的担保机构。”C先生告诉萨姐。
| 示意图（拍摄：@广州房产）
他进一步介绍，银行认可的担保机构是正规且安全的，不同于市面上常见的垫资过桥公司，而且这种担保机构的费用仅相当于过桥公司的一半，利率约0.8-1.5%。
中行相关人士亦回应称，“带押过户和转按贷款本质上类似，现在很多银行都开始推广这项业务。”
| 中行人士回复
据C先生透露，佛山建行部分分行开始探索带押过户业务。
不过，佛山按揭人士L先生确认为，虽然佛山带押过户细则未公布，但从流程上看，带押过户和转按贷款还是有着本质上的区别，前者更加简便，更能保障买卖双方权益。
| 按揭人士L先生观点
据悉，佛山二手“带押过户”模式正处于推广初期阶段，佛山市自然资源局将优先在同银行范围内办理不动产登记带抵押过户，下一步待条件成熟后，再探索跨行办理该项业务。
那么，带押过户的落地和推广，能促进二手房交易吗？
多位按揭人士表示，带押过户简化了二手房交易流程，对买卖双方都是利好消息，但就目前情况来看，适用范围比较小，还要观察后续的推广力度，跨行办理存在一定难度，毕竟“肥水不流外人田”。对于购房者来说，首先是产生购房意愿，后续再到交易环节的种种问题，暂时来看影响不大。
如果参考中山二手房带押过户模式，大致要求如下：
中山工行&农行二手房带押过户大致要求
①原业主需为纯商业贷款（公积金或组合贷贷款的业主带押过户流程暂无法实施）；
②且客户按揭银行与业主欠款银行为同一银行，同时商贷部分贷款金额覆盖原欠款金额；
③房屋无二押或者查封。
中山农行二手房带押过户流程图解如下：