平安“接盘”！中国金茂卖项目、完成2000亿目标，股价依然跌，why?

  撰文|蜜姐&编辑|杰儿

近期，隐形的“地产大佬”中国平安又出手了。

它通过附属公司“接盘”了中国金茂旗下一挂牌了两个月左右的子公司。

让人疑惑的是中国金茂的操作。

据媒体公开报道，今年5月，中国金茂出售了3家项目公司股权；9月又挂牌拟转让3家项目公司；11月接连转让3家子公司股权……

而中国金茂11月宣布已率先完成了今年2000亿的销售目标！到底缺不缺钱？真实力，还是掺水业绩？

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先来看此次中国平安的“接盘”。

据中国金茂的公告披露，中国平安透过其附属公司盛钧，以8.66亿元获得了项目公司45%的股权；

这家挂牌转让的项目公司最近两年表现并不太好：2018-2019年，分别亏损了1435万元和2115万元。

不过，截至今年4月底，该项目公司经审核总资产及经审核净资产分别约为41.51亿元及约人民币15.83亿元。‍

图片来源|中国金茂公告

该项目公司是位于江苏省常州市钟楼区蓝翼飞机制造厂地块，性质是商住用地，预计明年四季度完工交付。

虽说等待交付时间也就仅剩一年左右，但该项目公司还是被挂售了45%的股权。

今年中国金茂类似的操作还不少，比如仅11月11日-25日，就有三条相关子公司挂售消息：

拟转让福州滨茂房地产51%股权；

旗下金茂西南企业管理有限公司拟转让贵阳黔茂房地产60%股权；

旗下公司金茂苏皖企业管理（天津）有限公司拟转让南京雅鸿房地产5%股权。

据乐居财经不完全统计，截至今年11月，中国金茂挂牌转让了旗下约10家左右子公司的股权。

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实际上，中国金茂出售项目公司与去年的情况也颇为相似。

2019年5-6月，中国金茂就相继出售或退出了8个项目，其中不乏位于北京和上海的项目，引发了媒体的普遍关注。

中国金茂是一家浓眉大眼的央企，以地产开发和酒店经营为主营业务，定位是走高端和精品路线。

其最终控股股东为中化集团，2019年引入平安集团成为其第二大股东。

然而在楼市调控政策延续，房企去杠杆的大背景之下，中国金茂近年来的资产负债率不降反而缓慢爬升。

据东方财富网统计的历年财报数据显示，2015-2019年，中国金茂的资产负债率分别为62.9%、66.6%、70.1%、71.2%和73.7%；其经营现金流在2016-2017年连续两年为负，直到2018年才转正。

此外，中国金茂最近两年的业绩表现尚可，但毛利润同比却出现了两位数的负增长。

据财报显示，2019年，中国金茂全年实现合同销售金额为1608.06亿元，同比增长25.63%；营收433.56亿元，同比增长12%；归母净利润同比增长24%。

但2019年，其毛利润反而比2019年减少了约17.7亿元，同比下滑12%！

再看近5年来，中国金茂毛利润的表现，也是起伏较大，其中有3年毛利润同比增长为负数，2年为负两位数的增长。

财报显示，2015-2019年，中国金茂的毛利润同比增速分别为-20.5%、42.5%、-1.6%、44.8%和-12.2%。

今年半年报显示，中国金茂上半年虽受疫情影响颇深，但表现不错，尤其是销售方面，首次在半年就突破千亿销售签约额（1029亿元），同比增长31%。

但同期，其收入为12,096.6百万元，同比下滑18%；毛利率同比下滑5%，好在中国金茂集团的整体毛利润为32%，略高于行业平均水平。

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业绩好看，盈利表现一言难尽，而短债压力大，结果就是资本市场难以买账。

中国金茂交出了看似不错的成绩单，合同销售额创新高，提前一个月完成年度销售目标，也未能挽救其股价明显向下的走势。

不过，相比十多年的股价不涨或反而跌到更低来说，中国金茂截至12月21日的收盘价，还是高于2007年上市发行价2.35港元/股。

当然，中国金茂也在力图改变。

半年报显示，截至今年6月底，其一年内要偿还的计息银行贷款及其他借款金额共计337.45亿，比2019年上半年增加了67.54亿元；而同期其现金及现金等价物为203.6亿，资金缺口达133.85亿元！

最近两年，中国金茂较为频繁的卖项目，今年又搞了定向增发融资，8月底回笼了约19.9亿港元，有心降杠杆。

但从拿地方面来看，中国金茂并不手软，但比2019年温和了不少。

2019年1-11月，中指院的数据显示，中国金茂以517亿元的拿地金额排第12位，拿地面积排第23位。

今年1-11月全国房企拿地金额与面积排行榜显示，前11个月，中国金茂以268亿元的拿地金额排第36位，拿地面积排第34位。相比2019年同期的拿地金额排名跌了20多位，还是温和了不少。

不过，中国金茂并没有打算放慢脚步。

2019年的业绩发布会上，其宣布了其签约销售额目标2021年为2500亿，2022年3000亿！

在去杠杆的同时，还扩大规模，这个难题能否实现？估计等今年中国金茂的年报出来后，从中我们能找到更明确的答案。

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今日词汇：定增

定增：即定向增发，是股票增发的一种方式，指上市公司向符合条件的少数（不得超过10人）特定投资者非公开发行股份的行为。有利于上市提升母公司的资产价值，但会稀释原股东持有的股权。

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