泛海控股上了房企转型的当？

 撰文|蜜姐&编辑|杰儿

1月20日，泛海控股拟以23.64亿元转让民生证券部分股份的公告让蜜姐感慨不已。

这距离泛海控股发公告出售武汉中央商务区地块（暂定交易价款总额为30.66亿元）仅仅过去了14天。

泛海控股的创始人卢志强非常低调，但却是一位不折不扣的商界大佬。最为外界说道的，莫过于辅助万达上市和联想混改，被称为王健林和柳传志的“贵人”。

目前，中国泛海控股集团旗下有四家上市公司，作为集团核心产业平台的泛海控股却在2021开年初又是卖资产又是转让股份，何以“缺钱”至此？

大概还得从所谓的房企转型路径说起，当然之于泛海，不知道算不算。

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泛海控股的公告称，此次拟以23.64亿元转让民生证券约13.49%股份，转让完成后，公司对民生证券持股降至约31.03%，但不会导致公司失去对民生证券的控制权。

但颇为有意思的是，7天前（1月13日），泛海控股才宣告经证监会核准，该公司的行业分类正式由房地产业门类更新为金融业门类，行业大类为其他金融业。

转型卖地可理解，成为了金融行业的一员，却继续转让民生证券的股份，这又是闹哪样？

说实话，前几天蜜姐看到某报道称泛海控股为房企转型成功的典范，不敢苟同。

泛海控股历时5年多的转型，个中酸甜苦辣不是一个变更行业分类能简单得出结论的。

房企转型实际上也说了数年了，龙头房企中，保利、龙湖等近些年已纷纷改名，但默契是，正如早就高喊“去地产化”的万科一样，绝大部分房企主业依然是房地产，该做规模做规模，该全国扩张的绝不慢半拍。

房企们的转型的确在不断尝试，从常见的分拆物业上市、拓展商业地产、康养、大健康、涉猎金融、造车、造机器人，甚至是养猪、搞农业，花样百出。但真正变成金融业大亨，成功的没见两个。第一需要烧钱，还有很大失败的可能，房企们主业通常是不敢放的。

而泛海控股则是口号喊得不如某些房企响亮，但转型的步子却迈得很大。

2014年，泛海控股做出战略转型发展的决策，一开始还是很稳的路线。

彼时转型的思路为：要求继续发挥房地产业务优势的基础上，融合具有较大发展潜力的金融等业务板块，将公司打造成涵盖“房地产+金融+战略投资”的综合性控股上市公司。

转折点在2015年。

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泛海控股2015年报中，明确提到：“以金融为主体、以产业为基础、以互联网为平台的产融一体化的国际化企业集团”战略。

具体来看，有这样几点值得注意。

第一，2015年末，泛海控股进一步以自有资金向民生证券增资，加大民生证券资本金至约45.81亿元，公司对民生证券的持股比例增至87.645%（考虑年内通过司法拍卖获取的部分股权）。

第二，进入保险行业，收购民安财产保险有限公司51%股权并出资40.8亿元参与民安财险增资，收购亚太财险并增资等。

第三，加大海外资产配置，房地产业务“国际化”。

此外，泛海控股还开展了互联网金融、互联网保险等业务。

后面的故事，关心财经新闻的蜜友们一定不陌生。

房企们前些年的出海，大多只能有“折戟”来概括；而互联网金融拖垮地产大佬的案例让人唏嘘（详见：玩转股市、地产的大佬戴志康，毁于互金！你还心存侥幸吗？）。

泛海控股从2015-2019年年报到2020半年报中，都反复提到从2014年开始转型，但从2015年开始，目标变为了：将公司打造成涵盖“金融+房地产+战略投资”的综合性控股上市公司。

从“房地产+金融+战略投资”到“金融+房地产+战略投资”，房地产和金融顺序的改变，也将彻底改变泛海控股的前途。

金融行业相比房地产行业，其特殊性和重要性不言而喻。

房企产行业，从1998年房改算起，二十多年的发展中，民营企业可以做到“宇宙房企”，民企“草莽英雄”辈出，赶超央企、国企的可谓比比皆是。而金融行业，准入门槛高，天花板明确，尽管有不少投机财阀短暂大火，但最终都败下阵来、甚至坐牢。可见，民企要在其中追波逐浪难度不小。

