开封，放开限售“一日游”！同样尴尬的城市还有哪些？

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

最近有关房地产的新闻，“最刺激”的恐怕要数开封的放开限售政策“一日游”。

7月19日，开封市住房和城乡建设局发布《关于调整新建商品住房交易时限及撤销备案限制的函》。

该文件第一句话开宗明义：“为统筹房地产市场调控，提振市场信心”。话都说到这份儿上了，实在有些直白：扛不住了，需要放松点，提振市场信心了。

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然而，这个“好消息”还没来得交让房屋中介和开发商们发挥其销售水平，仅一天后，7月20日，开封市住建局周六加班，发布了撤销这个放松调控的放开限售和备案限制的决定。

撤销的原因是：“未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估”。同时表态“将继续严格落实房地产市场管理政策，促进开封房地产市场平稳健康发展”。

出台政策从来不是儿戏，开封放开限售只能混个“十二时辰”，周末加班也要纠偏，背后的各方博弈和压力可想而知。

时间再往前倒推几天，7月15日，国家统计局发布6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况后，官媒旗帜鲜明地发表了评论文章《中国房地产市场拒绝“大起大落”》。

而本月初，十余家信托公司被银保监会约谈警示了，要求严格落实“房住不炒”。

对于政策的敏感性，开封肯定是有。选择“冒险”激进，还不是因为其楼市“扛不住”了。

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据开封市统计局官网数据显示：

2017年全市房地产开发投资完成251.29亿元，同比增长32.1%，其中，住宅投资完成184.71亿元，同比增长37.8%；商业营业用房投资同比增长42.1%。

全市全年房地产销售总额为206.36亿元，同比增长36.4%。其中，住宅销售额为180.97亿元，同比增长40.9%。

2017年，开封的楼市行情都是“涨势喜人”。很大部分原因得益于彼时全国楼市行情的大好和省会城市郑州楼市的溢出效应。

碧桂园、恒大等多家大房企也纷纷到开封拿地。但随着楼市调控政策收紧，开封也开始了限售。

一年后，开封楼市开始出现变化，据其统计公报显示，2018年，开封全市房地产开发投资240.84亿元，同比下降12.1%，其中住宅181.25亿元，下降11.0%。

不仅如此，其楼市的库存也是压力山大。

2018年8月，据大河报报道，开封市区住宅库存量257.78万平方米，在河南全省排名第二位；开封市住宅去化周期为18.68个月，在省内排名第一位，已过供地黄线！而彼时，河南省的平均去化周期为10.68个月。

雪上加霜的是，库存压力大，而房价还在下行。

据安居客的数据显示，近一年来，2018年8月开封的新盘均价为9625元/m²。到今年4月降至8805元/m²，此后小幅回升，到7月，新盘均价为8985 元/m²。

图片来源|安居客

顶着压力也要奋力一搏试试放松看看，也就可以理解了。不过显示，更大的压力随后来了，才会加班撤销。

除了开封有这么大的压力，还有哪些城市也是压力山大，蠢蠢欲动呢？

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本月初，克而瑞发布研报称，据CRIC数据显示，2019年上半年各重点城市库存量同比继续呈上升趋势。截至5月末，54个典型城市新建商品住宅存量同比上升16%。

其中，常熟、钦州、湖州等6市库存同比涨幅超过100%；沈阳、佛山、大连、青岛等8市待售面积仍在1000万方以上。

宜兴、大连、汕头、烟台、厦门、台州、太仓虽然环比明显回落，但消化周期仍在20个月以上。而大连、宜兴、烟台等城市则可能面临长期的库存压力。

而上海易居房地产研究院发布的，今年前5月《中国百城库存报告》也显示，近6个月三四线城市的库存出现较为明显的攀升。

其中，淄博、盐城、桂林和漳州的去化周期分别高达95个月、72个月、64个月和56个月。

库存压力大，而目前楼市是允许“小阳春”不准“入夏”，大行情导致三四线楼市的降温也更加明显。

其实对于刚需来说，也不失为好消息，毕竟怎么都要买，买在相对低位总是划算的。

当然，如果想要买在绝对低点，只能说还是去算命可能更靠谱一点。打个比方，如果这次开封的放开限售和备案，并没有短期撤回，结果会如何？

不管市场实际需求如何，开发商和中介无疑肯定是会立马好好炒作一番，把市场的期待和气氛炒起来。

这种情况下，反而是刚需最容易坐不出，毕竟每平米上涨一千元，那也是立马多增加几万到十多万的买房成本，想要佛系谈何容易。

但要投资就真是要得打个大问号，问问自己是否是闲钱，能否握得住？能承受的最大亏损幅度是多大？

近期郭主席在陆家嘴论坛上提醒过“凡事靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。”

毕竟工具还有很多，稍微往长远点看，房地产税、遗产税、土地增值税……都是可用的。

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今日词汇：土地增值税

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