《民法典》实施20个月后 不可不知的居住权典型问题

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我国2021年1月1日生效的《民法典》创设了一个新的用益物权——居住权。为未来房屋所有权与居住权可以结构化安排，打开了很多想象空间——所有权在居住权这个新型物权前面，不再具有绝对权利。

《中华人民共和国民法典》

第三百六十六条

【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条

 【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

不过，在《民法典》颁布生效前，并没有居住权的规定，创设类似居住权的法律文件是否具有法律效力呢？我们来看一个案例。

案

例1

郝某等与刘某居住权纠纷

案号：(2021)京0115民初8988号

裁判法院：北京市大兴区（县）人民法院

主要案情：2018年8月30日郝某与刘某达成协议，约定该房屋免费给郝某和郝某父亲居住，但刘某直至涉诉之时仍未履行协议。2020年，郝某及郝某父亲向法院提起诉讼，请求其对涉案房屋有权占有使用。2020年10月39日，法院作出（2020）京0115民初9159号民事判决书，判决郝某及郝某父亲对涉案房屋有权居住使用。终审判决亦维持了原判，郝某、郝某父亲要求刘某腾空并交付房屋。

法院观点：根据《民法典》第326条：“用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源、保护生态环境的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利”，法院认为之前的生效判决已认定郝某、郝某父亲对涉及房屋有权居住使用，故郝某、郝某父亲要求刘某腾空并交付房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

通过上则案例不难发现，现实生活中确实存在为有居住利益的家庭成员设置居住权的需求，但是百姓对于居住权的设立、权利的行使、义务的履行，在实践中均存在不确定、不清晰的问题。《民法典》虽然解决了权利法定的问题，仍有一些具体问题需要探讨，下面笔者将从《民法典》颁布后，司法实践中广泛存在的两个典型问题进行探讨。

一

《民法典》生效之前签订的

“居住权”合同如何处理？

1.符合设立居住权意思表示的，按已设立居住权处理

上则案例中，在《民法典》实施前，法院就支持了刘某腾空并交付房屋使用的诉讼请求，从司法实践支持了非所有权一方的居住利益，具有类似居住权的效果。《民法典》实施后，居住权更是有了法律依据。需要注意的是，现实中存在居住权协议在《民法典》实施之前签署，争议发生在《民法典》实施之后的情形，《民法典》关于居住权的规定是否具有溯及既往的效力？我们也通过一个案例来分析。

案

例2

丁甲诉丁乙居住权确认纠纷案

案件来源：四川省攀枝花市中级人民法院发布2021年度十大典型案例之八

裁判法院：四川省米易县人民法院

主要案情：原告丁甲与被告丁乙的母亲谭某于2011年8月31日协议离婚，约定：“1.双方将夫妻共同所有的房屋赠与被告丁乙；2.该套房屋产权必须变更为丁乙，夫妻双方中的任何一方不能擅自出售该套房屋；3.离婚后，丁甲对房屋必须享有居住的权利；4.丁乙由丁甲抚养，直到工作时为止，费用由夫妻双方共同承担。”丁甲请求确认对讼争房屋享有居住权。

法院观点：根据《民法典》第366条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”，法院认为原告丁甲与谭某在A县民政局登记离婚时约定，将夫妻共同财产房屋一套赠与其子丁乙，并约定丁甲对赠与房屋享有居住权，符合法律规定。原告丁甲请求确认对讼争房屋享有居住权的诉讼请求，法院予以支持。故支持了丁甲依据《民法典》享有居住权。

2.关于《民法典》适用的时间效力问题

值得注意的是，上则案例关于居住权的约定是在2011年，但是《民法典》实施是在2021年，本案做出判决是在2021年。从法律专业上就要解决二个问题：

（1）该案是否已过诉讼时效？

关于民事诉讼的时效，在《民法典》188条第1款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。这就意味着我国的诉讼时效一般是三年。但是，根据《民法典》规定，居住权是用益物权，不适用三年的诉讼期限。

