决策失误，市场比重下滑，蓝光成都大本营能否守住？

文丨西部菌

“黑天鹅”阴云之下，存量时代的房企，日子普遍过得不轻松。

去年正式确立“上海+成都”双总部发展格局的“四川一哥”蓝光发展，同样如此。

近期，蓝光发展频频出手应对危机：

回复上海证券交易所对公司2019年年度报告信息披露监管工作函，涉及销售费用变动、已完工开发项目去化、资金偿付等问题。

发行完成2020年度第一期债权融资计划和第二期债权融资计划，挂牌利率均达到了10.5%

针对前期投资项目决策失误造成公司重大损失，在内部发出《处罚通报》。

上至蓝光发展董事长杨铿，下至四川区域总裁黄新，被处200万到10万不等的处罚。

这一连串动作，出现在一个千亿房企的身上其实并不算怪事。但其接连出现，却很难说没有内在联系。

01

先说融资问题。

2019年,蓝光发展的有息负债达到568.88亿，较2018年小幅上升。

但平均融资成本却由7.54%增长至8.65%，直接拉升了1.1个百分点，这在规模房企里是不多见的。

而从今年的几次融资动作来看，蓝光的融资成本仍在上升。

融资成本，与企业的现金流以及后续的拿地能力，都有直接关系，进而可能影响企业的发展后劲。

事实上，目前蓝光的土储在同等级别房企中，已经处于相对靠后的状态。

来源：地产三哥

去年，尽管蓝光的销售均价下滑了13%，但依然没能完成1100亿元的销售目标。

今年一方面要直面“黑天鹅”的影响，另一方面若无法控制融资成本，能否完成年度目标，不确定性无疑将继续加大。

而一季度，蓝光的销售面积、销售金额，同比都下降了40个百分点以上。这显然不是一个好的开局，资金的承压可想而知。

来源：规模上市房企研究中心

当然，蓝光的现金流压力并非是今年才出现。

一个颇具标志性的举动是，新总裁迟峰在年初临时调整了公司2020年的任务计划，要求回款在2019年的基础上上浮15%。

而在2019年年度业绩说明会上，迟峰强调今年需要具体做几件比较重要的事情，其中排在前两位的就是：

第一点，今年公司现金流必须做大做强，特别是经营性现金流；
第二点，创新融资，从融资端降低融资成本，控制资产负债比率。

意识到了问题，是好事。

但是，一方面刚确立“双总部”格局，必须保证一定的扩张速度，另一方面却又面临外部环境的变化，资金问题的解决，何其容易。

02

对蓝光而言，2020的确是关键性的一年——双总部的真正元年。

关于蓝光“双总部”战略的动机，外界的分析很多，最直接的当然是，要加速从地域性房企升级为真正的全国性房企；同时，也有分析说是为了融资方便。

不过，不管是哪个原因，如何平衡好双总部，或者说得更直白点，双总部时代，如何合理协调大本营成都的发展，仍是蓝光“转轨”阶段不可忽视的一个重要变量。

2017年，蓝光销售金额增速达到了92.97%，2018年跌落到50%以内，2019年增速继续下挫到20%以下。

规模上升后，增速出现一定下滑，其实是正常规律。但蓝光2017年到2019年的增速放缓速度，已然过于明显，以至于外界称之为失速。

究其原因，有分析称，成都是2019年GDP增速领先全国增速近2个百分点的城市，华东区域则是国内经济最活跃的区域之一，并没有为蓝光做出更多贡献，失速或许也是必然的。

华东区域的贡献到底是小还是大，这个另说，但蓝光在成都的“退缩”，其实已非常明显。

数据显示，2019年蓝光在成都区域的销售额为189.26亿元，比2018年减少34.16%，总量排在华东、华中区域之后，从长期的第一跌落到第三位。

销售面积也同比减少15.21%，是六大区域中唯一一个“双降”地区。

另外，传统重镇滇渝区域的销售面积也出现了下滑。

要知道，2018年，蓝光成都区域的销售额还占其总销售额的三分之一，是六大区域中的绝对大哥，仅一年就下滑至不到20%，可谓是大变局。

如此大动作，显然考验蓝光方方面面的平衡能力。

03

大本营成都的市场收缩如此之快，一方面说明“双总部”的扩张战略很坚定、效果很明显。

但另一方面，速度快了，难免增加战略转换的风险系数。

一来，成都区域不仅是传统的大本营，现在也是“双总部”之一，是不折不扣的大后方。“老巢”收缩太快，对“新窝”的扩张速度是个很大的考验。

毕竟，蓝光刚站上千亿门槛，战略转换是为了继续做大规模，而不是牺牲规模。

二是，目前成都区域乃至整个滇渝区域的价值，都明显上升。在诸多地产巨头纷纷抢滩的背景下，作为本土大哥的蓝光若只能步步收缩，至少在战略上颇为冒险。

而要守住“地头蛇”的优势，竞争也必将越来越激烈。

就在这个关键时刻，蓝光成都一个项目却还因为决策失误造成公司重大损失，乃至董事长杨铿也要“自罚”200万。

这个意外“插曲”，无疑对蓝光的“双总部”平衡能力敲响了警钟。

针对外界对“西南地区销售金额下滑原因”的关心，此前蓝光方面曾回应称：

公司从2018年下半年开始，有意识地把西南地区的占比进行下探，腾出空间支持其他区域更加均衡的发展，这是一个整体战略。但是在绝对数上，西南地区我们一定要站住。

从这番回应，确实看不出蓝光有放弃西南地区大本营之意。然而，要“站住”，显然并不轻松。

且蓝光的选择空间其实并不大。存量时代，大本营能否守住，绝不只意味着一城一地之得失，而是关乎蓝光整个“双总部”战略的成败。

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