刘嘉玲“卖”上海豪宅，看房先交100万诚意金？豪宅背后的辛酸

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

刚刚过去的周末（10月26日），一则辟谣消息来得猝不及防。

影视明星刘嘉玲亲自在社交网站上辟谣，说自己在上海豪宅代表之一汤臣一品并没有房子。

之所以叫猝不及防，是因为这事儿其实辟谣的速度比传谣的速度还快。开始是因为一张二手房卖房广告图在房产圈里传开了，说刘嘉玲汤臣一品的房子在挂售，总价4.6亿元，看房得交100万“诚意金”。

事情还未真正发酵，故事的主人公就辟谣了。不过，如同大多数谣言一样，之所以说得有鼻子有眼儿，还有不少人相信，也是有基础的。

比如，楼市调整期，一些城市的二手房持续阴跌；今年从房企、车企到上市公司都有大量抛售房产的新闻不时刷屏；还有一些名人“跑了”，“抛弃房产”的言论不时出现。

大家关心企业和名人投资房产的动向，无非是他们了解的信息更多，可能知道或预测了某些市场动向。

今天我们就来扒一扒这个神秘豪宅的前世今生，以及在这个时期，想买价格优惠的二手房还不上当，得注意别跳哪些坑。

01

公司名字里有“汤臣”二字的企业在企查查上有一千八百多家，今天要说的这家是开发了汤臣一品的汤臣集团有限公司（以下简称汤臣集团）。

这家公司在房企中是颇为独树一帜的。其主席兼董事总经理徐枫女士是香港影坛知名的“侠女”，虽早已息影，2017年还获得了第54届金马奖终身成就奖。

其先生汤君年早在上世纪八十年代初，就在我国台湾地区开始了房地产开发。1990年代，上海浦东还是大片的农田和芦苇，是难以入眼的偏僻之地。

传闻，汤先生来到上海，看到这片黄浦江边上的地却是喜出望外，成为浦东新区的掘金者。九十年代初，汤臣集团在浦东拿地开发，修建了五星级酒店、写字楼、商务中心、高尔夫球场等，被誉为“浦东开发第一人”。汤臣一品就是在这样的背景下诞生的产品。

金光闪闪的汤臣一品矗立在黄浦江畔，成为上海豪宅的标杆之一。即便今天打开汤臣集团的官网，首页显示的第一个项目，依然是它。

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2015年，汤臣一品以2.45亿元单套总价成为当时上海的豪宅楼王。据其官网介绍，这个项目总共有42层，其中A栋和C栋用于出售，一层一户，面积约595m²至597 m²；B栋和D栋用于出租，面积约431 m²至597 m²。

从媒体的报道来看，似乎并不是那么风光，其中有房企大佬来当“托儿”，限售面积多年仅过半等。不过，蜜姐翻看了其公司财报，发现有些传闻也并不可靠。

02

翻看汤臣集团的财报，2009年下半年C栋住宅开始对外销售。

截止2010年12月31日，A栋和C栋已出售约52%总住宅楼面面积，B栋和D栋已出租38%总住住宅楼面面积。

截止2011年12月31日，A栋和C栋已出售约57%总住宅楼面面积，B栋和D栋已出租58%总住宅楼面面积。

截止2012年12月31日，A栋和C栋面积依然显示为约57%总住宅楼面面积，B栋和D栋已出租面积有所增长，约为61%总住宅楼面面积。

到了2013年底，销售的面积再次小幅提升，已出售约61%；出租约63%。

有意思的是，2014年之后的财报，不再披露已出售面积占总住宅楼面面积的比例，也难怪被传销售多年，仅卖出去了一半。

不过，对比历年该项目公布的可供销售住宅楼面面积，还是不至于只卖出去了一半那么惨淡。只是销售确实比较慢。

2018年财报显示，汤臣一品截止2018年12月31日，A、C两栋楼可供出售面积约为9000平米；2019年半年报显示截止今年上半年，这两栋楼可售面积约为6700平米。按照最低595m²一户估算，也就是半年大约卖出去了3.87套。

汤臣集团首页显示的四个项目，其中两个为地产项目，即汤臣一品和汤臣主教山一号（位于我国澳门）；另外两个分别是汤臣娱乐和汤臣塑料。这也能解释为什么这家公司做地产如此与众不同。

但其财报披露，2018年及2019年上半年，汤臣集团在上海的物业投资是其首要溢利来源。2018年底，该项目确认总收入约为4.8亿港元，占集团经营收益总额约70.11%。

关于汤臣集团的传闻很多，究其原因，依然是因为楼市处于调整下行期，豪宅项目们自然是首当其冲。

03

2017年下半年汤臣集团出售了在天津的附属公司。当时，市场预期，这将导致其营收及净利润大幅下降。

汤臣集团2018年财报显示，当年股东应占除税后综合溢利约为4.07亿港元，较2017年同期减少约67.53%。

今年8月，汤臣集团曾发布了一则盈利警告：据估算，2019上半年预计股东应占除税后综合溢利将较2018年同期大幅下跌约75%！

2019年半年报披露，汤臣集团今年上半年股东应占除税后综合溢利为5997万港元，较去年同期大跌73.16%；除合约负债外，负债总额约为81.55亿港元。

眼光独到的汤君年上世纪九十年代，就带领汤臣集团成为了上海浦东新区的掘金者，然后遗憾的是2004年他因病去世。近十多年的地产黄金期，汤臣集团似乎却走出了一条格格不入的向下的曲线。

加之现在楼市处在调整期，不看好的声音自然更多。

回到开篇说的明星买房的传闻，其中有个关键点，看房要交100万“诚意金”，对此汤臣一品也进行了辟谣提醒客户不要被欺骗。

在楼市行情火热或下行的时候，总会窜出各种牛鬼蛇神。

比如，给多少“中介费”，能帮忙拿到购房资格；而行情下行的时候，又有了另外一些“中介”和个人：能帮你买到低于市场价的二手房，理由如业主着急套现、某人收受了别人的“礼”着急出手。

今年，蜜姐身边一朋友的合作伙伴才花五十万买了一个这样的教训……

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今日词汇：溢利

溢利：指按规定扣除所得税之后的公司利润，也即税后利润。该表述常用于港交所上市公司的财报。

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