重返前十！金地集团逆势扩张 “后遗症”凸显？|中报观察⑨
看视频，更简单。欢迎关注闺蜜财经视频号！
撰文|蜜姐&编辑|凯
8月30日，金地集团（以下简称“金地”）发布了今年的半年报，这家曾与万科、保利并称为“招保万金”的房企，如今的表现让投资者颇为吃惊。
比如其营收大增7成，净利润下滑却近4成。再比如上半年拿地频频出手。
如此明显的增收不增利现状下，逆势扩张，搏一搏值得吗？安全吗？这大概是关注金地的投资者们最为关心的问题之一。
01
首先来看金地上半年的成绩单。
财报披露，上半年，金地实现：
累计签约金额1,628.3亿元，同比增长60.22%；
实现营业收入342.74亿元，同比上升72.45%；
归属于上市公司股东的净利润18.25亿元，同比下降38.79%；
归属于上市公司股东的扣非净利润为18.11亿元，同比下滑14.61%。
金地在财报中解释，净利润的明显下滑是由于本期毛利率下降较多，同时受到年内结转节奏不均衡的影响。
上半年，金地的房地产业务结算毛利率为14.25%，同比降低25.35个百分点，下滑幅度确实挺大的。
金地又解释，毛利率下降，一方面与近年地价占房价比重提高有关，另一方面与本期结转结构有关，部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率。
近年来受楼市调控等因素的影响，房企的毛利率确实有所下降，但上半年同比下滑超25%的并不多见，且金地的营收增速高达72%，净利润放到下滑近40%，实在是让人意外。
蜜姐详细看了下金地各业务板块和区域的毛利率情况，只想感慨一句，步子太大容易……
尤其是分地区来看，华北和华南地区是金地房地产业务重仓的区域，上半年金地在华北地区的营收同比暴增1372.09%，但毛利率仅为9.5%，比去年同期降低了44.14个百分点！
华中、西部和东南地区，其毛利率降幅在28-35个百分点之间。
特别是在西部地区，不仅毛利率同比降低了34.02%，营收还同比减少了26.77%。
02
如果要搞清楚金地财报中如此矛盾的表现，需要大致了解下它的发展史。
金地是一家低调的老牌房企，1988年初创于深圳，早在2001年就成功在上交所上市。它曾是被誉为“招保万金”之一的地产龙头股。
但此后受自身战略布局等因素的影响，加之房地产行业发展的黄金时代，一些房企狂飙猛进，金地慢慢“掉队”了。
克而瑞发布的2018年房企业销售TOP200榜单中，金地集团当年排名为第16位，与曾经齐名的万科、保利差距明显。
2019-2020年，金地持续发力，排名逐渐上升，今年上半年重返房企销售排行榜前十强，位居第10位；房企操盘榜上，其操盘金额更是高居第8位。
房企搞规模的必用杀手锏之一，通常有扩张联营、合营公司，金地也不例外。
财报披露，2019年，金地投资活动产生的现金流量净额为-96.41亿元，比上年同期负增长了44.3亿元，原因是对对联合营公司投资增加。
2020年报中，金地的其他应付款中，往来款为355.77亿元，比上年年末增加了71.07亿元，主要包括金地与联合营企业、子公司的少数股东，及其他合作方向项目公司垫付款和借款。
同年，其投资活动产生的现金流量净额为负数，高达-100.4亿元，财报解释主要是因为联合营公司收益减少。
东方财富统计的财报数据显示，金地近今年的合约销售增速的确不错，2018-2020年，分别为：15.3%、29.7%和15.23%。
金地营收增速更快，2018年逆转了2017年的负增长，2018-2020年金地营收增速分别为34.62%、25.09%和32.42%，但同期其归属净利润同比增速却起伏较大，分别为18.35%、24.41%和3.2%，尤其是2020年快速下滑了21.21个百分点。
今年上半年来看，其营收和归属母净利润的同比差距更大了，毛利率下滑幅度也颇大，似乎扩张“绝招”的“后遗症”更加上头。
另外，有两个细节似乎也印证了扩张的“后遗症”。
上半年，金地的经营活动产生的现金流量净额，和投资活动产生的现金流量净额，依然为负值，分别为-100.3亿元和-53.13亿元。
财报给出的说明，经营活动产生的现金流量净额变动，是因为联合营公司往来款增加；投资活动产生的现金流量净额变动，是因为对联合营公司投资支付的现金增加。
03
此外，更让人吃惊的是其财务费用的暴增。上半年，金地的财务费用为3.23亿元，同比增加2346.85%，财报解释主要是因为融资利息支出较上期增长，且上年同期基数较小所致。
好在对照“三道红线”的要求，上半年金地都达标，但它拿地也不手软。
在克尔瑞今年1-7月房企新增货值榜中，金地位居第9位，去年同期则排名第16位，扩张的步伐可见一斑。
2018-2020年，金地的土地总投资额分别为1,000亿元、1,200亿元和1,350亿元。
而今年上半年，金地的总投资额已高达924亿元！获取了81宗土地，2020年上半年为52宗；新增土地储备约1,247万平方米，比去年上半年（649万平方米）增长了92%。
金地集团作为一家老牌房企，有如此奋进的精神，其勇气可嘉，但在如今坚持楼市调控的大环境之下，逆势扩张，尤其是如此明显的增收不增利的逆势扩张是否合理、安全？
这或许是不少投资者希望金地方面重视的问题之一。
快速扩张的另一个问题在金地身上也有所体现。
今年3月，中国青年报等媒体报道了金地集团旗下的多个项目因开裂渗透等问题，受到了业主投诉及维权。
在房地产行业的新形势下，一些此前财务状况较好的公司开始了新一轮的扩张，希望那些奔跑中的大公司也能更多考虑客户和投资者们的权益。
亲爱的蜜友们：欢迎大家一起学习，共同成长：用今日词汇在留言区造句，连续坚持一周，将获赠《海龟交易法则》《基金定投：让财富滚雪球》《灭火：美国金融危机及其教训 》等好书中的一本（任选其一，先到先得），不重复赠书。如能坚持一个月，将赠送神秘学习大礼包哦。
今日词汇：涓滴效应
涓滴效应（Trickle-down effect）：也称作利益均沾论、渗漏理论、滴漏理论等，指在经济发展过程中并不给与贫困阶层、弱势群体或贫困地区特别的优待，而是由优先发展起来的群体或地区通过消费、就业等方面惠及贫困阶层或地区，带动其发展和富裕。该理论常用来形容里根经济学。
本文为闺蜜财经原创，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！
蜜友们，很抱歉！老的读者群已满员，现建了新的读者群。欢迎大家来这里，聊聊投资，谈谈理财，说说育儿，讲讲职场和情感，一起成长一起开挂，做自己的女王！
请加微信Huoxing2099（备注:闺蜜财经），拉你入群。