2022年上半年，广州楼市新房成交大跌35%，二手房大跌44.2%，11区最新房价也来了...
2022年广州新房市场高歌一曲凉凉，从数据看，1-6月广州累计成交新房39618套，同比下跌35%。成交方面，两个字：惨淡。
新房市场惨淡，二手房市场怎么样？广州中原研究发展部统计数据显示，2022年1-6月，广州二手住宅预计共成交42002宗（中介网签+自助网签），同比去年同期大幅下降44.2%。
两个数据非常不乐观（广州楼市价值回归前夜？天河豪宅合景臻颐府大降价，有业主账面损失超千万！）。
从历年广州二手住宅成交来看，2015年到现在，仅有四个阶段成交数据是低于5万套的，分别是↓
2015年上半年：成交45466套；
2020年上半年：成交47852套；
2021年下半年：成交41891套；
以及2022年上半年：成交42002套。
也就是说，今年1-6月，广州二手房成交数据创下了历史第二低，仅比去年下半年好一点点，多了111套。
小编为大家整理了
广州11区房价
愿大家看完这些房价
能找到自己的“一席之地”
广州6月二手房均价 36351 元/m²
广州5月二手房均价 36299 元/m²
环比上月上涨 0.14% ↑
同比去年同期上涨 3.07% ↑
越秀6月二手房均价 65140 元/m²
越秀5月二手房均价 64465 元/m²
环比上月上涨 1.05% ↑
同比去年同期上涨 7.01% ↑
天河6月二手房均价 60754 元/m²
天河5月二手房均价 59356 元/m²
环比上月上涨 2.36% ↑
同比去年同期上涨 9.53% ↑
海珠6月二手房均价 47218 元/m²
海珠5月二手房均价 47056 元/m²
环比上月上涨 0.34% ↑
同比去年同期上涨 2.64% ↑
荔湾6月二手房均价 39811 元/m²
荔湾5月二手房均价 39605 元/m²
环比上月上涨 0.52% ↑
同比去年同期上涨 1.83% ↑
黄埔6月二手房均价 34835 元/m²
黄埔5月二手房均价 35056 元/m²
环比上月下跌 0.63% ↓
同比去年同期上涨 21.57% ↑
白云6月二手房均价 32432 元/m²
白云5月二手房均价 32348 元/m²
环比上月上涨 0.26% ↑
同比去年同期上涨 1.93% ↑
番禺6月二手房均价 29499 元/m²
番禺5月二手房均价 29291 元/m²
环比上月上涨 0.71% ↑
同比去年同期下跌 0.55% ↓
南沙6月二手房均价 25247元/m²
南沙5月二手房均价 25240 元/m²
环比上月上涨 0.03% ↑
同比去年同期上涨 0.94% ↑
增城6月二手房均价 18816 元/m²
增城5月二手房均价 18860 元/m²
环比上月下跌 0.23% ↓
同比去年同期下跌 3.96% ↓
花都6月二手房均价 15989 元/m²
花都5月二手房均价 15937 元/m²
环比上月上涨 0.33% ↑
同比去年同期下跌 7.41% ↓
从化6月二手房均价 12634 元/m²
从化5月二手房均价 12787 元/m²
环比上月下跌 1.20% ↓
同比去年同期下跌 5.88% ↓
黄埔新盘重回“2字头”，影响波及增城部分板块
端午假期期间，同样以价格博眼球的还有黄埔的万科黄埔新城，少数北向93平方米三房2.8万元/平方米起。在13号线南岗跟夏园站之间的黄埔新城，与增城新塘不少新盘仅相隔一两个站。
“黄埔新城的价格，会一定程度拖低周边项目的成交量。由于黄埔新城体量很大，东到增城西到庙头，甚至到老黄埔一带，整个价格体系面临重估。”邓浩志认为，“卖完第一波回调价格，是开发商的惯常动作，后续预计要么这些新入市的项目进行价格调整，要么周边项目价格跟着变动，总体来说片区各盘价格会有一定的平衡。”
万科黄埔新城附近的竞争对手众多，黄埔区内波及3万-3.5万元/平方米的黄埔富力新城、科学城的合生中央城、时代天韵、时代天境等。而增城新塘的华润公园上城、越秀星耀、品秀星图等项目，价格同样在2.8万-3.5万元/平方米。
广州世联研究院副院长崔登科指出，“今年再出政策的概率非常小，所以房企倾向打折去库存，去换取流动性。广州的整体库存去化周期已到14个月了，不卖货怎么滚动开发。个别楼盘率先以低价入市，先吸客户，就把自己的库存优先去掉。”
在邓浩志看来，无论是黄埔还是增城，板块内有项目率先低价入市，说明片区潜在供应很大，这些板块未来三年到五年，都会处于比较竞争激烈的状态，板块价格较难有明显的上升空间。
增城多个板块承压，片区均价与2020年初齐平
被誉为“东大仓”的增城，由于货量过于充足，且产品趋向同质化，近两年来房价止步不前。根据克而瑞广佛数据显示，增城5月前半月一手住宅成交均价18569元/平方米，几乎与2020年初疫情肆虐时期齐平。2020年12月在楼市热度的助推下，增城区新房均价进入了2字头，且势头保持了13个月。在市场进入观望期后，开发商选择以价换量策略，推出特价房、工抵房等优惠，最终在今年1月重回1.9万元/平方米的门槛。
克而瑞广佛指出，截至3月底，增城区新房库存到达2.6万多套。按照行业公认的库存警戒线，只要库存量超过12个月，就被认为存销比过大，存货压力较大，存在积压和滞销的风险。而增城区12个板块中，仅仙村板块去化周期3.2个月。另外新塘镇、石滩、永宁等5个板块新房去化周期在12-13个月之间，去存周期基本健康。而其余的6个板块，去化周期在16.7-39.2个月之间，去化阻力颇大。细看增城各板块的一手成交均价，新塘板块目前为24323元/平方米，荔湖新城为23640元/平方米，永宁、仙村、增江板块，5月的一手均价约在1.5万-1.7万元/平方米；而石滩板块为13872元/平方米。
“市场终究要走过以价换量的阶段，才能反弹上行”
上月开始信贷市场利率下调，多个新盘备战半年度行情，刺激买家加快入市步伐，5月成交量依然同比减少近三成。克而瑞数据显示，5月份广州一手住宅成交6862套，环比增长10.53%，同比减少28.87%。
“房企的低价，反映广州楼市依然未恢复。月成交量未到8000套都不叫恢复，目前5月成交才6000多套，依然有一段距离。其次，也反映了房企资金紧张，不单是民企，即使国企、央企，资金同样紧张”，邓浩志向记者表示。
在崔登科看来，市场终究要走过一个“以价换量”的阶段，然后才能反弹和上行。“要成交量上升，才有机会出现一个好的反弹预期，不然就更不用提价格了。不仅是黄埔、增城，除了中心区的部分板块，其他的地方价格都会回调，一手、二手都一样。”
邓浩志分析指，楼盘是否参与价格战，不但是看区域，更是看板块。“越秀、荔湾、海珠、番禺整体比较稳，天河部分板块我认为存在一定泡沫。例如牛奶厂街板块，跟广钢板块一开始都是‘4字头’的价格区间，现在广钢均价6万元/平方米左右，牛奶厂街板块已经是八九万元/平方米的均价，两者建设速度不可能相差太远，但价格已经拉开很大距离。其次，南沙金洲、蕉门、万顷沙价格已经调整了一波了，灵山岛横沥板块、朱村、黄埔新城周边会有继续调整的可能性。”
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