二次递表，冲刺四川物业第四股！留给 “蚊型”物企明宇商服的机会不多了

文丨西部菌

地产寒冬期，分拆物业上市，成为不少地产企业的共同选择。

仅去年，全国就有17家物业公司成功上市，远超2019年的12家，创下了物业上市以来的最高峰。

今年，物业公司上市步伐虽然有所放缓，截止目前仅有10家左右，但是，还是有不少企业在坚持。

最近，总部位于成都的明宇实业集团旗下明宇商服控股有限公司，就第二次向港交所提交了上市申请。

在此之前，明宇商服于今年4月28日递交的招股书已经失效。首次折戟，又再度冲刺，足见志在必得的决心。

不过，无论就自身情况，还是从上市门槛即将提高的大背景来看，明宇商服二次递表能否成功，依然不容乐观。

01

目前，四川本土已有三家上市物企，分别为蓝光嘉宝、新希望服务、领悦服务。

与前三家成功上市的本地物企相比，明宇商服有两个突出特点，或者说是比较明显的局限性。

一是，明宇商服的在管面积相对更有限，属于真正的“蚊型”物企。

可对比的是，新希望服务和领悦服务在冲刺IPO时，在管面积分别突破了1000万和2000万平方米，而招股书显示，截至今年6月30日，明宇商服在管建筑面积仅为约300万平方米，物业管理项目更是只有17个。

这一体量，被指刷新了IPO最低在管面积记录。

在中指研究院发布的2021中国物业服务百强企业名单中，明宇商服只排到了第75名。

二是，从名字可以看出，明宇商服主要负责的是商管物业，住宅物业占比较低，这也是相较前几家已经成功上市的本土物业公司的最大不同之一。

商管物业虽然比住宅物业单价更高，但要想短期内做大规模，难度也更大。且在当前的疫情“黑天鹅”之下，相较于住宅物业，商管物业市场的不确定性风险也更高。

比如，公开报道显示，在去年4月四川召开的一个民营企业家座谈会上，明宇实业集团董事长张建明就表示，以酒店为主业的明宇集团在本次疫情中受到巨大冲击，因此建议各级政府出台相关的支持政策措施，应该针对不同行业受疫情影响程度精准施策。

02

事实上，明宇商服对于母公司明宇实业集团的依赖比较高。

招股书显示，截至今年6月30日，明宇商服收益的约75.9%、在管面积的约66.3%，均来自明宇集团开发的物业。

这表明，在2004年就已成立的明宇商服，在业务外拓方面的成效一般。

这里要补充的一点是，明宇商服虽然成立不算晚，但直到2013年才将总部由南充迁至成都，这或导致错失了一定的发展机会。

此外，招股书显示，近几年明宇商服虽然加大了对第三方物业市场的开拓，但中标率不算稳定——2018年、2019年、2020年以及截至2021年6月30日的中标率，分别为100.0%、6.7%、0及25.0%。

当然，为了解决规模不足的问题，招股书也提出，未来将通过投资、并购和合作机会加速业务增长。

但是，在当前的大环境下，像明宇商服这样体量的“蚊型”物企要想快速扩大市场，显然不是一件容易的事。招股书中也坦承，因行业同侪的竞争，“我们潜在收购可能无法实现”。

除了规模焦虑，明宇商服的盈利表现也不算稳定。

目前，其提供的物管服务只限于四川成都、南充，以及吉林省长春三地，且主要位于四川。如今年上半年，其物业在管面积的86.6%都位于四川。

如此过于依赖“大本营”，无论是增长空间，还是抗风险能力无疑都难免受到制约。

2018、2019、2020以及截至2021年6月30日，该公司收入分别为0.84亿元、0.89亿元、1.05亿元以及0.6亿元，对应的净利润则分别为1716.4万、1730.9万、3152.2万和1427.3万。

从2019年到2020年，明宇商服的营收和净利都有较大增幅，但鉴于目前其主要市场成都遭遇疫情影响，今年全年明宇商服的收入能否追平去年，可能都还得打上一个疑问号。

03

财务方面，截至2021年上半年，明宇商服流动资产和流动负债分别为7138.5万元和3552.0万元，资产净值达到6328.2万元，且银行结余1373.3万元。

总体来看，财务还是相对稳健。

不过，这仅仅是目前规模下的“小而美”，要支撑进一步做大做强，特别是要为集团贡献稳定的现金流，明宇商服的压力不算小。

明宇集团的具体财务状况，我们不得而知。但近两年，酒店、地产业都深度承压，以此为主业的明宇集团，压力恐怕不会小。

董事长张建明公开表示酒店业在“疫情中受到巨大冲击”，或就是一个注脚。

另据公开报道，今年4月，明宇集团被成都市成华区人民法院列为被执行人，执行标的金额超2300万元。

而根据企查查信息，明宇集团的风险事项不算少，涉司法案件就有23个，关联风险达488个。

并且颇为蹊跷的是，截至11月9日晚十点，西部菌发现明宇集团官网无法正常获取信息。

结合种种背景信息看，作为集团旗下的优质赛道，明宇商服被明宇集团寄予厚望，这是完全可以理解的。

而明宇商服要顺利上市，这次二次递表可能是必须抓住的上市窗口期了。

今年5月，港交所公告称将提高主板上市申请人于三年营业期的盈利要求。

申请人在三个会计年度的股东应占盈利必须符合：最近一个财务年度不低于3500万港币；前两个财务年度不低于4500万港币（即三年累计盈利不低于8000万港币）。

而此前的主板盈利要求是三年累计盈利不低于5000万港币，最近一年不低于2000万港币，前两个年度不低于3000万港币。

这意味着，计划于2022年1月1日起开始执行的新规，将大大提升企业的IPO门槛。而对这一新规，像明宇商服这样的“蚊型”物企势必直接受到影响。

因此，今年剩下的不到两个月时间，是明宇商服必须抓住的机会。

最终能否成功，我们只能拭目以待。若梦想成真，也就意味着，四川本土第四家上市物企诞生。

今年初，四川《关于加快物业服务业转型升级发展助推城市基层治理能力提升的指导意见》提出，到2025年，四川物业企业营业收入上亿元的达到200家、上市的达到5家。

这无疑是对本土物业企业的一种鼓励。祝福明宇商服能够率先“晋级”。

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