57城环比上涨！楼市复苏，注意伪“套利空间”下的大坑 |蜜姐

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

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昨天（6月15日），国家统计局公布了《2020年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》和《2020年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况》。

简单概括来说，统计数据显示：5月，楼市复苏了。

恐怕一些蜜友，已经看到了不少欢呼声。当大家又热情地谈论买房的时候，其实隐藏的坑比表面友好的因素要多。

01

第一，从新房价格来看，70个大中城市中57个城市环比上涨。

其中，银川领涨，环比上涨了2.1个百分点；哈尔滨、襄阳与上月持平。

环比略微下滑（均不到1个百分点）的城市有：合肥、郑州、海口、牡丹江、安庆、湛江、韶关、北海、三亚、遵义和大理。

拉长时间来看，楼市复苏在新房价格上的体现更明显。

比如，除开特殊的1月，2月-5月，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市数量分别为21个、38个、50个、57个。

第二，从二手房价格来看，楼市复苏的迹象也十分明显。

2月-4月，二手房价格环比上涨的城市分别为：14个、32个和37个。5月，二手房价格环比上涨的城市为41个，较前三个月持续上升，且已达到2019年9月以来的最高点。

北京以环比上涨1.8个百分点领涨。除北京外，过去一两个月中，一线城市的房价备受关注，尤其深圳，5月环比涨幅为1.6%，排名第二。

此外，二手房环比涨幅超1%的城市，还有沈阳（1%）、宁波（1.1%）、福州（1%）、成都（1.3%）、西宁（1%）、银川（1.3%）、包头（1.1%）。

因二手房的价格，才是我们卖出去的实际价格，因此这个数据通常更被机构、投资者看重。

不过，不同城市之间的二手房市场差异还是颇为明显。

02

二手房价格环比下跌的城市当中，不乏近期受热捧的海口、三亚等。

在市场、中介等们的欢呼声中，买房还是得先冷静点。在热闹现象下，有三大问题值得我们注意。

一是，北京二手房环比价格的领涨，是非常特殊的，后面未必还能延续。

此前蜜姐就曾写过，主要还是因为学区房政策的变动，北京学区房最后的“钉子户”西城区宣布今年7月31日起，幼升小将实施多校划片，操碎心的家长们才拼命上车（详见《成交量增长100%！北京学区房最后的疯狂？风向标变了》）。

加之最近一周“黑天鹅”的新变化，不确定因素更是大大增加。

此外，是深圳楼市的火热，今年3月，好基友杠杆地产就曾分析过（详见《深圳，房价会把北京上海甩多远？》）。近期深圳楼市的躁动，真和大多数二三四线城市没什么关系。

二是，所谓的热门，你追上去未必香。

比如，近期处于重大政策利好的海南，其海口、三亚，无论是新房价格和二手房价格环比均出现了回调。海口、三亚新房价格分别环比下滑0.3%、0.4%；二手房价格分别环比下滑0.4%、0.8%。

从长期来看，蜜姐也是看好海南的，但如果仅仅局限到楼市投资上，那还得劝心动的蜜友多做功课。一来，海南不同区域差别也颇大；二来，海南再三声明坚持“房住不炒”，买得做好长期持有的准备。躁动一点，会被“降温”，短期波动是很正常的。

三是，昨天（6月15日），央行开展为期1年的2000亿元中期借贷便利（MLF）操作，标利率为2.95%，与上月持平，总量1000亿元，且当天无逆回购操作。

央妈此次“量缩价平”的MLF操作，是低于市场预期的，让“降息”的呼声未能落地。本月20日的LPR报价，大概率也将于5月持平。

这也可以看出在货币政策操作上，央妈是十分谨慎的。老路不好走，“稳”真的很重要。

楼市太过欢腾的景象，并非是一些城市不愿意看到，只是博弈之中，稳住还是占上风的，稳步回升，小幅上升可接受，幅度太大，就得降降温了。

03

对于关注楼市的蜜友们来说，喧嚣背后，调控之下买房有特别大的一个坑值得警惕。

那就是新房、二手房价格倒挂的“套利空间”，你抓得住吗？

以5月的数据为例，二手房环比价格上涨城市虽然在增多，但我们也要看到一些所谓的新一线城市、热点二线城市，二手房价格依然在回落。

比如，天津下滑了0.5%，郑州下滑了0.6%，贵阳下滑了0.2%，烟台下滑了0.2%等。

作为平均数，下滑幅度看似很低。其实就算是2017-2018年，这一轮楼市行情来临的时候，统计的平均上涨幅度也没有高到让人吃惊，但实际上涨了多少，相信蜜友们都有深切感受。

言归正传，大家之所以偏爱新房，跟楼市调控限价有莫大关系，也是开发商和中介重点宣传的点。

但实际上，不少城市的核心区域已很少有新房出售，大多数新房都在所谓的新区，而宣传的新房和二手房价格倒挂常常根本不在同一地段，甚至不在同一区域。

尤其是前两年行情很火的一些热门城市（怕惹麻烦不提了，欢迎蜜友们留言上墙），蜜友们可以去关注下它们的二手房挂牌量，要四五年才能卖完的都有。

前段时间，看到某大神，在网上组团到一热门新一线城市买房，吹得神乎其神。

蜜姐只是惊讶，这些所谓的“投资者”们真的有去了解下这个城市楼市的基本行情吗？此前被套牢的外地“投资者”就大有人在。

所以，别着急为新房限价激动，要买房，还得多去实地看房，广泛看盘和跟不同中介机构对比价格。你才清楚，到底有没买到就是赚到的好事儿。

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