又减持金科！融创套现68亿，谁输谁赢？

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

最近两天，融创中国控股有限公司（以下简称“融创”）、金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科”）先后发公告，引发了业内外的广泛关注。

融创持续减持金科股份，5月6日-7日，合计代价约为21.36亿元。

这场旷日持久的控制权争夺大战帷幕已缓缓落下。

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据交易数据显示，5月7日金科股份有两笔大宗交易，成交量为21892万股，成交单价8元/股，总成交金额17.51亿元。

而就在一天前，也曾有金科股份的一笔大宗交易，引人注目。据悉，成交量为4805万股，成交单价同样为8元/股，总成交金额38445.95万元。

短短两天，累计成交金额约超21亿元。

融创方面发公告称，此次交易的卖方为其间接全资附属公司，在公开市场通过大宗交易方式出售了266,985,692股金科股份，约占金科地产已发行股本总数的5%，合计约为21.36亿元。

今年3月底，融创在2019年线上业绩发布会上公开表示，2020年的要做三件事儿：调融资结构、降融资成本；处置一些持有资产；拿地要拿对地方、拿对时间。

十多天后，融创就开始就实际行动来做第二件事儿：卖资产。

据公告披露，4月13日，融创全资附属公司聚金物业与广东弘敏签订协议，出售587,368,740股金科股份，约占金科地产已发行股本总数的11%，出售单价8元/股，总计约为46.99亿元。

而受让方广东弘敏，正是红星家具集团旗下全资子公司。（详见《“割爱”金科！神秘接盘方红星系压力不小》）

不得不说，融创的执行力非常强。据老板发话“处置一些持有资产”不到一个半月，已卖出16%的金科股份，收获68.35亿元！

套现当然并非融创此前进入金科的本意，这场耗时近4年的股权之争，是否真的能迎来happy ending？

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据金科2019年年报显示，截至2019 年12月31日，融创中国控股有限公司控制的天津聚金物业管理有限公司、天津润泽物业管理有限公司和天津润鼎物业管理有限公司合计持有公司股份1,567,239,719 股，持股比例合计为 29.35%。

连番减持之后，目前融创应该还持有金科13.35%的股份。

融创方面表示，出售金科股份是为了使集团获得良好的投资回报，进一步优化集团的资产结构。这完全符合今年定调的前两件事儿，也无疑会让融创二季度的表现增色，尤其是半年报的业绩会加分不少。

而从5月7日融创发布的公告来看，很有可能会加速离场。原话为：“本集团不排除继续主要通过公开市场大宗交易、协议转让等方式进一步出售金科股份。”

虽说套现了68.35亿元，不过，如果我们倒回到2015年来看，其实融创真不算“大赚”。

彼时，融创作为我国房地产行业的大黑马，充分展现了艺高人胆大的并购绝技。

2015年，金科不仅在做房地产，还在搞新能源，为了获得更多资金，于同年八月公布了一份定增预案，计划融资45亿元。

融创控制的天津聚金以40亿元的大手笔拿下了金科16.96%的股份，一跃成为金科的第二大股东。

当然，如果单从股价来看，融创的投资回报率是不错的。定增时，融创的认购价为每股4.41元，此后几次增持股价均在5元/股左右和6元/股左右。

但如果考虑融资成本，恐怕未必如此前某些媒体乐观预估的，融创因此“赚得盆满钵满”。

房地产行业平均融资成本6%-7%，近两年不少地产公司的借债成本还比行业平均水平高不少。据融创2019年报披露，其财务成本方面，截至2019年12月31日，集团的加权平均实际利率为8.56%。

这一点跟我们个人投资颇为相似，如果只看显示的收益数字可能很兴奋，但算上时间、扣除各种税费，平均年化收益率就大大缩水了。

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当然，总的来说，经过近四年的拉锯战，如今的局面算是双赢。

此前，融创是看重金科在重庆等地优质且大量的土地储备，希望通过持股获得金科的控制权。双方经过人事、资金等多方面较量后，金科保住了股权，而融创也在近4年来的股价高点落袋为安。

尽管，在3月底的业绩发布会上，融创声称今年不看重销售业绩，但相比一季度，4月销售同比下滑幅度已明显缩小。

从融创发布的2020年4月未经审核营运数据来看，当月实现合同销售金额约337.6亿元，合约销售面积约为248.8万平方米，合同销售均价约为13560元/平方米。

截止2020年4月底，融创已累计实现合同销售金额约955.2亿元，已完成全年目标15.92%，合约销售面积约为702.3万平方米，合同销售均价约为13600元/平方米。

融创“调融资结构、降融资成本”的压力依然不小。今年估计还会因为卖资产引发舆论关注。

金科方面，在股权上暂时安全了，但今年相比不少房企保守做法，金科给自己定的目标却是要更进一步，全年销售目标为2200亿元，计划新开工面积约3600万平方米，积极拓展土地储备资源。

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2019年金科的财报确实亮眼，金科股份及所投资的公司实现销售金额1860亿元，同比增长57%，完成年度目标的124%；房地产销售面积同比增长42%。

但今年一季度遭遇黑天鹅，且房住不炒依然被强调，如此市场环境下，怎么看都难以实现2019年的增长……

如今楼市调控，严控资金随便进入房地产行业，加之海外也受黑天鹅事件影响，房企们融资难度大大增加。

相比近一两年来其他房企的去杠杆，金科的步子却不小。2019年，金科的资产负债率为83.78%，同比微涨了0.15%。

与此相对比的是财务费用的大增。2018年，金科的财务费用还不到五千万，而2019年其财务费用快速攀升至6.29亿元，同比大增1166.11%……

而本月融创卖掉金科的股份，神秘接盘侠还未揭晓身份，市场传闻也是地产大佬。

不知道稳步前进还是大步快跑，哪种方式更能安全地度过这艰难的一年，我们拭目以待。

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