（2）该案是否可适用《民法典》及解释？

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。案例2适用《民法典》关于居住权的规定，并不会造成“明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期”，所以法院适用《民法典》关于居住权的规定，于法有据。

二

未办理物权登记的居住权

是否有效？

1.依据协议约定，可认定居住权已设立

司法实务中存在很多这样的案例：原先约定了一方享有居住权，但或因为约定时处于前《民法典》时代，或当事人事后后悔了，最后没有办理登记。此时依据约定诉至法院主张居住权登记可行么？我们来看一个案例。

案

例3

徐某道与梁某威居住权纠纷案

案件来源：广东省高级人民法院发布第二批8起贯彻实施民法典典型案例之七：徐某道与梁某威居住权纠纷案

裁判法院：广东省中山市第一人民法院

主要案情及案件处理结果：

徐某道与梁某威系继母子关系。母子二人约定，徐某道享有对梁某威父亲所购房屋的终身居住权，但梁某威始终拒绝为徐某道办理居住权登记。

法院积极主持双方进行调解，最终促成双方达成如下调解协议：梁某威确认徐某道对涉案房屋享有永久居住权，同意到产权登记机关办理居住权登记手续；梁某威作为产权人可以定期察看房屋状态，但察看前需与徐某道提前沟通。

可见法院认为，居住权虽然自登记时设立，但根据合同约定，设立居住权的合意已经达成，合同当事人有义务协助办理居住权登记。法院还是倾向于肯定协议约定的效力，依法适用居住权制度，保障老年人的居住利益。

当然本案是调解结案，在当事人不同意调解下，法院是否可直接判决所有权人配合办理居住权登记，需要看未来更多司法判决的主流观点。

2.若协议合意基础丧失，则认定居住权未设立

是否只要有居住权合意就可以高枕无忧了呢？实则不然，若没有及时办理登记，实践中也有许多变数，若合同基础丧失或约定的享有居住权的条件改变，那么居住权也有可能落空。我们再看这样一个案例。

案

例4

徐某与丛某居住权纠纷

案号：(2021)京0113民初9965号、(2021)京03民终18079号

裁判法院：北京市顺义区人民法院、北京市第三中级人民法院

主要案情：徐某与丛某离婚后，二人的儿子丛某1出生，为了方便徐某及徐某的父母带孩子，二人于2010年签订《分手协议书》约定由徐某与徐某父母对丛某名下的房产享有居住权。但丛某1实际跟随丛某及丛某的父母居住，不再由徐某照料。徐某诉至法院要求根据当年二人的约定确认自己及父母享有居住权。

法院观点：

【一审法院观点】：因双方签署的《分手协议书》发生于《民法典》实施以前，且协议内容不满足《民法典》第366条、367条新设居住权条款的构成要件，因此根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定，双方的纠纷应适用《民法典》实施之前的法律规定。双方签订的《分手协议书》是双方真实意思表示，从双方关系、签署协议的目的及实际情况来看，双方约定“允许徐某、丛某及双方父母及丛某1在涉诉房屋居住”，是为了不改变丛某1的居住生活环境。2019年丛某1转由丛某直接抚养，丛某1亦多年未在涉诉房屋居住，协议中关于徐某可在涉诉房屋居住的条件发生了变化。《分手协议书》签署后，在双方并未约定徐某可居住的具体期限的情况下，丛某不同意徐某再在此居住系其行使物权绝对权利的体现，加之徐某在北京市另有其他住处，徐某要求一审法院确认其对涉诉房屋享有居住权的诉讼请求，一审法院不予支持。

【二审法院观点】：首先，根据《分手协议书》的内容、签订该协议时丛某与徐某的关系以及查明的事实，法院认为双方约定“允许徐某、丛某及双方父母及丛某1在涉诉房屋居住”是为了不改变丛某1的居住生活环境以维护其身心健康，并无不当。其次，徐某与丛某于2019年经法院调解，确认丛某1由丛某抚养，且徐某认可《分手协议书》签订后丛某1与其爷爷和奶奶共同生活，现丛某1未由徐某直接抚养，丛某1亦多年未在涉诉房屋居住。因此，与《分手协议书》签订时相比，涉诉房屋的居住情况、丛某1的抚养情况均发生了变化，且徐某在北京另有住处，因此未支持徐某的请求。

