中骏集团，合联营销售占比超56%！离千亿还有多远？ |半年价值观察

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

近日，中骏集团控股有限公司（以下简称“中骏集团”）发布了2020年中期业绩。

在上半年遭受黑天鹅事件冲击，房企们普遍较为困难的处境中，中骏集团的表现还挺不错的。

吊诡的是，半年合约销售额达400多亿的老牌房企，上市10来年，市值却不到200亿？！到底是属于被低估的潜力好公司，还是另有猫腻？

01

据财报披露，截至今年6月30日止六个月，中骏集团联同其合营公司及联营公司实现合同销售金额约400.76亿元，同比上升8.2%，其中包括合营公司及联营公司的合同销售额约为225.61亿元，占销售总额的56.3%。

同期，合同销售面积约为273万平方米，同比减少8%，其中包括合营公司及联营公司的合同销售面积约为118万平方米，占合同销售面积的43.2%。

期内，物业销售均价为每平米14680元，同比上升17.6%。

合营联营的方式，在房企中，尤其是追求扩张，追逐千亿梦的房企中，近年来较为普遍。

千亿梦，最近几年对房企们来说，既是激励目标又像是一个魔咒。

存量时代的厮杀很残忍，即便是曾经安于做区域老大的很多知名房企，后来都纷纷高举冲击千亿的大旗。

道理很简单，房企躺赚的黄金时代一去不返。

2019年初，金科股份董事长蒋思海说得更加直白：“小而美是不行的，必须大而强。”毕竟，这已经是一个大鱼吃大鱼的时代了。

合营联营成为除高周转之外，另一大房企们冲击千亿梦的法宝。

一来，这种方式有利于快速扩大规模；二来，有利于降低风险，比如共同拿地、开发，分担成本等。

但大量开展合营联营也有不利的一些地方。

比如，需要与合作方分享利润，可能降低归母利润；更重要的是让财报更加复杂，资金往来、负债等问题涉及两家甚至多家公司，也是容易存在猫腻的地方。蜜友们有感兴趣的公司，建议一定注意下这方面是否存在问题。

言归正传，中骏集团半年报中，还有一系列表现不错的数据：

毛利率达27.9%；

收益约为151.35亿，同比大增45.2%；

期内溢利25.17亿，同比增长14.7%；

母公司拥有人应占核心溢利约为18.41亿，同比增长19.2%。

今年年初中骏集团就放弃了曾经制定的在2020年冲击千亿的目标，将今年年销售额改为了930亿。

02

上半年，中骏集团完成了年销售目标的43.1%，有媒体乐观预估，年底其有望冲击千亿目标。

此前，中骏集团曾公布了六月未经审核运营数据，仅6月一个月的时间，中骏集团联同其合营公司及联营公司实现合同销售额约119.27亿元，比2019年同期增长17%。

如果按照6月份的这个势头来看，一个月就能完成超100亿的销售额，的确年底还是有望冲击千亿目标的。

不过，翻看中骏集团公布的7月份未经审核营运数据，尽管中骏集团联同其合营公司及联营公司合同销售额和销售面积分别同比大增49%和47%，但合同销售金额约为77.25亿，比6月减少了42.02亿元！

千亿的梦，并不容易，不是乐观就行的。

当然，作为成立于1987年的闽系房企中骏集团来说，实力还是不容小觑。在成立第23年的2010年，成功在我国香港联交所主板上市。

2013年开始走向全国，2017年总部移师上海。

有意思的是，中骏集团的总部搬到上海之后，销售额在一线城市的占比却是逐年下滑。

据财报披露，2017年-2019年，中骏集团一线城市销售额占比分别为：43.1%、15%、13.2%。

2020年中报显示，中骏集团一线城市销售额占比仅为7.4%，二线城市占比60.7%，三四线城市占比31.9%。

中骏集团即便是倚重海峡西岸经济圈及长三角经济圈，但在不同城市之间也是有得有失。

从城市来看，今年上半年，合同销售表现最突出的一线城市中仅有北京，约25.51亿；二线城市中突出的是厦门、南京、重庆，分别约为67.16亿、25.73亿和24.34亿；三线城市中最突出的是泉州，约21.92亿元，占整体合同销售额约5.5%。

2017年财报中，中骏集团表态看好一线和核心二线城市的房地产市场，让回继续贯彻“聚焦一线城市及核心二线城市及其卫星城市的战略方向，并留意经济较发达的强三线城市”。

同时，2017年财报中，上海、北京、天津的销售额占整体合同销售额约为21.3%、19.7%和12.7%。

到了2018年，上海、北京、天津的销售额占整体合同销售额均大幅下跌，分别约为7.2%、6.8%和8.8%。

而2018年的财报中，中骏集团也一改战略和态度，转而表明“我们相信除了一线城市外，人口将持续流入核心二线城市及周边的强三线城市”。

不知道这样的结果是在一线城市的惨烈竞争中失败了？还是及时调整了战略方向？

从2020年半年报中，已经找不到上海在整体合同销售额中的占比踪影，沦为“其他”了。

而今年半年报中强调的三线城市泉州（占比5.5%），实际上其销售额在中骏集团整体合同销售额中的占比也在逐年下滑。

财报显示，2017-2019年，泉州的销售额占整体合同销售额的比例分别为：19.6%、16.9%、7.8%。

倒是厦门的销售额占比，从2017年的1.5%，升至2019年的9.5%，再到今年上半年的16.8%。

03

最后，再来看一些蜜友们应该很关心的财务数据，比如利息、负债等。

首先是利息总额。

今年上半年中骏集团的利息总额较2019年同期增加了14.5%，达16.24亿元。主要原因是其银行及其他贷款（包括优先票据及境内债券）有所上升，好在平均融资成本为6.7%，并不算高。

今年上半年中骏集团贷款总额为455.08亿，较2019年底，半年新增贷款约为34.31亿；

今年1月，在境外增发于2024年到期的1.5亿美元优先票据；

一季度就一笔两批本金为5.16亿港元及1.8亿美元的定期贷款融资进行提款；

发行境内公司债券约为14.6亿元等……

中报披露，其净负债比率为68.3%，较2018、2019年（60%）略有提高。

较为明显的总负债，从2015-2019年，连续攀升5年，到2019年底突破千亿大关，达1190.96亿元。

这也几乎是冲击千亿房企的“常见”现象，销售额迟迟难以突破千亿，但负债总额倒是率先“轻松”破千亿。

此外，值得注意的是，应占合营公司及联营公司及亏损由2019年上半年的1.34亿，大幅减少95.1%至2020年上半年的652.6万元。

财报解释该项亏损的原因是由于期内合营公司及联营公司建项目所产生的经营费用。但为何能大幅减少95.1%的原因则没有说明，也不得而知。

与中骏集团情况类似，合约销售额大幅超过市值的房企还不少，且有的常年股价较低，资本市场似乎并不买账。尽管房价最近10来年上浮了不少，但不少房企的股价似乎却过于冷静。

比如，据中骏集团此前的公告显示，2010年3月其最高股价为2.99港元/股，最低为2.53港元/股，而截止2020年8月24日收盘，其股价为4.28港元/股。十年都股价都未翻一倍……

也期待蜜友们留言分享自己的看法，共同探讨。

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今日词汇：公司/企业估值

公司/企业估值：指针对上市或非上市公司，对其内在价值进行评估。一般而言，公司的资产及获利能力决定于其内在价值。通常分为相对估值法、绝对估值法等。

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