董明珠眼中“不务正业”的制造业地产商，是绩优股还是危机四伏？

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

本月因为高调反腐而备受关注的美的置业，昨天（10月24日）以6.55亿元获天津一地块，再次成为房地产行业新闻的主角。

有媒体近期就高调宣称，美的置业是“资本市场炙手可热的内房股（见今日词汇）”，今天蜜姐就带大家扒一扒这家房企是否真的值得入手。

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说起美的，可能绝大部分蜜友第一反应都是那家非常熟悉的家电巨头。美的置业在公众当中的知名度虽不及家电，但其爆发式地增长却是家电业务无法比拟的，当然负债率也是无法比的。

董明珠曾在公开发言中称：“如果一个企业想赚大钱的话,应该搞房地产，但是格力并没有。” 当时被外界解读为暗指美的和海尔搞房地产，不务正业。

不过，董小姐此话不假，这20年随着我国经济腾飞和城市化发展，房地产行业发展迅猛。

家电大王何享健就是这样一位“不务正业”的企业家，他让美的成为家电巨头后，不满足于局限在家电行业，搞起了房地产，在资本市场也是风生水起。

前不久公布的胡润百富榜显示，何享健、何剑锋父子以1800亿财富排名第四，仅次于二马和许家印，还赶超了掌控“宇宙第一房企”碧桂园的杨惠妍家族。

图片来源|《2019 LEXUS雷克萨斯·胡润百富榜》

然而早年，何享健秉承“宁可走慢两步，不能走错一步”的理念。2004年美的置业正式成立公司，但此后五年，却并未走出珠三角，表现平平。

直到2010年，美的置业开始走出珠三角。2010至2017年，美的置业先后布局西南、长江中游、长三角、华北地区，开始了其积极进阶之路。

2018年10月，登陆港交所上市，成功上岸，更是迎来了它的高光时刻。正如其他狂飙猛进的房企一样，美的置业的快速扩张，也伴随着危机，并非表面那么风光。

02

据美的置业的招股书披露，2015年至2016年，其净债务与权益比率由2015年12月31日的622.11%，上升至2016年12月31日的624.7%。

这个数据不太理想。美的置业通过控股股东注资60亿元，将净债务与权益比率降低到了118.9%（2017年12月31日）。不过，并未维持太久，到2018年3月31日，这一比率再次攀升到了181.4%。

蜜友们也可以去检索下这一比率的评判标准，蜜姐也不做过多评价了。

美的置业给出了解释：“主要是由于借款数额较大，而权益总额较小。”

房企做大做强的几招几乎不是什么秘密，总是离不开几个关键词：高杠杆、负债拿地、快速扩张、高周转。

美的置业2004年从广东起家，到2010年走出珠三角，此后一路高歌猛进。其销售额的大幅攀升乃至翻倍可见一斑：其销售额2015年就已实现111亿元；2016年实现206亿元；2017年实现507亿元，2018年更是高达790亿元。

尽管美的置业2018年年报在房地产市场回顾部分提到了内外局势的变化，“国内整体经济面临下行压力”，给出的判断是“中国房地产整体市场销售情况运行依然保持平稳增长”，但却没有丝毫要减速的意思。

上市前，美的置业多次提到2020年冲击千亿销售目标。不过上市后，似乎更有信心了，千亿的目标也提前到2019年完成！

销售额要大幅提高，首先拿地得跟上。要在全国范围拿更多的地，意味着得借更多的钱。

03

据财报披露，截止2018年12月31日，美的置业的土地储备面积达45.07百万平方米，有173个规模化的项目，覆盖15个省份的48个城市；其净负债率为97%，较2017年下降了22个百分点。

其2019年中报显示，截止2019年6月30日，其土地储备面积已增加到52.51百万平方米，有210个规划化项目，覆盖全15个省份、2个直辖市的54个城市。

与此同时，负债也是节节攀升。2019年中报披露，美的置业上半年负债总额高达1861.66亿元，较2018年末的负债总额1537.35亿元上升21.10%。

2019年上半年的其资产负债率有所下降为87.1%，但流动负债与非流动负债之间的比重高达152%。

据公开报道的数据，美的置业的经营性现金流2016年为-55.53亿元；2017年为-73.57亿元；2018年更是翻倍到了-166.15亿元。

当然，这个风险它也曾在招股书中作出了提示：“负经营活动现金流量净额会削弱其资本开支能力，并对其经营活动造成不利影响。”

美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐曾在媒体采访坦言，赴港上市能解决短期融资和套现，还能提升获取资金的能力。这道理房企们都明白，2018年也扎堆去港交所上市。

不过，房企们赴港上市并未受到热捧。比如，美的置业上市当天就遭遇了破发。

提前冲击千亿销售目标，美的置业的确也不乏基础，2019年上半年已完成472亿销售额，较2018年同期增长了17%。

但似乎也有不乏压力。毕竟负债总额就有1861.66亿元。当然，光靠冲刺千亿销售目标还不足以解决问题，还得发债。

2019年7月，美的置业发行了17亿公司债券；此外还发行了两期总额20亿元的公司债券。

压力山大的时刻，房企们除了强调高周转、狠抓销售，都不约而同搞起了反腐。

美的置业今年更是三次（2月、4月、10月）大张旗鼓地反腐，这当然有利于强化内部管理集中火力冲击千亿目标，不过也是很好的企业宣传，可谓一举两得。

今天一投资群里，又在热烈讨论买房的问题，其实不管是房企还是个人，冬天已经来了，大家都得悠着点。

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今日词汇：内房股

内房股：通常是指在内地注册公司且主要业务在内地，但在我国香港交易所上市的房地产公司的股票。

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