所以，如果想依照《民法典》享有用益物权，还是要及时办理居住权登记。居住权合同只是确定了当事人的请求权，但是未办理物权登记前，双方根据合同属于债权关系，只有完成居住权登记，双方才是所有权与用益物权的物权关系。债权的保障肯定不及物权的保障那么确定。

三

立法初衷很好

现实中存在居住权执行难问题

《民法典》创设居住权这个新型物权，初衷是保护非所有权人的居住利益，允许对于房屋进行更个性化的使用。但是，现实中要实现当事人居住权，往往需要所有权人配合，居住权人才能顺利入住。甚至在房屋面积允许的情况下，所有权人和居住权人是要在同一屋檐下居住的，这就导致居住权案件极有可能确权但实际无法执行，最终无法保障居住权人住有所居。这就需要执行法官在面对个案时灵活运用变通的智慧了。我们来看这样一个案例。

案

例5

俞某申请执行汪某赡养、居住权纠纷案

案号：（2021）沪0113执6038号

执行法院：上海市宝山区人民法院

主要案情及案件处理结果：

宝山法院经过审理，判决支持了俞某对涉及房屋享有居住权的请求；儿子汪某也协助办理了居住权登记。但在执行阶段却发生了龃龉。俞某与其子汪某长期感情不睦，若径行强制执行，可能会导致俞某与汪某关系进一步恶化，不利于双方当事人生活安宁，且存在“案结事未了”的可能性。后执行法官又将俞某、汪某以及俞某女儿三方约谈至法院，进行详细协商。经过多番沟通，最终三方协商同意，由汪某全资购买一套一室一厅房屋供俞某居住。至此，俞某的居住权问题得以较为妥善解决。

实务中的居住权纠纷多与婚姻家事交叉呈现，在执行中出现困难也多是因为当事人之间的感情基础薄弱或者存在经年累月积累的矛盾。棘手的是，居住权的执行是典型的对行为的执行，法院不能以罚金等替代执行，因此和财产执行与可替代行为执行相较而言，不可替代行为执行与被执行人人身属性紧密相关，在执行中往往面临被执行人自动履行率、配合度低，部分强制措施适用受限，内在矛盾复杂、难以调解等问题。

所以，居住权创设难，真实居住亦难，需要各方更多的智慧与配合。

四

律师建议：设立居住权

需要注意哪些问题

1.签订书面居住权合同

一定要签订书面协议，约定居住权的主体、内容、期限、条件。

2.要及时办理居住权登记

无论是以合同方式还是以遗嘱方式设立居住权，在合同签订后或立遗嘱人身故后，一定要尽快办理居住权登记，避免夜长梦多。

3.设立居住权时，预先考虑共住难的问题、约定解决方案

设立居住权最终的目的还是住有所居，如果与所有权人关系太过恶化，强行居住在一起也不利于身心健康，此时可以在居住权协议中约定什么情形下居住权人可以提出其他条件，如请求所有权人另行购买住房或租赁房屋给自己居住、请求所有权人给付租房补偿金等等。

总之，居住权实现要落到“住”字上，居住权的相关规定用得好，协议约定完备细致、及时登记，方能灵活地实现居住权的立法初衷，能让人们老有所养，老有所居。

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薛京律师

北京大成律师事务所高级合伙人

在公司法律业务、股权非诉与诉讼业务方面有丰富的执业经验，曾为多家大型企业提供并购、重组、融资等专项或常年法律服务，代理多起公司纠纷案件。

财富管理领域资深律师，擅长家族信托、家族企业治理与股权传承等创新法律业务，为诸多高净值人士提供私人财富顾问服务，协助家族设计传承方案，代理多起涉及私人财富股权纠纷。

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