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一致出手,这些城市还扛得住吗?

西部菌 西部城事 2020-01-11


文丨西部菌


9月开启,但对于房地产行业而言,今年的“金九银十”似乎显得有些落寞。


中新经纬客户端不完全统计发现,进入2019年下半年以来,至少已有15个城市出台楼市调控政策。

来源:中新经纬


这些城市,其实算得上是老面孔了。一方面,它们中多数的房价涨幅一直处于被重点警示的地位,如洛阳、大连的新房、二手房涨幅在上半年均居全国前列。


另一方面,一些城市楼市调控出手之密,想不让人关注都难。最具代表性的是苏州,年内已经四次加码楼市调控。


这15个城市的高调出手,与相关政策和高层表态形成一种直接的呼应,共同构成了当前楼市“横盘”的这个基本面。

那么,在楼市“横盘时代”,到底有哪些城市还在做“出头鸟”,个人又该如何选择出手时机,到底是选城市还是选地段?
 
01
秦皇岛、哈尔滨领涨下半年?

在今年下半年的两个月时间里就已有15个城市出台楼市调控的同时,房贷政策也在收紧。

最近具有代表性的是,安徽合肥目前有超过10家银行宣布停止发放二手房贷款。另外,主要二线城市的房贷利率也上涨明显。

不过,刚刚出炉的8月百城二手住宅市场均价报告则呈现出不一样的结果。

来源:诸葛找房

来自诸葛找房数据研究中心发布的数据显示,被调查的100个重点城市,二手住宅均价环比上涨0.11%,整体上仍保持了企稳上扬的势头。

其中,二手住宅市场均价上涨城市62个,与上月持平;下跌城市38个,比上月增加1个。

南通、嘉兴、徐州、唐山、连云港、泰州、秦皇岛、哈尔滨、柳州、临沂、九江、吉林、岳阳等13个城市环比涨幅在2%以上。

而根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2019年8月,全国100个城市(新建)住宅平均价格环比上涨0.37%,涨幅较上月收窄0.01个百分点,基本持平。

具体来看,有69个城市环比上涨,29个城市环比下跌,2个城市与上月持平。

表:2019年8月百城新建住宅价格指数
来源:中指研究院

其中,绍兴、唐山、南通、厦门、温州、江阴、邯郸、宁波、秦皇岛、无锡、扬州、哈尔滨、衡水、桂林、西宁、东莞、成都等17个城市的环比涨幅超过了1%。

把两份榜单的二手房和新房涨幅排名靠前的城市“合并同类项”可以发现,南通、哈尔滨、秦皇岛等城市的总体涨幅领先。

事实上,以国家统计局70城数据为例,今年上半年,新房涨幅高于5%的城市中,也有秦皇岛,哈尔滨。

由此看出,这两个城市在下半年调控升级的可能性较大。

而跳出具体城市来看,无论是二手房还是新房,从上半年到下半年,楼市“稳”的基本面并未有松动迹象。
 
02
“金九银十”会有奇迹吗?

今年上半年,各地调控共出手251次。与此同时,高层会议重申房住不炒,并正式提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

综合各方表态和调控行动,信号意义不言而喻。

多地都对房价涨跌设置了区间。比如5%,“不谋而合”地成为多地调控的涨幅红线。按照这个标准,房价涨跌基本上都还是在“稳”的范畴。


所以,部分城市的新房、二手房交易都出现了连跌现象,不算太让人意外。毕竟,楼市的基本面越稳,意味着观望群体越大。

但是,向来被购房者和房企寄予厚望的“金九银十”,会有奇迹吗?从目前的一些信息看,希望不是很大。

比如,广州的二手成交量已经5连跌;8月北京新房市场“退烧”,被指或迎最差“金九银十”。

当然,观望的不只是买房者,也还有房企。

媒体报道显示,金九来临,天津预计有36楼盘入市;成都也被指二手房市场渐升温,多地新盘供应加大有望造就入市小高峰……

这个阶段当然不排除有部分购房者的意愿累积后集中释放,房企出于回笼资金的压力,在新房销售上也可能会有一定的促销活动。

但总体上,购房者“捡漏”的可能性很小——在以稳为主基调的调控要求下,房企的自我调价空间不容高估。

对于房企而言,压力或还未至顶点。

来源:克尔瑞

克而瑞研究院发布的《2019年1-8月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示,8月,全国300城市土地市场整体成交量环比减逾三成,成交均价同比小幅上涨,土地出让金总额同比、环比均缩水。

8月百强房企权益口径业绩较7月环比微降1.7%,略低于1-7月均值。TOP30房企中11家房企单月业绩环比下降,万科8月销售规模451.3亿元,环比降低6.3个百分点;旭辉集团和招商蛇口8月销售金额分别为137.4亿元、180.9亿元,环比分别下降5.6个半分点和6.4个半分点。


一句话,备受关注的“金九银十”,部分房企的压力或许会稍有释放,但还是得做好长期抗压的准备。
 
03
横盘时代,选时机还是选城市?

无论是高层定调,还是贷款利率调整,宏观调控密集加码,此轮楼市的基本盘已经非常清晰。


不过,越是横盘期,房企和购房者都得更谨慎。

对购房者而言,投资的空间已经非常小。刚需群体的话,与其等待好时机、选择好路段,选对城市或许更重要。

因为这两年房价“稳”字当头的另一面,是大城市、中心城市的的发展前景越来越被看多。

特别前几天高层会议再次定调,让趋势显得更明朗:

新形势下促进区域协调发展,要按照客观经济规律调整完善区域政策体系,发挥各地区比较优势,促进各类要素合理流动和高效集聚,增强创新发展动力,加快构建高质量发展的动力系统,增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力。


与此同时,来自中国房地产报的分析指出:

以2015年作为定基统计,新建商品住宅销售价格涨幅前十分别为西安(63.8%)、合肥(60.5%)、厦门(56.9%)、武汉(53.8%)、南京(52.5%)、石家庄(50.5%)、贵阳(47.9%)、成都(47.4%)、杭州(47.1%)、济南(46.2%)。

在70个大中城市新建商品住房累计涨幅前20名中,列入统计的二线城市占据14席,成为本轮房价上涨的绝对主力。


但二线主力城市的高光时刻还远未到来。自贸区、中心城市扩容,都市圈、城市群发展,都将继续利好大城市、中心城市。

所以,当楼市横盘,无法判断“时机”的时候,瞄准大城市,或许才是应对“抗跌”最不坏的选择。

end

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