泛海控股未雨绸缪，提前布局转型没错，时机也不差，问题是步子太大。如果坚持2014年的“房地产+金融+战略投资”战略或许是另外一番风景，而将金融前置，则是完全不同的道路。

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具体来看泛海控股近些年的业绩表现。

据东方财富网统计的年报数据显示：2014-2019年，泛海控股营收分别为76.2亿元、138亿元、247亿元、169亿元、124亿元和125亿元。

转型前后的业绩对比应该说非常明显。其中表现最好的2016年，虽然已经明确转向“金融+房地产+战略投资”，但实际收入构成上依然是地产占绝对主力。

据2016年报显示，全年公司房地产业务实现营业收入185.45亿元，占公司营业收入的75.17%；金融业务合计实现营业收入60.49亿元，占公司营业收入的24.52%。

随着不断缩减地产业务，泛海控股的营收大幅度缩水，毛利润在2017年出现腰斩，此后到2019年均为总体下滑状态，虽然2019年营收比2018年高1亿元。

归属净利润的情况类似，虽下滑幅度稍微小一点，但对比2016年的31.1亿元，到2018年已跌至不及10亿元，2019年才稍有改善为10.9亿元。

具体来看年报披露，2014-2019年，泛海控股的毛利润分别为34.3亿元、45.5亿元、77.3亿元、32亿元、25.3亿元和14.6亿元；同期，归属净利润分别为15.6亿元、22.5亿元、31.1亿元、28.9亿元、9.31亿元和10.9亿元。

2017年，泛海控股的转型见“成效”，同年房地产业务的营收占公司的营收为48.92%，同比大幅下滑55.49%，金融业营收占比超出50%。

到2019年，房地产业务在泛海控股的总营收中占比，已下滑到22.44%，同比再次大幅下滑42.20%。

泛海控股2019年营收为125亿元，相比2016年的247亿元，3年营收减少122亿元！毛利减少62.7亿元，归属净利减少20.2亿元。

不知道这样的沉重代价，泛海控股的创始人和时任董事长卢志强及高管们是否有过一点点后悔……

有一点蜜姐还是不得不佩服，泛海控股即便经历了如此阵痛，依然是不改转型决心。

虽然蜜姐并不认为房地产行业就不受待见，金融行业就高大上，但对选择的坚持，泛海控股真是做到了“流血”坚持。

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然而，转型不只是营收和利润减少的代价，还有负债的压力。

尽管泛海控股的营收中房地产业务占比已大幅降低，但其债务压力并未如此快速降低。

尤其是流动负债反而在增加，叠加房地产业务收入大幅降低，其还债压力可想而知。

以东方财富网统计的近年财报数据显示：

2015-2019年，泛海控股的资产负债率分别为87.19%、85.17%、85.36%、86.6%和81.39%；

同期，其流动负债合计分别为495.7亿、541.2亿、897.3亿、1115亿和1021亿；

同期，其一年内到期的非流动负债分别为97.48亿、68.62亿、334.5亿、340.0亿和261.7亿。

或许是因为转型导致重心不只在房地产业务上，加上泛海控股重仓的北京、上海、武汉三地，因北京、上海项目受调控政策的影响，2018年其年报披露，三地项目实际入市时间严重晚于预期，导致“年内公司房地产业务价值释放情况不够理想”。

2018年报还披露，泛海控股已整体出售了北京、上海项目，并称将“聚焦于发展空间广阔且更符合公司未来发展战略的武汉中央商务区项目”。

而实际情况是，今年1月初，泛海控股发公告，“为进一步优化泛海控股股份有限公司资产结构及改善公司资金状况”，拟以30.66亿元出售武汉中央商务区地块。

泛海控股的转型的影响还反映在其他方面。比如，卢志强家族在2015年胡润百富榜排名第8位，2019年下滑至第30位。

无论是个人还是公司，在这个时代都很容易焦虑，信息太多，变化太快，要把握并坚持好方向都挺难，我们也只有不断试错。

但大公司好歹有资产可变卖，有多种融资渠道，还可掉转船头。对个人而言，大胆尝试小步前进更为保险，比如用闲钱投资，用业余时间创业，通过不断学习和提高技能去降低一些风险，毕竟对于大部分身负房贷的人来说，一次大错翻身的机会就渺茫了。

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