王振华判了！黑天鹅落定，新城成都的百亿梦还是难

文丨西部菌

今年，每个人、每家企业都应该感受到了“黑天鹅”的影响。

而对有些公司来说，遭遇的“黑天鹅”还是双份的。比如，新城控股。

最新消息是，6月17日，上海市普陀区人民法院对新城控股原董事长、实际控制人王振华涉嫌猥亵儿童案作出一审判决：王振华被判有期徒刑五年。

随后，新城控股在上交所网站发布公告，声称王振华未在本公司担任任何职务，目前各项经营工作正常有序开展。

这被外界认为，新城控股自去年所遭遇的这只“黑天鹅”已基本落定。

不过，阶段性危机虽暂时被控制，但新城控股的元气恢复，却仍有相当的不确定性。

以新城成都区域公司为例，早就提出了2020年签约金额要达到200亿。但2019年这一数字仍只有73亿，不到目标额150亿的一半。

在内外“黑天鹅”的影响下，新城控股如何真正走出危机？成都区域公司，又何时能够实现百亿梦？

01

去年7月，新城控股原董事长、实际控制人王振华的“黑天鹅”事件引爆舆论。

随即“少东家”王晓松临危受命，公司方面立即发布公告以表明切割立场——任何人触犯底线，都必须受到惩罚。新城控股官网也对涉及王振华的照片等信息等作了全面清理。

只是，清除个人信息容易，影响却很难消除。新城控股随后遭遇了股票暴跌、估值下调等一连串的市场“报复”。

作为回应，新城控股不得不采取紧急抛售来缓解现金流危机，当月就宣布公开出售旗下的近40个项目。

另外，拿地方面也紧急刹车，最终全年的新增土地储备，不到2018年的一半，这无疑与前几年快速扩张的“黑马”气质形成了鲜明反差。

从年报来看，新城控股 2019 年合同销售金额为 2708.01 亿元，同比增长22.48%；实现归母净利润 126.54 亿元，比 2018 年增长 20.61%。

这个表现在巨头房企中并不算差。但是，和新城控股前几年的表现比起来，堪称急刹车。

比如，2016到2018年，新城控股的销售业绩增速最低也在74%以上；而2015年到2018年，新城控股的归母净利润增速从未低于57%。

毫无疑问，今年在外部“黑天鹅”的叠加影响下，企业的承压将进一步加大。

表：2020年1-5月全口径销售TOP20房企业绩表现（亿元）

制表：丁祖昱评楼市    数据来源：CRIC、企业公告

今年1-5月，新城控股的全口径销售额，在主要房企中已经跌出来前十。而单月同比来看，新城是前20强中仅有的四家出现负增长的房企之一，降幅仅低于绿地。

虽然上半年新城控股又重新恢复了拿地速度，但总体看，离完全恢复元气尚早。

而在去年已经调低销售目标的背景下，今年再遭“黑天鹅”影响，新城控股能否维持前十的地位，也多了几分不确定性。

02

根据年报，2019年新城控股在住宅开发业务方面，涌现了8个百亿量级的地方公司，分别是苏州、苏南、上海、南京、杭州、宁波、天津、北京。

而公开信息显示，新城控股在2017年成立住开成都公司时就提出了“千亿新城、百亿成都“的发展目标，可以看出对成都区域寄予厚望。

具体的目标如下：

只是现实往往没有理想那般丰满。

新城控股住开成都公司2019年签约金额只有73亿多，不仅不到2019年150亿目标的一半，且与2018年的百亿目标都有明显差距。

不过，作为一家进驻成都市场不久的房企巨头，新城控股一开始可谓来势汹汹。

其最早凭借商业地产打开成都市场，第一个项目是龙泉驿吾悦广场。而住宅项目则是在2017年以后。

来源：新城控股官网

住宅开发方面，新城控股实施的是以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区实施全国扩张的1+3战略格局。

而成都自是其中西部战略的重要一环。

公开报道和年报显示，2017年新城控股在简阳、新津、龙泉、天府新区、青白江、新都等区域拿到11块土地。

当然，这里面不少是采取和其他房企合作拿地的模式，合作对象包括金辉、保利、万科、绿地、美的等。

由于短时间内快速出手，去年媒体报道，新城控股成为2018年以来成都开盘次数最多的房企之一。

03

不过，开盘多，并不能完全与业绩表现划等号。

向来主要在二三线城市布局的新城控股，在成都也走的是相对边缘的路线，其拿地主要是成都的三圈层区域。

这从目前新城控股在四川的项目就可以看出。据新城成都公号披露：目前新城在四川的项目为8城11盘。

除了成都三圈层，还有雅安、眉山、乐山等区域，主要也就是成都都市圈范围。

这个区域，竞争相对不那么激烈，且地价相对便宜，倒是符合新来者迅速站稳脚跟、做大规模的需要。

但从目前如此多项目的集中上市就可以看出，去库存的速度明显无法和主城区域相比。

这里要提一个时间点，即2017年新城控股在大成都拿地不久就遭遇了严厉限购政策。

限购给楼市的降温，一方面，让新城的高位拿地特点很突出；另一方面，限购后的市场热度明显下降，房企的资金回笼速度受到考验。

事实上，去年“黑天鹅”事件出现后，就有媒体实地探访发现，新城控股在青白江、简阳、新津等多个项目陷入滞销。

另外，2018年底媒体报道，“房企深陷成都青白江泥沼，新城、中南最惨”。

报道指出，虽然地块位置偏远位于三圈层或周边，但新城控股拿地价格相对来说并不便宜，其在视高、邛崃、简阳和崇州拿的地块均创下了当时的楼面价记录。

由此可见，新城控股在成都住宅市场的打拼，并没有如它在商业地产那般顺遂，后来的表现也与当年快速拿地时的意气风发有着不小的落差。

在内外部“黑天鹅”的双重影响下，新城控股在大成都的“三圈层”战略，显然被蒙上了一层更大的阴影。

那个踌躇满志的200亿目标，恐怕还得继续推迟。

不过可以肯定，作为前十的房产巨头，面对成渝双圈建设的契机，成都区域又注定是新城控股不容有失的潜力市场。

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