金地集团的逆势扩张游戏：前三季度净利下滑34% VS 拿地增长51%！

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撰文|蜜姐&编辑|凯

今天（10月18日）国家统计局发布了今年1—9月份全国房地产开发投资情况。

同一天，金地集团发布了今年的三季报，三季度其营收和归属于上市公司股东的净利润双双下滑，但1-9月其拿地却颇为激进。

作为房企前10强的金地集团，是房企里面逆势扩张的代表之一，近期各种关于“政策底”的分析颇多，这些大胆“走钢丝”的企业或类似的个人投资操作，能否安全等到楼市“拐点”？ 大概这是关注楼市的蜜友们都关心的问题之一。

01

首先来看金地集团的三季报。

财报披露，三季度，金地集团实现营业收入196.1亿元，同比下降4.64%；归属于上市公司股东的净利润约14.84亿元，同比下降26.19%。

因上半年业绩表现不错，今年1-9月，金地集团的营收为538.84亿元，依然保持了同比增长33.25%；但归属于上市公司股东的净利润为33.09亿元，同比下跌-33.72%。

增收不增利的情况，上半年金地集团表现也颇为明显。

据半年报显示，上半年，金地累计实现签约金额1628.3亿元，同比增速高达60.22%，其在克尔瑞今年上半年的房企销售排行榜中，也由去年同期的第9名，再进一位，高居第8名。

同期，其营业收入同比更是大增72.45%；但归属于上市公司股东的净利润却出现了令人费解的情况，同比下滑了近四成，为负增长38.79%。

关于净利润下滑的原因，三季报的解释和半年报大同小异：金地集团称“主要因本报告期结转的房地产开发项目毛利率下降以及期间费用增加的影响。”

毛利率具体下滑了多少，三季报里面没有披露。

房地产行业整体毛利率近年来都有所回落，但从此前金地集团的半年报来看，上半年其毛利率的下滑幅度超行业平均水平，降低了25.35个百分点。

三季报显示，今年前三季度金地集团的一些费用增加明显，比如：

销售费用为18.28亿元，比去年增加了6.36亿元，同期增长53%，当然这与销售量增加不无关系；

管理费用为33.17亿元，同比增长20%；

利息费用26.7亿元，同比增长13%。

02

金地集团早在1988年于深圳成立，是一家低调的老牌房企，曾与招商、万科、保利并称为“招保万金”。

在房地产行业蓬勃发展的时期，一些民营房企突飞猛进，相对低调的金地集团逐渐掉队，近两三年却奋起直追，不惜逆势扩张（详见：重返前十！金地集团逆势扩张 “后遗症”凸显？）。

然而，如今有房企融资新规的“三道红线”、银行房地产贷款和、个人住房贷款占比的“两道红线”把关，个别房企叠加部分美债到期的还款压力，近期花样年、当地置业等都不同程度地陷入困境。

但金地集团今年在拿地方面依然不手软。

财报披露，金地集团前三季度获取土地 101 宗，新增土地储备 1,492万平方米，同比增长51%！去年同期其获取土地79宗，新增土地储备988万平方米。

从拿地的区域来看，今年的布局相比去年更加均衡。

去年1-9月，金地集团的新增土储主要分布在华东、东北和华南区域，分别占比34%、18%和14%。从城市等级来看，一二线城市占比约60%，三四线城市占比约40%。

今年1-9月，其新增土储主要分布在华南、华东和东南区域，分别占比26%、25%和19%，但并未披露一二三四线城市的占比。

此前的半年显示，截至6月底，金地集团总土地储备约6,729万平方米，其中一、二线城市占比约为71%；其中，上半年新增土储中三四线城市占比约为41%，较去年同期提升8个百分点。

当然，金地集团毕竟是老牌房企，还是有不少优势，上半年其对标“三道红线”标准均未踩线。

不过，扩张的影响还是显而易见的。

前三季度，金地集团的经营活动产生的现金流量净额为-7.6亿元，同比负增长168.23%。

截至今年9月30日，其负债合计为3618.8亿元，比去年同期增加了542.9亿元。

好在报告期内金地集团发行的美债利率还比较低。

今年8月，金地集团完成了绿色美元债的发行，该期美元债券发行规模4.8亿美元，期限 3年，发行利率为4.95%。该期债券按半年付息，到期一次还本。

此外值得注意的是，中访网曾报道，金地集团2016以来，其少数股东权益占比不断攀升，到2020年占比为38.9%，存在“美化”财报的嫌疑。

03

尽管近期各种关于“政策底”的分析颇多，但如此逆势扩张究竟是“一念天堂”还是“一念地狱”？

从国家统计局今天发布的数据来看，今年1—9月，商品房销售面积同比增长11.3%；商品房销售额134795亿元，增长16.6%，但两者的增速回落明显。

图片来源|国家统计局

9月下旬，央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会，其通稿中罕见提及了房地产，且明确要求“两维护”（即：护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益）。

9月底，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，其中提到“金融部门全面落实房地产长效机制，稳妥实施房地产金融审慎管理制度”。

针对30家试点房企融资管理的“三线四档”，央行相关领导也公开回应，部分金融机构存在一些误解：对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款。

政策转向的信号似乎不少。

但实际上，细看信息内容，既不涉及货币政策也未涉及调控“松绑”。当然利好是有的，至少房贷相关业务会减少之前存在的所谓“误解”。

尽管近期摩根士丹利已将我国房地产板块的投资评级提升至“有吸引力”，但这家机构也曾数年坚持看空我国楼市，而彼时我国房地产行业正处于突飞猛进阶段……

总的来说：

楼市调控张弛有度的节奏相信不少蜜友都不陌生，而强调“一城一策”，一些城市开始“救市”也是必然；

但值得注意的是，这一轮的楼市调控坚持时间之长和力度之大，是前所未有的，逐渐化解房地产相关的风险决心是显而易见的，而上周《求是》上的重要文章，也显示房地产税是真的要来了。

在这些大背景之下，楼市的“拐点”也许不远了，但却不是重复过去的历史，而是大概率保持长期调控的“新常态”。

无论是企业还是个人，逆势而为的举动是否如预期获益，还需要时间检验。

毕竟曾经狂飙猛进的房企们，如今不只是中小房企有困难，个别大房企也挺难的。

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今日词汇：经营活动产生的现金流量

指企业投资活动和筹资活动以外的所有的交易和事项产生的现金流量，它是企业现金的主要来源。其列报方法有两种，一种称直接法，另一种称间接法。

往期好文

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