卖资产、评级被下调！旭辉的“焦虑”
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撰文|蜜姐&编辑|凯
这是@闺蜜财经的第1127篇原创
中秋节前夕，闽系房企旭辉控股消息不断。
先是9月7日，标普发表评级报告，将旭辉控股主体信用评级从“BB”下调到“BB-”，还将未偿的高级无抵押票据评级从“BB-”降至“B+”，展望维持“负面”。
接着9月9日，旭辉发布公告，其间接全资附属公司与林中、林伟及林峰的联系人订立买卖协议，拟1.17亿元转让旗下南京项目公司，目标公司主要从事租赁公寓的开发及经营管理。
更早之前的9月5日，旭辉发布公告，披露了香港英皇道物业出售的最新动态。其中，旭辉控股（集团）有限公司及其非全资附属公司旭辉地产有限公司，与新买方华王有限公司订立新买卖协议。
新卖方旭辉地产有条件同意出售，而新买方有条件同意购买该新销售股份及新销售贷款的利益，总代价为13.38亿港元。
一系列动作背后，旭辉控股还安全吗？
01
在针对下调旭辉评级的报告里，标普预计，旭辉控股2022年的物业销售额将下降35%-40%，这将损害该司的现金流，并在未来一到两年内提高其杠杆率。
在市场低迷之际。2022年9月7日，标普全球评级下调了其长期发行人CIFI的信用评级由BB至 BB - 。也降低了长期利率对公司发行的未偿付优先无担保票据评级从BB -到B +。
负面评级展望反映了旭辉控股的风险，由于经济疲软，流动性可能在未来12个月进一步收紧，潜在销售更多流向合资项目。
标普预计了旭辉的2022年合同销售额，大概为1500-1600亿元，2021年该数字为2470亿元。考虑到该司的销售情况，这一降幅是标普之前对其全年预期的两倍多。
就在前几天，9月6日，旭辉控股公布了前8月的销售情况。数据显示，其前8月合同销售额943.0亿元，销售面积629.35万平米，平均销售价格每平米15900元。
2021年同期上述三项数据分别为1770.5亿元、1010.78万平米、每平米17900元；下滑幅度分别达46.7%、37.74%、11.18%。当然这也是大部分房企的常态。
8月单月，旭辉销售额、销售面积、销售均价分别是150.6亿元、101.23万平米、每平米15800元。
2021年同期这三项数据分别为200.2亿元、112.84万平米、每平米18800元。
8月单月的销售均价，旭辉比前8月又降了点。同时在蜜妹前述的三项数据上，旭辉控股同比分别下滑24.78%、10.29%、15.96%。8月的销售额、销售面积下滑幅度趋缓，看来是降价起到作用了？
02
此外，标普还指出了旭辉控股在流动性、负债比率、广泛使用合资企业等方面的风险。
从此前8月底旭辉控股发布的中期业绩里蜜妹看到，旭辉控股的各项核心指标确实不甚乐观。
营收297.20亿元，较2021年同期的363.73亿元，下滑18.3%。
股东权益应占核心净利润18.20亿元，同比下跌45.6%。上年同期为超33亿元；
归母净利润7.31亿元，同比下滑幅度更大为79.7%。这些上述指标惨归惨，好歹还是算盈利的，很不容易了。
降本增效，几乎是所有房企的一致操作，旭辉控股也不例外。
2022上半年，旭辉的销售及市场营销开支，由2021年同期的约11.68亿元，减少31.3%至8.02亿元。
行政开支由2021年同期的约17.40亿元，减少29.0%至12.35亿元。
债务方面，旭辉控股对比同行其实算是优秀的了。截至2022年6月末，剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为67.7%、78.5%和1.62倍，“三道红线”维持绿档。短债至少无忧。
但对比过往的自己，旭辉控股的确压力还是比较大。一年内要还的总金额还是不小，如下图：
由于不断的折扣以吸引销售，将使旭辉控股利润持续承压，推高杠杆率。2022上半年，旭辉控股核心净利润率为6.1%，2021上半年为9.2%，2021年全年为6.8%。标普已对其财务风险状况的评估从激进调整为高杠杆。
现金流，正如标普所言：流动性风险加大。截至2022年6月末，其拥有现金及银行结余312.45亿元，2021年末该数字为467.10亿元，下降了100多亿元。
03
值得注意的是，标普还提到了旭辉控股的合资风险。蜜妹看到，2022年前8月旭辉权益销售金额556.4亿元，权益占比59%，确实一般。
上半年旭辉毛利率和去年同期持平，为20.69%，但净利率同比却大幅降低8.34个百分点至6.41%，原因之一就是合联营贡献业绩同比大幅减少了84%。
由于旭辉合作项目较多，在合作方违约风险加大的情况，合联营业绩可能会持续冲击企业利润。
此前瑞银的一份报告显示，在旭辉的非全资项目中，旭辉、其他民企、国企+港企，金融机构的持股比例分别为44%、38%、12%和6%。
瑞银将旭辉的民企合作方分为三类：已经违约或者有高违约风险的企业，约占5%；有未偿付债券的企业，约占18%；没有债券的企业，约占15%。
对于“违约+高违约风险开发商”，瑞银的定义为：已经实际违约或协商债券展期的企业，或者上了瑞银最新风险名单的企业。
当然旭辉也有相应对策，比如去年已启动风险管理，即项目层面的现金流管控和股权层面的归边。但行业大洗牌时代，一粒灰尘落下来，对于企业或个人来说可能就是山崩地裂。对于旭辉来说，未来1年或许是关键。
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