中国金茂增收不增利，净利润下滑4成|中报观察⑫
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撰文|蜜姐&编辑|凯
这是@闺蜜财经的第1122篇原创
上周股市跌跌不休，上证指数跌破3200点关口；恒生指数较今年6月底高点跌幅超13%，跌去了3000点左右。
尽管A股和港股都有机构喊话“抄底”，但连谈论股市的人都大幅减少了。
这一点和楼市颇为相似，尽管投资常识，大家都熟悉要逆势操作，但绝大部分人还是喜欢追涨杀跌。不是投资者傻，实在是吓怕了。
房地产行业今年颇为不容易，房企们受疫情反复和内外多因素影响，在资本市场本就不再受欢迎，销售又继续承压，净利润下滑几乎是普遍现象，即便是有央企国企背景的公司也不例外。
比如，中国金茂上半年营收同比正增长，净利润却下滑了四成。
01
首先来看楼市的情况。
据公开报道统计，今年以来全国已有超60个城市调整房地产金融政策，其中涉及降低首付比例及房贷利率，提高个人住房贷款额度等。
中原地产研究院统计数据显示，今年上半年，多地发布了超460次“松绑”楼市的相关政策，尤其是5-6月，“稳楼市”政策密集发布。
8月下旬，央行降息幅度超预期。
与房贷息息相关的5年期以上LPR比上月超预期降15个基点，按照规定，首套房贷利率在此基础上可再减20个基点，即最低达4.1%，这已低于2009年，接近2008年的房贷利率水平。
不过，8月中旬国家统计局公布了7月全国商品房销售面积、销售额增速，全国房地产开发投资等相关数据，显示市场再次探底。
9月2日举行的2022年中国国际金融年度论坛上，银保监会再次提到：保证房地产融资平稳有序，支持地方保交楼、稳民生。
“保交楼、稳楼市”成为了今年，大概率也将是明年楼市关注的重点之一。
8月的官方统计数据还未公布，从克而瑞研究中心9月1日发布的数据来看，稍有改善，但不算太乐观：
8月，百强房企实现单月销售操盘金额5190.1亿元，环比基本持平，同比降32.9%，降幅收窄6.8个百分点；
而前8个月累计销售业绩方面，百强房企今年销售操盘金额40988.3亿元，同比下滑47.4%。
当我们了解了这些基本的行业信息，甚至蜜友们不用看数据，就是留意自己平时经过的房屋中介，看他们的生意如何，大概就能更加理解上半年上市房企们的业绩表现了。
02
一些房企迟迟不发半年报，或许是真忙不过来，或许是数据并不太好看，所以出现了一个有意思的现象：8月底，多家房企扎堆披露半年报，其中不乏龙头企业。
据Wind数据统计，上半年，上市房企业绩分化明显，87家净利润实现盈利，仅32家业绩实现同比增长，中国金茂就是其中之一。
2018—2021年，从新加坡政府到中国金茂数次回购，“抄底”声不时传出，如今情况如何？
半年报披露，上半年，中国金茂实现收入287.45亿元，同比增加1%；公司所有者应占净利润25.71亿元，较去年同期减少17.3亿元，同比减少40%。
尽管中国金茂的收入增幅微小，但能保持正增长已相当不错。
不过这个增长也并不容易，且分业务来看，就不那么亮眼了：
占总收入87%的城市运营及物业开发，上半年收入249.52亿元，与去年同期基本持平，并无增长；
而酒店经营同比下滑了41%；
商务租赁及零售商业运营收入同比减少了5%；
其增长依赖于占总收入9%的其他收入，主要包括物业管理、楼宇装修、绿色建筑等地产相关业务收入，财报显示增长部分主要来自于外部客户的楼宇装修及物业管理收入的增长。
分地区来看，上半年，中国金茂的利润主要来源于宁波、温州、金华、佛山和西安等若干项目。
亿翰智库研报称，上半年，中国金茂的销售主要靠华东地区，贡献了41%的销售份额，其次是环渤海地区，贡献了26%的销售份额。
值得关注的是，同期，中国金茂的销售及营销开支10.57亿元，比2021年上半年增加了4.11亿，同比增长64%，远超收入增速。
财报解释，主要是因为往年资本化为合约成本的销售佣金，今年上半年随着物业交付确认收入而摊销所致。
03
上半年，中国金茂的毛利为62.25亿元，比去年同期增加约4.51亿元，同比增长8%；整体销售毛利率为22%，同比增长了2个百分点，这个毛利率水平，还能保持增长，在行业普遍回归合理利润空间的大背景下，表现相当不错。
但奇怪的是，收入、毛利和毛利率均同比上涨的情况下，中国金茂同期的净利润却同比下滑了40%。
东方财富网统计的财报数据显示，按报告期来看，其期内净利润同比下滑的幅度还略大于2020年底的39.85%。
中国金茂增收不增利的情况，已持续了两年，2020—2021年，其营收同比增速分别为38.51%和49.97%；但同期归母净利润的同比增速分别为-39.85%和20.84%。
海通证券的研报认为，中国金茂今年上半年主要是因为资产减值影响了其净利。
值得肯定的是，上半年，中国金茂的融资在降低，平均借贷成本低至3.76%，央企的优势彰显无遗。
对标“三道红线”要求，也由一季度的黄档变为了绿档。
不过，全年来看，中国金茂的压力也并不小。
其一，从收入增长来看，仅靠其他收入在保持微弱的增长；其二，净利润的大幅下滑，下半年能否改善还不好说；其三，销售仍然承压。
中国金茂公布的今年7月未经审核销售数据显示，截至7月底，1-7月其累计签约销售金额为803.93亿元，而去年同期为1476.5亿元。
总的来说，上市房企中，上半年中国金茂的表现属于还行的队伍，并不算优异，只是在业绩大幅下滑的同行衬托下，还是颇为不错了。
但在行业整体面临深度调整的情况下，中国金茂的股价和业绩表现，对于抱期望“抄底”的投资者来说，恐怕相当长时间内都难以满意。
毕竟，对于房企们来说，今年剩下的时间里，一大工作重点在于提升交付力，完成“保交楼”任务。
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