又一场“世纪大并购”！世茂福晟的瓜，吃得下吗？

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

世茂与福晟涉及千亿级项目的“世纪大并购”，又有了新的进展。

尽管世茂方面非常绅士且高情商地对外界回应：我们（世茂与福晟）不存在谁收购谁，而是1+1＞2的战略合作关系。

但1月份，世茂与福晟的战略合作发布会上，福晟集团董事长潘伟明在活动现场表示，福晟在大湾区大概有建筑面积达1000万平方米的旧改项目，将来与世茂的合作大平台搭建之后，“整个经营管理主要以世茂操盘”。

福晟也曾是位列全国房地产销售排名第46位，赫赫有名的并购黑马，如今的局面真是让人唏嘘不已。

无论对企业还是个人来说，福晟的故事都值得关注和总结。

而如果买房，对房企的选择也是非常重要的，至少在出手前该花点时间了解下。

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首先来看最新的进展：新组建的世茂福晟平台的管理架构终于浮出水面。

图片来源|新浪乐居

原福建福晟总部更名为世茂福晟总部。下设一个营销管理中心、设计管理中心、成本管理中心等13个智能部门。

另外设有世茂福晟上海公司、世茂福晟郑州公司、世茂福晟长沙公司。

世茂集团海峡发展公司接管了福州项目、佛山项目、东莞项目等7个城市的项目。

福晟基本算是被拆解了重塑……

另一个备受关注的点，就是人事变动。

据媒体报道，世茂福晟总裁由世茂海峡董事长兼总裁吕翼出任；首席财务官由世茂财务管理中心负责人汤沸出任。世茂在世茂福晟的掌控力和话语权可见一斑。

尽管新平台双方都保留了不少老将，但也有福晟的高管选择了离开。

比如业内负有盛名的原福晟商业集团总裁吴洋就选择了离职，他曾参与五道口金融中心、外滩金融中心等多个商业地标项目的操作。

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福晟何以至此，还得从上一个房地产周期说起。

2015年，潘伟明看准机会，亲自组建精锐团队开启了买买买之路。

潘伟明当时的判断是准确的，只是步子迈得太大、太急，后来的变化显然不在他的预计之中了。

2017年，闽系房企福晟站在了全国的聚光灯下，成为炙手可热的新晋黑马。

其新增土地储备达1786.9万平方米，提供超过3199.4亿元的货值，在当年全国的新增土地货值排行榜位中高居第7位。

销售成绩也很亮眼，福晟以418.3亿元的销售额，位列全国房地产销售排名第46位。

似乎每家有野心的房企，都有一个千亿梦。福晟也不例外。

2018年，福晟宣布了冲击千亿的目标：2019年实现销售额900亿元；2020年销售额增加到1300亿元，同时进入行业TOP30榜单。

彼时的福晟意气风发，前高管郭国强曾表示：“2018年预计将有约1000亿元的资金用于新增土地的投资，并且，最好是能并购企业而不仅仅是土地，同时期望能有机会并购百强房企。”

只是没想到，有一天福晟自己会成为被“并购”的对象。

2019年房地产一个“稳”字当头，房住不炒一再被强调。

福晟因此前的激进拿地债务高企，尤其是短期负债占比过高，而销售额难达预期，利润节节下滑。

据财报披露，福晟2018年末资产负债率为75.53%，2019中报继续攀升至77.92%。

据Wind数据显示，福晟2019年中报负债总额为741.34亿元，其中，短期债务占比高达59.82%，约为443.47亿元。

而2016年末福晟的负债总额为300多亿元，三年半负债总额翻倍，但利润率却逐年下降。

2016年-2019年中报，福晟的毛利率分别为15.56%、14.35%、12.25%、11.24%；净利率分别为7.17%、4.47%、2.91%、3.22%。

2019年的销售目标也难以完成。难怪资本市场对福晟的态度：一年销售额上百亿的公司，市值居然仅为12.84亿港币，股价更是一路下滑。2019年10月曾单日出现过暴跌62%，以致于福晟不得不发公告进行澄清。

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福晟除了债务危机、股价暴跌，北京晚报还曾在报道中指出，福晟涉及理财产品“暴雷”、身陷破产传闻、股权遭冻结、民间借贷风波等。

接盘福晟，世茂能否稳稳接住这个烫手山芋？

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛曾回应过这个质疑：“我们不会做亏本生意，比如把刚需盘做改善盘，提供业主更好享受，做到利润有序提升。”

其实大家心知肚明，“收并购”的方式比起“招拍挂”，能大大降低房企的拿地成本。

2019年，世茂成为了知名的“并购王”。

公开报道显示，2019年3月起，世茂集团通过旗下两个上市公司世茂地产、世茂股份先后接盘了泰禾、明发、粤泰、万通等房企的多个项目，花费近200亿元。

此前，许世坛还曾透露：世茂收并购获取的项目很多并未公告。也就是说世茂并购的数量比可能远大于外界的预料。

相比福晟，有三十年发展历程、两家上市公司的世茂的确实力强多了。

据2019年世茂发布的数据显示，其全年累计合约销售金额2600.7亿元，同比大涨48%，创历史新高。

时隔四年之后，世茂也重返top10。

但作为“并购王”几乎都不可避免会出现一个问题：资产负债率走高。

2017年世茂房地产的资产负债率为68.54%；到2019年中报其资产负债率攀升至73.25%，负债总额约3046.60亿元，同比增长32.46%。其中，流动负债总额约2142.72亿元。

据媒体报道，仅2019上半年，世茂偿债支出就达212亿元。

有意思的是截至目前为止，世茂对福晟的并购或者说官方说的合作，并未进行公告。

能否处理好福晟棘手的债务问题，以及不断并购，是否能避免重蹈福晟的覆辙，摆在世茂面前的挑战并不小。

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