华东传裁员，重庆又突遭维权，金辉还能翻身吗

文丨西部菌

上市、扩储并行， XX一周10亿夺地里的规模追击战;

XX上市前盈利能力下滑,债务压力沉重;

XX中央铭著“货不对板”后续：底层房成”黑窑洞”……

很难想象，上述三个反差明显的“标题”，是近5天内，三家媒体针对同一家地产企业的报道 。

来源：界面重庆

这个一边高调拿地、冲刺IPO，一边质量问题叠出，有着多重面向的企业，就是金辉。

金辉是谁？相较于销售额前十的地产巨头，它不算太知名。但数年前就冲刺IPO，2019年销售额接近千亿，它也并非“小角色”。

在行业大环境全面增压下，负债高企、多次陷入质量维权事件的金辉，似乎将重启上市，当成了“救命稻草”。

只是这一次，“内忧外患”金辉真能成功上市，打一个翻身仗吗？

01

根据中指发布的2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜，金辉以919.8亿的销售额排名第40。

虽然根据3月25日，金辉控股发布的上市招股书，其2019年销售额只有888.6亿，但就排名看，这几年金辉都维持了中国地产前50强的地位 。

不过，企业的经营状况却似乎并没有同步改善。招股书显示，近三年来，金辉集团净资产负债率分别为190%、170%、170%，明显高于多数行业内企业。

2017年至2019年三年间，金辉集团借款总额从300亿增加到接近500亿；而据《每日财报》统计，金辉负债合计从2016年底的455.14亿元飙升到2019年中的1231.59亿元，增幅超过1.7倍。

很明显，销售额提升的同时，金辉的债务杠杆也在显著上升。

截至2019年底，金辉集团即期负债总额192.26亿元，但同期现金及银行结余仅134亿元——偿债压力可想而知。

与此同时，扩张步伐也明显放缓。从销售额看，2018年的增速达到了67.78%，但2019年则急速下滑至18.99%。

照这一态势，以及2020年的大环境，金辉今年能否实现千亿目标，着实得打上一个大问号。

于此也就不难理解时隔四年后，金辉为何要再次重启上市。

02

说到上市，金辉的经历可以用曲折来形容。

早在2016年初，金辉就向上交所提交了上市申请，但起个大早，却赶了晚集。

差不多4年后的今年3月，金辉不得不申请撤回A股上市申请，转向港股。

但这一次能否实现，从目前的盈利能力和债务表现看，未必乐观。

而从近一年来在土拍市场的表现看，金辉似乎把“宝”押在了土储扩张上。

其中，“2019全集团共获取了四十余宗土地，投资额是历史上最高的一年”。而最近适逢上市关键阶段，金辉更是频频出手。

公开报道显示，4月8日-4月13日数天内，金辉累计斥资10.44亿元在宁波慈溪、福州福清及惠州三地扩储，其中最高溢价率达到了64%。

受大环境影响，当前阶段强势拿地，不确定性风险可想而知。

而截至去年底，金辉控股所持土地储备总面积达到了2667万平方米，是最近同样谋求IPO的领地的2倍。

土储看涨，似乎会更有底气。

但是，一旦上市融资再度折戟，销售增速放缓、高速揽储带来的债务压力如何化解，恐怕是悬置在金辉头上的一把达摩克利斯之剑。

03

如果说债务加压、盈利增速放缓，是金辉目前的“内忧”，那么，房屋质量争议，则是金辉同样不能不正视的“外患”。

本月初，界面重庆报道，金辉中央铭著部分业主接房时遇到的囧况：

开发商在广告宣传中说好的小区景观和设施，到现实中有一部分却缩水或“失踪”了。
为此，部分业主，已经拖了3个多月也不愿意接房。

金辉董事长林定强在2020新春献词中展望：希望客户眼中的金辉，和我们自己眼中的金辉是一样的，是一个质量好、有追求、讲诚信的好企业。

但现实却似乎是另外一番场景。

类似中央铭著这样的业主维权现象，从公开信息看，在重庆、长沙、沈阳、西安等多个城市都传出过。

具体问题从虚假宣传到房屋质量、强制交房等不一而足。

一定程度上说，金辉的曲折上市之路，与这种争议不小的风评恐怕难脱干系。

而目前一边债务逼紧，一边忙着扩张、上市，金辉到底有多少精力来处理这类问题，实在不容高估。

但悖论在于，这样的“形象”没有根本改善，上市的成功概率又何以保证？

04

官网显示，金辉1996年发轫于福州，2009年总部迁往北京。业务重点扎根中国长三角、环渤海、华南、西南和西北区域等区域。

根据招股书，2019年度，上述五大区域的销售占比分别为29.4%、26%、16.7%、17.3%及10.6%，并且土储主要位于二三线城市。

来源：网络

但是，上个月却出现了金辉华东区域公司解散、裁员上百人的传闻。

而根据官网信息，目前金辉确实没有了华东区域。

另外，金辉虽然进驻了全国30个城市，但是，其真正的全国性扩张也就是这一两年的事。

众所周知，由于棚改进入尾声、调控整体升级，多数房企这两年都选择的是稳健路线，连融创最近都喊出“拿地会更谨慎”，而金辉的扩张轨迹，很明显呈现出逆向操作的趋势。目前仍在加速拿地，这种势头似乎还在延续。

一定程度上说，金辉错过了房地产的黄金年代，在白银时代要“力挽狂澜”，难度可想而知。

“内忧外患”的金辉，这一次真能创造“奇迹”吗？

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