广州楼市观察：二手房、新房库存、去化周期、法拍房

屁股决定脑袋，这话一点儿也没错，最近广州部分房地产大V确实有点魔怔了，继某大V言之凿凿地认为：剔除增城等外围区之后，广州的房价还在上涨中。近日，又有大V用一些似是而非的数据证明，广州二手房市场还不错，没有想象中那么不堪......

都什么时候了，还在鼓吹广州房价疯涨？能不能盼广州好一点？难道是欺负楼市吃瓜读者都没有买房和下载某家、某壳APP吗？广州房吹死挺房价，可惜楼市吃瓜群众看到的身边真实发生的买房卖房案例，却完全不是这样，难道这个世界真的是折叠的？

2022年9月中旬，某家APP上显示，仅仅他们平台掌握的广州真实二手房房源就近12万套（文章首图，这个数据8月中旬还是11.6万套，一个月增长了近4000套），现在已经是2022年12月了，这个数据只多不少，考虑所有二手房平台和未上平台的二手房房源，这个数据更加惊人！

而广州楼市新房库存面积和库存消化周期也不容乐观，根据中原研究发展部的数据，截止2022年11月底，广州新房库存超过1200万㎡（按照每套100㎡折算，就超过12万套），而去化周期更是达到了惊人的20个月以上！

也许广州房地产自媒体大V们会用广州已经大大放缓的外来流入人口来说库存消化问题不大，但是你要想想，作为优势产业不明显、人均薪资一线城市垫底而行政面积巨大的广州，流入人口的购买力究竟几何？光海珠区鹭江村、康乐村几个城中村，每年就是十几万务工人员进出广州（几个城中村外来人口总量超过30万），但他们会在广州买房吗？

中国除了广州，还有很多产业特色鲜明的城市，三四线城市也有大量的医师公、国企和各种事业编制岗位，就小编了解的情况，家庭优渥的三四线城市新生代95后、00后，未来不可能再像70后、80后那样，一窝蜂地挤破脑袋去房价高不可攀的一线城市来内卷了，这既不符合中国经济内循环为主的发展趋势，也不符合人对美好生活的追求。

除了二手房，广州的法拍房数量也极其庞大，据说因为不能明说的原因，现在法拍房真实数量不予显示。近日，阿里法拍平台上架了一套大壮名城120方的4房大户型法拍房，所有楼市吃瓜群众看完都傻眼了：作为广州科学城乃至整个广州东部顶流网红楼盘，目前在售均价5.7万，而这套房子的购入时间为2020年1月份，根据广州市相关权威官网查册的数据，这套房业主购入时的总价为668.67万，折合单价5.56万/平。

但是法拍网上锚定的价值仅仅是530万起步，折合单价为4.4万/平。这可不是大V重仓的老黄埔国企生活区的一套步梯顶楼老破小，这是业主一天都没有住过的高大上的网红楼盘全新一手房！而且还是25楼的电梯靓楼层！

2021年黄埔楼市经历过足以载入广州房地产发展史的烈火烹油期，当时是什么狗屎楼盘、什么狗屎户型都遭疯抢，大壮名城这套房从购入的5.56万/平到现在的在售均价5.7万/平，2年多的时间里，涨幅几乎忽略不计。考虑到房贷和资金沉淀成本，这名业主就已经亏了不少了，而按照法拍网的价格和一般的拍卖成交规律，不出意外，这名业主净亏损至少140多万遗憾离场！真是抢房一时爽，法拍真忧伤！

口罩三年，你认为广州未来的法拍房会增长吗？你家小区楼盘有没有房子上架法拍？欢迎留言分享。

昨天公众号的文章（点击链接，查看旧文笑死，广州黄埔这个楼盘一出好戏：誓言血洗、剧情反转、跳票和群演），里面写道广州科学城某网红楼盘，炒房党1.8万-2万每平全款买入，再利用开发商默许的超长转名时间，加价大赚楼市刚需小白韭菜一笔钱。

竟然有该楼盘的业主找上文章末尾的留言板来护盘了，声称不信。爱信不信呗，首先这个全款价格，开发商就已经卖出了锚定的区位价值，开发商绝对不亏本，至于差价，当然要与在售均价足够大、足够诱人，炒房党才会拿全款来支撑开发商的现金流啊。

何谓炒房党？何谓捞偏门的房地产自媒体大V？没有令人震惊的利润，人家犯得着来刀口上舔血吗？就算广州楼市暴涨这几年，如果你不买房，找到靠谱合法的投资渠道，只要跟对趋势，快进快出，加大资金流通速度，盈利早就超过买房了好吗？更不用说这几年买房的刚需小白等到禁售期解禁，各种成本一折算，大概率都是亏！

如今开发商卖房和楼市套路，台面下的骚操作太多了，看来有机会还是需要多多科普一下，各位读者敬请期待！

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