利好频出！宜居宜业！广州黄埔长岭居房价5万+，还有想象空间！
黄埔刘村旧改：打造云埔中心区，碧桂园出局，广州科学城集团接手！
守得云开见月明！广州科学城云埔片坐拥5地铁站！受益楼盘房价蓄势待发？
曾自嘲被遗忘，如今一大波交通利好已发货，黄埔永和来了一次逆袭
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2021年开年，又见旧改提速。1月，广州已经有7条旧改村成功招标，投资金额达892亿元，分布在海珠、荔湾、黄埔、增城，同时还有5条村在广州公共资源交易中心发布招标公告。从近期成功招标和已启动的旧改项目来看，片区聚集的态势明显，一些未来热点供应片区也呼之欲出，将给市场带来更多选择，尤其是中心片区。海珠区和荔湾区最近的旧村改造也进行得如火如荼，主要集中片区分别位于海珠区的中西部和荔湾区的中西部。海珠区近期陆续有旧村改造确定合作企业，其中被称为广州投资额最大的旧改项目凤和（康乐村、鹭江村）预计总投资额达到346.67亿元。荔湾区近期较为瞩目的旧改项目，除了挂牌引入合作企业的茶滘街葵蓬村外，也刚确定了另外一条预期投资额也过百亿的旧村龙溪村的合作方。从海珠区和荔湾区近几个月的旧村改造规模和节奏不难看出，越来越多位于区域中部和西部的大型旧村也行动了起来，这些大型旧村的改造，也必将能给其他旧村带来示范效应，从而扭转整个区域的面貌，进一步释放优质土地资源。此外，去年开始销售不断升温的黄埔，后续供应也值得期待。根据最新通报，黄埔已超额完成2020年定下的目标：2020年全区66个旧村改造项目拆除面积1489万㎡，当年拆除面积占过去10年的78%，总量超历年总和，创历史之最。可以看到，其中科学城云埔中心片区、知识城板块都将成为供应热点区域。而对于大体量的旧改对市场的影响，业内人士表示，融资区的体量看起来很大，不过这部分何时建，分几期建，何时入市，是一个弹性动态的过程，主动权都掌握在政府和开发商手里，不会一窝蜂入市。以黄埔66个旧改项目三年拆完来看，体量较大项目的融资区开发，将是5-8年的中长周期。三年内能达到出售条件的，并不会太多。而不同地段、不同配套的旧改，将会根据市场行情和客群需求，形成丰富的供应体系。
黄埔区：科学城云埔中心片区多个大型高端楼盘将串成一片日前，位于科学城云埔中心片区的刘村社区格岗片区旧改项目，进行勘察设计施工总承包招标。项目总投资额为73.52亿元，将打造广州地区最大公投EPC（指公司受业主委托，按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等实行全过程或若干阶段的承包）旧改项目，主要包括住宅、商业、公建配套政府产业用房及周边配套设施等。刘村格岗片旧改项目总工期1825天（5年），预计将分期建设，融资区（商品房）最快或在两年后入市。
刘村社区包括刘村村、格岗村、华甫村、洋城村、岗贝村、双井村、元岗村、荷村和南村等九条自然村，目前整个刘村社区都已经列入黄埔区三旧改造范围内。9条村中，刘村和格岗两条村启动旧改最早，华甫、岗贝、洋城岗、荷村等后来者居上，其中华甫、荷村最快，由星河控股集团操盘，目前项目展示中心即将竣工。由时代操刀的岗贝旧改项目也在加快。项目将配建幼儿园一所、小学一所，商业综合楼1栋、住宅楼11栋。双井村、元岗旧改已启动拆迁，而与万科金色梦想紧邻的洋城岗旧改项目，将建设24栋住宅楼，配套建设一个幼儿园，小学和初中将成为黄埔区玉泉学校的招生地段。
多个旧改项目连片开发，将与既有的中海誉城、万科金色梦想、龙湖云峰原著、绿地杉禾田、时代天韵、岭南雅筑、爱特城等多个楼盘串成一片，配套更加完善，区域形象也将得到完全改变，原本商业配套缺失的短板也可以补足。
1月20日，知识城开展旧改集中拆除行动，主会场设在新龙镇迳头村，当日连续拆除1066栋房屋。目前，新龙镇实施旧村改造项目共计7个村9个项目，分别为金坑村（邓屋片区、银岭片区）、均和村、镇龙村（东片区、西片区）、洋田村、九楼村、迳头村、新田村项目。当天，在龙湖街，何棠下村经济联合社及广州市景腾房地产投资有限公司组织对中新国际科技创新合作示范区首期征地范围、九龙镇街、三丰及五星旧社等区域房屋开展集中拆迁，掀开2021年何棠下整村拆迁的序幕。
日前，奥园集团联合港龙（中国）地产、科学城集团，成功摘取旺村旧改项目，项目拆迁安置总投资额约15.7亿元。旺村位于知识城中部，临近地铁14号线支线旺村站和汤村站。旧改范围总用地面积约为34.77公顷，建新范围面积约为34.7公顷。目前已累计签约21万方（1200栋），累计拆除约18.95万方（1052栋），村内80-90%的建筑已经完成拆迁。项目周边配套已相对成熟。两公里内，集聚绿地缤纷汇、海丝知识中心、合景悠方中心等多家商业商务综合体。
