又发债了！“套路卖”的弘阳地产，你还能信任吗？

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

冬天难熬。

距离2019年结束还有不到50天，寒意来得更猛烈了些。北方最近突然发狂，大风，出门直接把人吹透，温室里的暖意瞬间消失殆尽。

这与如今的楼市何其相似。央行都忍不住，周末加班来了个“降息”刺激。猪肉好不容易降了两三块，还是吃不起，大家都太难了。

寒意在逆风扩张的房企脸上更加彻骨，新年将至，业绩能否完成，年终奖有没有，马上见分晓。蜜姐认识一些房企工作者，大家的普遍反馈都是：日子比以前惨多了。不知道这是学霸式的假装卖惨还是真惨。有了解真相的蜜友，也欢迎给我们投稿，或文末留言，蜜姐非常欢迎。

今天想和大家聊聊的是弘阳地产，这家长三角起家的地产“老司机”。

最先关注到弘阳地产是因为新城控股，这家因董事长而陷入舆论灾难的江浙系房企。此前新城断臂求生，金科大举接盘蜜友们应该都有所耳闻。其实接盘者里还有一家就是弘阳地产。

当时报道，弘阳地产的两家控股公司将以约17.1亿的价格获得新城亿辉100%股权和新城弘阳60%股权。

要知道，弘阳地产近期单月的合约销售额才不过四五十亿元，如此接盘新城项目，已经是大放血。

官网显示，弘阳地产创立于1996年，坚持做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈。2018年7月，该公司于我国香港联交所挂牌上市。

牛掰的是，上市1年多，这家公司就已经至少三次破发。这与其2019年销售目标增速的下调，连续的高息发债不无关系。

最近看到他家又发债，港交所官网显示，11月13日，弘阳地产发布有息债融资信息，票据利率为9.95%。

有媒体统计，这是其上市1年多来的第8次发有息债，平均不到两个月发一次债的节奏。

而且，发的这些债，融资成本都很高，这次的9.95%已经算低于平均水平了。今年10月底，弘阳地产业曾经发过一次债，票据利率13%！

这是什么概念？稳健型房企，一般利率都在3%到6%左右，虽然2019年房企融资成本普遍上涨，但也没高到这个程度。

月初，克而瑞地产研究中心曾发布10月份融资报告。数据显示，融资成本方面，95家典型房企10月份为7.46%，环比上升0.97个百分点。其中，境外债券单月融资成本9.2%，环比上升2.36个百分点。

有媒体粗略统计，上市16个月，弘阳地产累计发布有息债涉及金额17.8亿美元，平均票据利率为11.48%，明显处于高位。

显然，房地产全面回稳时代，弘阳地产是有野心的。

高息发债这么多干啥？弘阳地产也表示，将所得款项净额用于为现有债务再融资及一般企业用途。也就是借新还旧后，余下部分用来企业发展。

财报数据显示，截至2019年6月30日，弘阳地产总土储面积为1568.73万平方米，较2018年年年底的1308.44万平方米增加19.9%，土储扩张速度高于2018年的16.28%。

今年，弘扬地产进入西安、长沙、盐城、襄阳、阜阳、江门、温州等地，从区域性房企向全国性综合房企转变。

步子迈得大，难免会遇到一些问题。

除了高负债和高融资成本的风险，弘阳的大本营之一：南京，其口碑也正发生微妙地变化。

今年下半年，曾轰动一时的弘阳地产“套路卖”事件，坐标正是南京。据媒体当时报道，南京弘阳某项目，买的时候宣传是“公寓”，签完合同变成了“办公”，引发业主大规模投诉。

当时宣传的是精装公寓适合自住投资，开盘当天摇号购买，一周之内交付全款。大约一个月后签订合同，签订当天人潮涌动根本没时间细看合同，销售人员指哪签哪，并在合同中的很多空白处加上了内容，随后合同收上去备案。

但谁料到，合同里房屋的性质是办公！根据南京市“办公不能住人”的规定，这意味着三千户业主将无家可住。

罗马不是一天建成，套路也不是今天才有。只是有些房企稳健不屑于使用，有些房企迫于压力，开始乱出招。

活下去很重要，珍惜羽毛同样重要。话说回来，在趋势面前，企业和个人都一样。

有人说，出生率不行，楼市撑不住了，必须救市，房价还要涨。在短期内，这种想法有些幼稚。

撇开说了很多次的国内外环境不谈。根据World Population Review做出的预测，2020年中国人口达到14.39亿，2030年中国人口达到14.64亿的峰值，之后会开始回落，2040年中国人口会减少至14.49亿，到2060年中国人口下降至13.33亿。2019年1月3日发布的我国《人口与劳动绿皮书：中国人口与劳动问题报告No.19》指出，中国人口将在2029年达到峰值14.42亿，从2030年开始进入持续的负增长，2050年减少到13.64亿，2065年减少到12.48亿，即缩减到1996年的规模。

从两份预测来看，人口曲线都差不多，红利还可以享受10年。

另外还有一点：根据国务院印发的《国家人口发展规划（2016—2030年）》，到2030年，中国常住人口城镇化率的目标是达到70%。这对房企来说是个好消息。

不过，也正因为如此，为避免人口红利与城镇化发展推动房地产市场热度增加，房地产调控政策可能会在未来10年依然延续。种种迹象表明，楼市的“稳”可能比预期中的更长。

10年，足以拉开人与人之间的财富差距，10年，也足以让很多房企破产。

四五年前，一大批人通过加杠杆、高负债炒房，实现了财务自由。现在，你再肆意加杠杆、高负债炒房试试？可能就是倾家荡产。

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今日词汇：有息负债

有息负债：指企业负债当中需要支付利息的债务。一般情况下，“短期借款”、“长期借款”、“应付债券”、“一年内到期的非流动性负债”、“一年内到期的融资租赁负债”、“长期融资租赁负债”都是有息负债。此外，应付票据、应付账款、其他应付款，都可能是有息的。

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