黄奇帆：房地产已达天花板！这些地方的房子碰不得

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

蜜友们，不知道你是否也有这样的感慨：2020年，没想到这么快就到了六月的尾巴，上半年即将结束了。

这不平凡的一年，除了让我们一再见证历史外，就要数魔幻的感受异常深刻。这其中，楼市绝对排得上号。

比如，经济恢复的速度，似乎没有楼市跑得快；长租公寓、房东在哭天抢地，深圳、杭州、成都等地的新房却在“万人摇号”……

最新的矛盾对比，大概是黄奇帆先生认为“人均住房面积到了50平方米，实际上是中国（楼市）的天花板”；而另一边是21家房企在22个重点监测城市销售破百亿，以及某些不时出现的高溢价拿地新闻。

人均住房的问题，其实已经提了三四年了，这一次会是专家预测翻车，还是规律起作用？

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中国国际经济交流中心副理事长、重庆市原市长黄奇帆先生，最近一两年公开的发言中，与楼市相关的内容，总是能引发舆论的关注。

比如，几个月前，关于取消公积金的建议（详见《黄奇帆建议取消住房公积金制度！对楼市影响有多大？》）。

此次，黄先生的发言其实主要是回答某活动公开现场提问，为什么最近10年、20多年来房价大涨？

原问题中，为了突出问题的关键点，还特别提到“建筑材料实际上没涨，除了土地涨了，人工稍微涨了，其余都没有涨”。

对我国楼市非常熟悉的黄先生，洋洋洒洒从1990年开始说起，他将房地产的几个阶段进行了划分，简单概括下：

第一阶段，1990-2000年我国开始有房地产，并开始加大房产建设；

第二阶段，2000-2010年，我国房地产建设达10亿平方米，10年涨了10倍，2010年人均住房已达30平方米；

第三阶段，2010-2019年，2019年我国人均住房已达50平方米，年建设量17亿平方米，“实际上是中国（房地产）的天花板”。

黄先生认为，过去20年，巨额的外汇顺差，为了把钱留下来，才不得不搞货币超发，而物价没怎么大涨，是因为“房子的确是一个吸收通货膨胀的概念”。

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人均住房这个问题，早在2016年就被多次提及。而2015-2016年，上一轮如火如荼去库存之后，2017年的行情火热起来，更是引发过激烈的讨论。

但到了最近两年，争论更多变成自嘲、调侃：又拖后腿了，又被平均了？！

据国家统计局公布的数据显示，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。

其中，农村居民人均居住面积45.8平方米，城镇居民人均居住面积36.6平方米。

人均居住面积40.8平方米，是个什么水平？对比下，似乎简直不要太幸福。

同期，中国社会科学调查中心发布的报告显示，我们的人均住房面积赶超英法（分别为35.4平方米和35.2平方米），更是吊打日韩（分别为19.6平方米和19.8平方米），就差追赶美国了（人均67平方米）。

别提2019年的人均50平，今年央行的一份报告更是显示城镇居民住户人均住房1.5套，被舆论关注后这份报告被删除了……

这些数据和楼市近年来的行情，显然不符。难道说，我们的楼市已经厉害到远超了供需基本规律了吗？

并非如此，而期间出人意料一个神奇的发明横空出世：棚改货币化安置。以及坚定的买房致富“信仰”，万人摇号的情况下，自己不参与下感觉似乎都是傻子。上车的拼命再买一个、两个、三个位置，等着高位套现。

现在，棚改货币化安置的因素消停了，在“信仰”和经济规律的拉扯下，黄先生的“天花板”理论是否要应验了？

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我国楼市预测上翻车的大牛挺多的。

比如因“人生发财靠康波”闻名的大神周金涛先生，曾多次成功预测宏观经济走势，但在楼市上却“失算”了。但周先生的判断逻辑还是非常值得学习的，跟不少投资大师一样，他并不是什么“神算子”，而是选择做大概率正确的事情。

今年的情况，应该说异常复杂，稍微关心国际新闻的蜜友恐怕感触更深。

典型的如，黄奇帆前面提到的过去20年的巨额贸易顺差，这个今后是要打问号了。

最近，高层放大招，印发了《关于支持出口产品转内销的实施意见》。“出口转内销”这个词儿恐怕一些年轻的蜜友们很陌生，但信号却是非常明显：还得靠自己。

大环境的复杂、多变乃至艰难，告诉你能准确预测未来三五年楼市行情的，不是骗子估计就是房产销售了。

相比较而言，我们只能去做大概率正确的选择。而不是被一些热闹的表象搞得头脑发热。

比如上周，蜜姐就曾提醒，一些城市的火情行情下，要清楚坑有多大、多深（详见《57城环比上涨背后：楼市复苏，注意伪套利空间大坑！》）。

尤其是房企们要交2020年上半年的答卷了，近期造势的宣传太多太多，搞得房地产似乎真的能脱离大环境一枝独秀一样。

其实，无论是刚需还是投资，都还得多做功课，好好对自己的钱包负责。

最近两个月一些城市楼市行情，背后都少了各地“抢人大战”的身影。

在城市打拼的刚需朋友买人才房，别只看价格，一定要关注当地政策的具体规定，走了的可不算当地人才了。

杭州90后快递员，因评为高层次人才，获100万元购房补贴的新闻，看着是挺让人激动的。但100万“买个”全国广告真心便宜到家了。

刚需族更应该关心的是，近期佛山市顺德区拟修订人才房政策：8年内离开顺德，不在该区工作、生活的，将按原价收回房子。

而区域上，黄奇帆先生就特别提醒，房企们重点放在大城市群、大都市圈，比如长三角、珠三角、京津冀、成渝城市群等。

即便是这些大城市群、大都市圈都还要注意防范新区的坑、伪高端盘的坑（详见《208家房企破产！有望降价？其实坑更多》）。

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今日词汇：资源约束

资源约束：指人们的生产、经营受到自然资源不足或者过度资源利用而受到限制的现象。是一种典型的经济增长约束形式。它往往作为金融约束和需求约束的触发因素，共同引起经济增长周期性波动。

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