事实上，自2020年11月19日“知识城更新10条”实施以来，知识城旧改就进入快车道。除旺村旧改项目，还有广州最大体量466万方的何棠下旧改项目近期获批动工，知识城最美乡村洋田村旧改项目合作商也将落地，2021年将是知识城旧改全面爆发的一年。根据2020年6月份黄埔决胜三年完成旧改拆迁任务，知识城将重点推进旧村项目20个，其中旺村所在的龙湖街正在重点推进汤村、何棠下、旺村、汤村（五福堂片）、九龙墟镇5个旧村项目，计划2021年完成全部拆迁任务。
由于距离市中心区较远，知识城板块以性价比吸引了不少购房者，目前知识城板块有保利拾光年、凯德中新里、康大龙祥汇等项目在售，供应量不大，二手房源中，万科幸福誉一二期、时代天韵、绿地城等三个较早开发，且近地铁，成为受青睐的项目，整体来看，知识城板块目前选择也不多，显然，旧改项目将带来新一轮供应热潮。海珠区：纺织商圈主体所在村确定旧改合作企业，附近还有三条村也在路上今年刚开年，海珠区的多条旧村改造就陆续确定了合作企业。1月21日，作为广州投资金额最大的旧改项目，凤和联社召开康乐村、鹭江村社员代表大会，表决同意选择合生创展集团作为凤和（康乐村、鹭江村）更新改造正式合作企业。这一结果也意味着，全国闻名的中大纺织商圈主体所在的康乐村鹭江村更新改造正式进入实施阶段。而附近五凤经济联合社下属沙溪村、五村、泰宁村三条村，也在去年12月初挂出公开选择合作企业的公告，预计近期也会正式确定合作企业。值得留意的是，这三条村对合作企业的要求包括，为保障海珠区凤阳街五凤沙溪村、五村、泰宁村的整体开发建设，交易申请人必须同时报名这三条村的更新改造项目的公开选择合作企业交易活动。上述三个更新改造项目最终确定同一家企业作为合作企业。这个要求也意味着，最终确定的合作企业将获得这三条村的旧改资格，总金额也接近229亿元。
康乐村、鹭江村的附近的大型住宅小区，一直是海珠区商品房租售的活跃地带，主要有逸景翠园和愉景南苑等，这两个社区的二手住宅挂牌单价基本在“5字头”左右。愉景南苑由于更靠近地铁八号线鹭江站，报价比逸景翠园略高，基本在“5字头”以上，这两个大盘周边，还有较多中型或者小型社区可选，比如叠彩园、和平家园等。
除了康乐村和鹭江村，今年1月初，位于中轴线旁的海珠区红卫村也确定了将由保利作为合作企业进行旧改。根据之前广州公共资源中心挂出的《海珠区江海街红卫村更新改造项目公开选择合作企业公告》，显示该项目改造投资总金额约为195亿元，预计2025年12月31日前全部安置房开工建设。红卫旧村项目是由大塘村、新村、苔涌和石榴岗四个自然村组成的行政村，东临琶洲国际会展商务区，与珠江新城CBD隔江相望。不过，红卫村周围的商品房小区比较匮乏，少数几个楼龄多在15年左右，甚至20年以上，属于海珠区较早期开发的商品房小区。而从这一带高品质商品住宅的缺乏也可以看出，未来通过旧村改造，改变海珠中轴线旁城市景观的重要性。
2021年1月19日，广州公共资源交易中心挂出广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社旧村更新改造项目的公告。从地图上看，葵蓬村既有江景资源，又有花地河河景资源，同时又与佛山盐步一带接壤，目前片区内集中有多个大型茶叶批发市场，长期以来都处在一种岁月静好的状态中。不过，根据广州市荔湾区2019年发布的《荔湾区旧村庄更新改造产业发展专项规划（征求意见稿）》，荔湾区18条旧村庄将全面更新改造，面积合计约4175.67公顷，覆盖全区约七成面积。其中，包含葵蓬村在内的五眼桥—滘口产业片区，规划打造成广佛创新创业带，涉及村庄包括五眼桥、山村、葵蓬。
与佛山一江之隔，靠近五丫口大桥，且板块内已有广佛线龙溪站的龙溪村，则在1月23日确定了旧村改造合作企业。资料显示，该旧村改造项目占236.79公顷，总投资金额约为109亿元。不过，该项目附近的大型居住社区不算多，最近的居住社区主要是位于龙溪中路一带的保利公园九里、路劲隽泷湾、荔湾国际城花园等。记者查询资料发现，这几个二手社区的楼龄大约只有5、6年，不少楼宇高层可望花地河景，二手盘源较为充沛，挂牌单价主要在“3字头”左右，部分可去到接近“4字头”。目前，龙溪大道周围交通状况并不算便利，从海珠区新港西路一带，自驾车前往需要半小时左右，而各个居住社区距离附近已开通的地铁站点菊树站，也需要6-10分钟车程。2020年9月，广州市住房和城乡建设局会同市规划和自然资源局、工业和信息化局、商务局、教育局、卫生健康委等多个部门，召开了广州市深化城市更新推进高质量发展专题新闻通气会。
