解聘物业公司，广州一小区自管三年未涨物业费，还赚了数百万元

解聘物业公司，自管三年未涨物业费，还赚了数百万元。7年前，广州海珠区祈乐苑因实行自管，且取得良好成效，引发了全国媒体关注。

“现在迈入了第11年。”2024年2月28日，小区迎来成功自管十周年，看着挂在小区大门上的横幅，祈乐苑业主委员会主任冼敏强对记者说。

2013年1月，因对物管服务不满意，小区业主将承接小区管理业务的物业管理公司告上法庭。同年6月，小区成立了业委会；9月，业主胜诉；11月，业主决定更换物管公司。2014年2月28日，聘了新物业公司后，小区处于“半自管”状态。但新的物管公司服务并不尽如人意。2015年2月，业主投票“炒掉”物业，自行组建隶属业委会的物业中心，开始全面自管。

自管的小区形成三层架构——最高是业委会；物业中心直属业委会，设保安部、工程部、清洁部和行政部等；保洁员、保安等一线物管人员为最基层。

2017年，小区自管模式被媒体报道，引来广泛关注。然而，小区业主自管能走多远，时任小区业委会主任的冼敏强也没有答案。

小区业委会五年一届。在刚过去的一届选举中，冼敏强再次被选为业委会主任，他已连任了三届业主委员会主任。现在的业委会有7名骨干成员，包括企业高管、律师等。业委会成员均为兼职，不领薪酬，经业主投票同意，每年补贴给业委会2万元活动经费。冼敏强说，前两届业委会十年的经费共20万元，一笔用于小区儿童活动设施的建设；一笔用于物业中心办公室修缮。

今年小区迎来成功自管十周年。冼敏强说，目前，小区管理事务上了轨道。日常业务多在微信群交流，遇到居民提出意见，则按常规进行方案制定、业主大会投票表决。

大约五年前，小区涨过一次物业管理费。楼梯房由原来的0.7元/平方米涨至1.2元/平方米；电梯房由1元/平方米涨到1.5元/平方米。价格为广州现行住宅物业服务费的三级到四级之间。

针对当年曾一度引发羡慕的小区营收，冼敏强说：“与从前相比，现在的营收变化并不大，但物业人力资源成本上涨了不少，所以总体的利润没此前大。”现在，小区还与当年一样，每个月在小区的公布栏公开上月的收支情况。

小区的营收利润用于小区的日常维护、翻新。前几年，业委会应业主的要求，将小区全部楼梯房的楼梯间进行翻新。今年农历新年前，小区又应业主的要求翻新了小区的公共广场。

广场边上是小区的公布栏。2024年1月的小区收支情况张贴在公布栏内，其中显示，小区营业内收入为593041.03元，（包含了物业收费收入、公共区域收入及其他收入）；支出则为471209.59元（包含聘用人员薪资福利、绿化维护、垃圾清运、电梯维修等）；当月结余121831.44元。“收支的详细情况，所有业主都可以申请查询。”冼敏强说。

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