房价涨幅全国第一！这座三线城市凭什么？

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

洛阳纸贵，没想到在现代延续到了房市。

前几天蜜姐简单分析了国统局最新的6月70城房价情况，有粉丝留言想了解洛阳的情况，其实之前我就有关注到洛阳楼市。

如今调控严厉，三四线一片唱衰，但洛阳是个例外。

6月70城房价变动情况里，洛阳的新建商品住宅以2.5%的环比涨幅位列第一，风头盖过了北上广深等一线城市，以及武汉成都等一干网红二线城市，显得分外扎眼。

作为河南省地级市的洛阳，能在2019年逆势上涨，内在的逻辑值得深思，今天就和蜜友们简单分享下。

作为河南省地级市，洛阳东邻省会郑州市，省域副中心城市，也是中部地区重要的工业城市。

数据显示，洛阳2018年全年全部工业增加值1772.9亿元，工业对经济增长的贡献率达70%左右。

2018年洛阳市地区生产总值4640.8亿元，人均生产总值达67707元，超过1万美元，属于中等发达地区水平。

2018年末全市常住人口688.85万人，其中市区人口224.93万人。年末城镇常住人口396.57万人，城镇化率为57.57%。

从上面的情况可以看到，洛阳的地理位置是有一定优势的，同时本地也有经济支撑。加之其“古都”的标签，旅游业也比较发达。

从下图某平台截图的洛阳房价走势图可以看到，其实从2017年中开始，洛阳的新房也好，二手房也好，整体价格其实都是在稳步上升。

从2018年底开始，新房价格有了一个阶段性飞跃。2019年初有了小幅上扬，其后一直保持在比较稳定、缓涨的状态。

之所以能逆势缓涨，蜜姐认为大致为以下几点。

宏观层面：2017年初，郑州批准建设国家中心城市。相比武汉、长沙等中部省会城市，郑州各方面都还有较大的成长空间。洛阳毗邻郑州，没有受虹吸效应的影响，反而会成为支撑其房价的“优势”。

另外还有一件大事也发生在2017年前后，那就是高层批复的《中原城市群发展规划》，中原城市群包括河南省的开封、洛阳、南阳、安阳……等5省30座地级市。经济有依托，政策有助力，楼市行情自然也不会差。

落地到房地产层面，从下图可以看到，2016-2018年，洛阳的土地成交面积是处于低位的。

无论是供应还是其他原因导致的成交低迷，直接反馈到未来1-3年的商品房市场就是，新房量可能没那么多，供给端收紧了。

但另一方面，楼面价从2016年开始就持续走高，直到2019年上半年才有下跌趋势。面粉涨了，大概率面包也会跟涨。

一个细节可以反映前两年洛阳土地市场的火爆。

公开报道显示，2018年8月1日，地王成交价924万元/亩。这一记录次日即被刷新。8月2日，另一地块拍卖出930万元/亩，比昨天的“地王”高出8万元/亩。

紧接着2018年8月3日，另一地块成交价格1358万元/亩。相比昨天的8月2日，高出388万！何其夸张。

去化周期来看，虽然洛阳二季度有回升的趋势，但整体来看，2019年是处在近两年的低位。

另外，洛阳也不限购。2017年5月限价，限贷，到2018年限价有所松动，直至2019年5月再次收紧，但仍然有操作空间。

轨道交通方面，洛阳将成为中西部第一座拥有地铁的非省会城市。

相信蜜友们都听说过，房价短期看政策、中期看土地、长期看人口。

值得注意的是，最近对收缩型城市的讨论如火如荼，洛阳恰好也榜上有名。

所谓收缩型城市，目前传播比较广泛的定义就是人口规模在1万以上的人口密集城市区域，面临人口流失超过2年，并经历结构性经济危机的现象。

显然，仅仅是城区人口下降，并不能完全说明城市在收缩，人口持续下降的趋势是更为关键的一个指标。

按照住建部数据，洛阳出现了城区常住人口数量与人口密度持续双降的情况。

短期，洛阳的政策红利确实不少；中期土地方面从2019年上半年来看，洛阳供地量大幅增加，但目前城中心剩余地块极少，城中心政府有计划进行旧改，但由于村民不配合推进较慢。

长期人口方面并不具备优势，但也不排除后续有逆转的可能，毕竟产业基础和政策红利摆在那，人才也都会用脚投票。

对了，还有一点，2019年全国一二线城市房地产普遍在收紧。大的趋势是“稳”，但凡有点躁动的城市便会马上被点名，或预警。

在这样的严控下，部分一二线城市即便有上涨潜力，也会被暂时压制。大部分三四线城市不用压制自己就开始熄火。

其实从上图房价走势可以看到，2019年并不是洛阳猛涨的年份，只能说政策优势下的缓涨。但因为山中无霸王，所以只能勉为其难当第一了。

在蜜姐看来，洛阳的这个“第一”并不代表什么，高房价也不是如今三线城市能走得通的一条路。经济要发展，首先要留得住人才。

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今日词汇：去化周期

去化周期：也是指商品房的销售周期，“去化”在房地产领域就是销售的意思，新建商品住宅去化周期一般由目前新建商品住宅的存量除以此前12个月月均成交量。

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