记者在会上获知，2020年8月29日，广州市委十一届第11次全会审议通过了《广州市关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》和《广州市深化城市更新工作推进高质量发展工作方案》（下称《实施意见》和《工作方案》），对新一轮城市更新作出重要部署，形成了“1+1+N”政策体系，提出“2025年前先行推进重点地区更新、2030年前全面推进城市集中建成区更新、2035年前推进全域存量用地系统更新”的总体目标。
据悉，未来十年将有300多条城中村启动更新改造工作，其中83条村将在三年内实施更新改造。
陈靖文《CBD新貌》
全市划分三个圈层，首次提出产业建设量占比“底线”
市规划和自然资源局介绍，《实施意见》提出了以下两大创新点: 一是建立城市更新“单元详细规划+地块详细规划”分层编制和刚弹结合分级审批的管控体系，历史文化保护、公共服务设施、单元总建设量等刚性指标由市政府审批，确保全市规划“一盘棋”，为产城融合、文脉传承、人居环境改善提供强有力的规划保障。在满足城市更新单元详细规划刚性指标的前提下，因项目实施需要，具体地块指标等弹性指标优化可由区政府审批，精简审批环节，实现放权强区。
市规划和自然资源局牵头制定了多个配套指引。其中《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》划定了三个城市规划建设管理圈层，明确了不同圈层城市更新单元产业建设量(含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套)占总建设量的最低比例要求。这是全国首次针对城市更新提出产业建设量占总建设量的最低比例要求。
保障产业用地，提高公建配套质与量
此外，《广州市城市更新单元设施配建指引》促进城市更新地区建立完备、便捷、高效、舒适的公共设施配套体系，按照教育、医疗、文化、体育、养老等专项规划并结合用地情况高标准配置公共服务设施，合理完善交通、电力、通信、环卫、给排水等市政基础设施。该指引也是广州首次提出了产业(商业商务服务业)片区的公共设施配套要求。
市住建局相关负责人表示，新一轮城市更新工作，首先就是要通过更新改造优化产业布局，强化产业导入，要兼顾提供用于产业和创新的中低成本空间，要加强中心城区核心区和重点功能片区的产业用地用房保障，实现产城融合和职住平衡，改变单纯依赖房地产开发的模式，更加聚焦城市的可持续发展。
其次是要优化城市功能布局，高标准配置教育、医疗、文化、体育、养老等公共服务设施，协同推进重大基础设施建设，考虑低收入人群和“新市民”住房需求，统筹配建公共租赁住房、共有产权住房以及人才公寓。
今年来更新改造盘活存量用地约19平方公里
2019年广州市委市政府提出统筹推进城市更新九项重点工作，即“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄改造）、“三园”（村级工业园、专业批发市场、中心城区物流园转型）、“三乱”（违法建设、黑臭水体、“散乱污”场所）。市住建局介绍，今年1-7月，广州完成“三旧”改造2.8平方公里。其中，截至8月底老旧小区微改造新开工78个、完工59个；旧厂改造新开工12个、完工1个；城中村改造项目新批复改造方案3个，公开引入合作企业21宗，启动拆迁5个、新开工8个。
2020年1-7月份，广州已完成60家转型疏解任务市场。截至7月底，广州共整治提升村级工业园5.51 平方公里，带动固定资产投资约20亿元，淘汰关闭低效企业436家，新引入企业727家；完成清理6个物流园区，占地面积约37.77万平方米。截至7月底，全市共拆除违法建设3813.26万平方米；国家督办的147条黑臭河涌基本消除黑臭；新完成清理整治“散乱污”场所16689个。
通过上述措施，2020年1-7月，广州全市共盘活存量用地约19平方公里，新增公共服务设施及配套2.6万个、48万平方米，新增绿化面积136万平方米。据透露，未来十年，广州还将有300多条城中村启动更新改造工作。据悉，这是从广州1104条城中村中，考虑村民意愿、区位、及对广州发展的影响而挑选出来的。其中，在未来三年内实施83条村改造，该批改造的城中村均为涉及城市核心区、功能区、重要城市节点、基础设施建设；五年内，实施183条城中村改造。
本文综合自南方都市报、萝岗香雪网、网络等，版权归原创者所有，如有侵权，请后台联系删除。
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