996很惨吗？不，更惨的是你家楼下的小老板

打工996这么累，创业当个小老板是否更轻松自由？

当一个社区陆续交付时，很多业主开始在楼下开起小商铺，面包店、便利店、快递驿站是最基础最原始的业态。

随着入住人数增加，做小老板是否如理想中轻松愉快呢？我们从祖庙某大型社区聊起……

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主干道门店大，消费高端，停车位是经营命脉

纵观祖庙板块，社区体量最大、入住人口最多的当数普君新城华府，该小区占地约7万平，目前板块内找不到什么替代品，二手交投最旺。

观察业态，一些高端的早教、私立诊所、美容、烟酒茶等占据着同济东路一侧，店面贼拉大，租金过万，更换转手频率低，稳占一线临街客流。

普君华府同济路商铺▼

有相关个体户分析：这类主干道临街商铺段虽然租金高，但客单价也高，美容、早教开卡动辄过万。他们消费目的性很强、消费时间长，例如做个理疗或者spa，很多顾客并非小区业主，因此临街停车位是他们的命脉。

一路之隔越秀岭南隽庭，同济东路一侧商也被几所美容、养生、私人诊所垄断，门前也有丰富的停车位可供使用。

岭南隽庭同济路商铺▼

临近兆祥路主干道，岭南天地御苑楼下这排商铺就因停车位不足，商铺一直凋空，一片萧条。

岭南天地御苑商铺▼

内部路以刚需小店为主，消费短平快

再看看小区内部路的小商铺，虽然道路狭窄，但这里的消费人群以步行或驾驶电动车、自行车为主，不受道路或停车位限制。

约400米的临街商铺，并非雨露均沾，满铺经营的大约10个店面，这10个店面恰恰也是开业最久、站得最稳、业态是最刚需的，租金也是最贵的，约7000元/月。

例如面包店、早餐店，整个小区仅两家，中西式早餐，互相补充、互为竞争，但随着一路之隔的新面包店开业，旧面包店开始面临生存压力。

又如便利店，紧挨正门口，业主出入必经之路，一瓶水、一包烟、一包纸巾，顺路就能解决，简直是流量入口。

又比如快递驿站，简直混得风生水起，据老板透露，其几乎承载整个小区的快递收发，员工每人月入过万，只是工作时间真的太长了，早10点至晚10点，一天12小时几乎没怎么休息。

电商时代，大家都习惯网络购物，每天下班回家顺路取快递几乎变得跟吃饭一样刚需，驿站就相当于一家功能性商店，必须要有！

总结，这些坚挺的商铺，都是生活必须品，且消费时间短，即买即走。

可替代性强的商业最难活

除了以上十个店面，其余铺租只需4500元/月，但却活得很艰难。有一间从烘焙店变成水果店，从茶饮店变成啤酒店，都死了。

从一些餐饮店的销售行为也能判断“生意难做”，譬如茶饮店连午餐套餐都“跨界供应”了，一家刚刚开店挺旺的新疆烤肉，如今只能“拍乌蝇”。

比如快剪店，大人小孩子15-25元/人消费水平，虽然价格便宜，但需要大量生意才能维持生存。

在普君市场周边500米有个怪现象——那就是生鲜店很难活，钱大妈也不例外。

佛山老街坊都知道普君市场“又大又平”，多走几步就能买新鲜多样的肉菜，为啥要去钱大妈呢？

同样，有商家尝试在这里开一所小型超市，依然“顶唔住”，毕竟周边有太多替代品了，买菜到市场，买日用品京东到家下单就可以了。

已结业的小超市▼

有人走了，有人再来▼

又比如中介门店，交投如此旺的小区也只能养活一个链家，要知道，网信息透明时代，有些中介门店就这么个小玻璃屋就能搞定日常业务了。

总结一句，这些活不下来的商业，可替代性太强了！

而有两种店铺则脱离常规消费思维，一类是药店，虽然消费频次不高，但往往占据社区商铺最贵最显眼位置，仅普君华府&越秀小区附近就有5家大参林扎堆。

霸屏路口的药店▼

据一些分析指出，连锁药店拿货成本低，利润空间大，这也是药店屹立不倒的原因之一。

另一类是烟酒茶，有做此类行业的朋友介绍，别看店面客流小，真正收入是在渠道供应，店面一般是用来给客户聊聊天，看看样品使用的。

扎堆开店是抱团or竞争？

社区商铺业态扎堆的情况很多，比如岭南天地尚苑，兆祥路一排商铺，有好几家都是做医美类的。

尚苑医美一条街▼

比如南浦农民公寓楼下，一整排都是窗帘、门窗防盗网店铺扎堆，客户可以方便货比三家。

南浦门窗一条街▼

百花广场楼下，也有一条著名食街，都是全国各地的特色小吃摊，有点像“走鬼档”的聚集地，深受年轻人喜欢。

百花食街▼

来到钻石苑、铂顿城一带，茶饮店开始多起来，甚至有“奶茶街”之称，这里集聚了各类特色茶饮，节假日年轻人喜欢在这里聚会聊天。

铂顿城奶茶街▼

扎堆经营是否就能抱团找新出路呢？非也。

一位自有品牌老板透露，55平档口月租金约9000元，但更大开支是员工薪酬，暑期工3000元/人，有经验的6000元/人，每天至少卖40杯茶饮才能抵消成本。

“隔壁蜜雪冰城，虽然是大品牌加盟店，但日营业额7000元也维持不了开销，其中开支最大的是薪酬，动辄就是六七个人力，薪酬开支约3万/月，最后也倒下了。”

倒下的品牌茶饮▼

很多人以为奶茶加盟店容易做，但是功夫君好几个朋友试水都失败了，又回去厂里老老实实打工，很多奶茶品牌加盟费很贵，如果客流量不高，很难支撑正常运营。

此外，一整条街茶饮店让客户容易聚集，但选择多了竞争也大了，大品牌更能吸客，吃到肉，自有品牌只能喝喝肉汤，因此很多自有品牌去了又来，来了又去，门店招牌几度更换，但依然有人愿意来挑战……

社区商铺经营的难处：电商冲击

从祖庙到同济路，功夫君摸查了几家街招租空铺位情况，租金水平大约是100-150元/月/平，常规50平小铺月租金就得5000-7500元/月，大一点的店铺租金就得过万了。

对于20元左右客单价的小餐饮来说，如果只有夫妻两人开业，真的是从早到晚都忙不完才能勉强维持开支，而一旦聘请员工开销又增大了。

就普君华府超5000户小区来讲，也只能养活一家驿站、一家便利店、一家早餐店、一家面包店……几乎覆盖生活刚需，再开辟新店就相当艰难了。

只能说，是电商+外卖盛行的当下，无论哪里的实体店都寸步难行，大至商场，小到社区街铺也面临同样命运。

正如一位茶饮老板所说：开店只是打发一下时间，如果是维持生计，劝你慎重！

好了，关于祖庙社区商铺的探讨聊到这里，欢迎有经验有故事的在评论区分享更多哦~

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