▲广州典型城中村俯瞰图，其租金每月几百元到一两千不等，里面聚集了大量低端制衣产业，不远处就是珠江新城，周边房价早已突破20万每平近日，广州市黄埔区地理位置绝佳的某城中村改造项目回迁房不动产权证办理提上日程了，具体是哪条村就不说了，反正黄埔后续会有更多旧改村村民经历同样的喜悦。这件事情对于旧改项目村民们来说，是件大喜事，但这件事情也揭开了广州楼市的另一个冰山一角，即大量拿着红本本、与商品房毫无二致的回迁房开始慢慢上市了。
天量城中村旧改项目商品房之后，还有天量回迁房！让这几年追高买入的炒房党、囤房党们顿时傻眼，本文暂时不谈两者未来在二手房市场上的博弈优劣，简单谈谈广州天量红本回迁房以及背后城中村的一些事实：1、包括广州在内的珠三角地区，历来本地村民势大、宗族抱团，客气点评价就是宗族齐心、其利断金。不客气评价就是，多年来各个方面睁一只眼闭一只眼的默许，造就了整个珠三角地区在整个中国乃至世界范围内的奇葩现象，那就是本地村民以种楼为荣、村落民居建设毫无规划，暗无天日、密密麻麻的握手楼遍布整个珠三角地区。外地打工仔、打工妹在所谓繁华、包容和烟火气的诱惑下，住进卫生条件堪忧、消防设施缺失、不具备基本居住舒适度的城中村内。在房价高企的如今，这些人少年时代需要家乡支出教育成本，成年了在珠三角城中村蜗居几十年奉献青春和血汗，年老体衰后只能回乡依靠稍有富裕的医疗资源来养老。2、随着珠三角城中村内的低端工厂利用三来一补的转口贸易逐渐发展壮大，人口越来越汇集、产业链越来越聚集，随之而来的便是国家级的天量产业升级投入和不断布局的大企业、大产业。而走到这一步，人口聚集的趋势（即外地打工仔、打工妹的持续流入）已经无法逆转，既有的珠三角城市的扩张在所难免。而此时，新置业的市民却发现，因为天量城中村的存在，大部分珠三角的楼盘，基本上都是粗制滥造的建筑垃圾，不与长三角等区域精品频出的楼市格局比较，就是与内地三四线城市的开发商对比，珠三角楼盘的居住舒适度普遍也要大打折扣。因为村民势大，城中村内种楼无数，开发商、本地村民和置业新市民这三方博弈中，村民才是相对更有优势的一方。在投票表决引进哪家开发商的议事日程上，村民们的要求包括但不限于回迁房的质量不能输于商品房、配套设施不能比商品房差、回迁房的位置更是要比商品房好（例如黄埔文冲旧改和茅岗旧改等等）。作为红本在手、补缴相关税费便能跟商品房一样上市交易的回迁房，你能想象得到的各项建设成本均借由开发商之手，最终由商品房业主承担。甚至大部分回迁房小区的物业费都对村民免费或者低价，而天下无免费的午餐，这成本最终转嫁给谁了，一想便知。3、开发商拆掉本地村民世代居住的城中村，合理善待村民是理所当然的。然而，问题却出在城中村那密密麻麻的握手楼上，最终所有的成本都要有人来接盘。这也造就了一个奇观，近几年天量城中村旧改楼盘，那容积率着实有点高。无论近几年炒房党、囤房党如何鼓吹所谓的圈层小傲娇，但是房住不炒的长期趋势下，大城市买商品房无非就是买个栖身之所的钢筋水泥鸽子笼，然而旧改项目商品房楼间距如此之密，住起来舒适度肯定要大打折扣。黄埔某旧改项目，从开放大道开车看过去，感官简直了，如此密的楼间距，不知道和城中村握手楼有什么区别？加之开发商花费重金引进名校，那么2023年元旦节前后这段时间的风波不断，也是情理之中的事情，毕竟开发商不是做慈善，开发商也要赚钱。而黄埔另外几个被自媒体吹爆的旧改网红楼盘，交标降级、绿化配套一塌糊涂，虽然当初价格卖的那么贵，但是开发商一算账，估计利润也不高，所以才有了各种匪夷所思、不顾脸面的骚操作。4、广州某区有城中村村民种楼，种楼没几年，轰轰烈烈的大拆迁来了，村民们一算账，这收租还没几年呢，七八层的建设成本，才收回来两三层的成本。楼被拆了之后，开发商承诺补偿，羊毛当然不能出在羊身上，也不能薅狗毛，开发商灵机一动：搞豪宅！卖高价！既不依山，也不畔水，更没有配套，就敢搞豪宅，只能佩服开发商的大胆，不过依照广州楼市这尿性，虽然开发商开盘当月吃了瘪，没卖出去几套，但是保不齐后续能卖完，开发商也能覆盖掉拆掉那密密麻麻城中村握手楼的成本。而对于城中村村民来说，本来钱存在银行好好的，但是种楼已成地方习俗之后，慌慌张张种楼、急急忙忙拆迁，虽然最终没有损失，可能还赚了一点，但是这么一折腾，个中滋味自有体会。以上谈的都是最终成功旧改的城中村，而那些没有旧改成功或者还在僵持的呢？5、广州最繁华、耗费几十年心血打造的珠江新城，半个小时的步行圈内，分布着数个大型城中村，有着天量的、密密麻麻的握手楼，养活着一大群包租公、包租婆和二手房东。不谈广州这样的景象给人怎么样的城市观感，符不符合人对美好生活的向往，就谈如果未来有哪一家开发商能够搞定这些城中村的改造，哪怕是令人满意的微改造，都可以授予最佳城市运营奖了。本文转载自羊城纵览，版权归原创者所有，如有侵权，请后台联系删除。爆料、商务合作请后台联系。