合景泰富“带血”的千亿梦：下调评级，不到一年股价跌去79%！
为防失联，请大家多多关注蜜姐的备用号哦！
看视频，更简单。欢迎关注闺蜜财经视频号！
撰文|蜜姐&编辑|凯
这是@闺蜜财经的第1004篇原创
近期，合景泰富被国际评级机构穆迪下调评级，由 “B1”下调至“B2”，并将其评级展望从“稳定”调整为“负面”。
对此，合景泰富回应称，公司的偿债高峰已过，合景泰富做好准备应对今年到期债务。
然而，资本市场却没有这么有信心。
截至3月14日收盘，本月，合景泰富的股价跌幅近28%，较去年最高点已跌去了79%。这家千亿房企的债务问题到底如何？
01
对于下调评级，穆迪的分析师解释，合景泰富集团的销售合同趋弱，以及在融资环境紧张的情况下，由于其大量债务到期而增加的再融资风险。负面展望反映了穆迪的预期，即该公司的运营和流动性将在未来12-18个月走弱。
最近两年房企的日子都颇为艰难，“三道红线”要求降负债，前几年大举扩张导致的还债压力，叠加疫情影响，合景泰富也不能幸免。
2020年，合景泰富的营收和毛利润同比增长近20%，但归母净利润却同比下滑了约32%。
2021年上半年，合景泰富营收同比增长10.8%，但物业开发收入同比下滑2%，期内利润同比下滑22%。
图片来源|东方财富网（特此感谢！）
今年以来，和不少房企一样，合景泰富的销售也出现了不同程度的下滑。
据合景泰富发布的公告显示，今年1月，集团及其合营、联营公司的预售额为41.6亿元，同比减少38.6%，2月环比有所提升，预售额为43.81亿元，但同比仍减少了3.9%。
值得注意的是，今年2月合景泰富的预售建筑面积还同比增长了5.5%，预售额不涨反降。当然，这与市场的大行情不理想也密切相关。
02
去年底到现在，各地楼市释放了不少利好消息，从降低首付款到房贷更友好、松限购等，然而受内外局势及疫情反复等因素影响，预期楼市的小阳春还是“乍暖还寒”。
一个月前，万科喊出的“要么活，要么死”并不夸张（详见：“要么死、要么活”万科郁亮发言刷屏！2022年，房地产进入黑铁时代）。
据克尔瑞统计数据显示，今年2月29个重点城市整体成交环比下降32%，同比下降36%；百强房企的销售操盘金额同样是“双降低”，环比下滑23.5%，同比下滑47.2%。
图片来源|克尔瑞研究院（特此感谢！）
央行的数据显示，今年2月，住房贷款同比减少，其中，代表居民按揭贷款的中长期贷款减少约459亿元。
尽管目前市场预期，还是预期有小阳春，但最近一些城市的疫情反复，楼市难免也将受影响。
大环境如此，合景泰富今年1-2月的业绩下滑也不难理解，今年业绩承压几乎也没有太多悬念。
据2021年半年报披露，期内，合景泰富的在售130个项目中，43%来自粤港澳大湾区， 31%来自长三角区域；按城市等级划分，93%来自一二线城市。
客观来说，深耕大湾区、长三角，聚焦一二线核心城市的合景泰富，相比下沉重点布局三四五六线的房企，可能业绩受影响的压力还稍微小点。
但合景泰富备受市场关注的债务问题依然不容忽视。其中，评级机构的态度尤为明显。
03
尽管合景泰富去年称“三道红线”已转为绿档，但从去年10月至今，相继被瑞信、标普全球评级、惠誉、大和等机构下调评级。
合景泰富成立于1995年，早在2007年就成功在我国香港联交所主板上市，与佳兆业、龙光、奥园、美的置业并称为“新华南五虎”。
合景泰富发家虽早，早前不算太激进，直到2016年开启扩张之路。
2017年，万达忙着与融创、富力做世纪大交易时，合景泰富和不少近些年冲千亿的房企一样，在忙着扩张。
克尔瑞数据显示，2017年，房企销售榜中，合景泰富排名第46位；同期拿地榜单中，合景泰富的总土储货值排名却在31位。
据中指院统计数据，2018年，房企销售排行榜中，合景泰富排名第43位；同期拿地金额榜单中，其排名却位居第24位……合景泰富的逆势扩张步伐可见一斑。
图片来源|东方财富网（特此感谢！）
2020年，合景泰富终于圆梦，全年实现合约销售额1036.1亿元，同比增长20%，成功进入千亿房企俱乐部。
然而，细看财报，合景泰富的千亿梦似乎是“带血”完成。
同年，其销售额、收入及毛利润的增幅均在20%左右，归母净利润同比却大幅下滑近32%；流动负债总额为1211亿元，比2019年增加了约114亿。
图片来源|乐居研究院（特此感谢！）
据wind统计数据显示，截至2021年11月，合景泰富约有债券12只，其中有10只美元债和2只人民币债券。
同花顺金融研究中心消息，3月8日，合景泰富旗下美元债出现异动，其发行的KWGPRO608/14/26价格下跌12.221%。
合景泰富在股市的表现同样不尽人意，截至今天（3月14日）收盘，合景泰富收于2.64港元/股，单日下跌近9%；本月，其股价跌幅近28%，较去年最高点（12.749港元/股）已跌去了79%。
不过，合景泰富对于债务还是颇有信心，近期回应媒体称，公司的偿债高峰已过，合景泰富做好准备应对今年到期债务。
总的来看，合景泰富业绩承压，此前被媒体报道“明股实债”、表外负债、涉嫌裁员等问题，资本市场显然对它既缺乏信心又缺乏耐心了。这也是目前上市房企面临的普遍问题。
此外，值得注意的是，财报披露，2020年，合景泰富新增项目合计总建筑面积332万平方米，总土地成本约236亿元；而2021年上半年其新增项目合计总建筑面积仅为51万平方米，总土地成本仅13亿元，拿地降速之快……
2022年，房地产“黑铁时代”开启，注定难熬，我们都不得不面临周期的考验。
亲爱的蜜友们：欢迎大家一起学习，共同成长：用今日词汇在留言区造句，连续坚持一周，将获赠《海龟交易法则》《基金定投：让财富滚雪球》《灭火：美国金融危机及其教训 》等好书中的一本（任选其一，先到先得），不重复赠书。如能坚持一个月，将赠送神秘学习大礼包哦。
今日词汇：肥皂水效应
肥皂水效应: 由美前总统约翰•卡尔文•柯立芝提出，指将批评夹在赞美中，因为人们内心对赞美有强烈的渴望，当人们听到外界的赞美会产生愉悦的情绪，此时再用委婉的语言来指出对方的不足之处，就会变成一种激励和鼓舞。
往期好文
本文为闺蜜财经原创，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！
蜜友们，很抱歉！老的读者群已满员，现建了新的读者群。欢迎大家来这里，聊聊投资，谈谈理财，说说育儿，讲讲职场和情感，一起成长一起开挂，做自己的女王！
请加微信Huoxing2099（备注:闺蜜财经），拉你入群。